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文/樂居財經  嚴明會

玖系產品在上海的熱銷，讓中海嘗到了甜頭也出盡了風頭。

近日，中海在上海楊浦濱江的項目案名公布：云邸玖章。不僅沿用了“玖系”這個金字招牌，項目會所空間也與領邸玖章同源，由原班人馬打造。

緊接著，云邸玖章銷售團隊正式組建，預計最快月底開放展廳。

2024年，中海上海總銷售額突破700億，玖系產品就貢獻了超六成的銷售額。

新天地的順昌玖里單日熱銷196.5億，創下全國單日銷售額最高紀錄；徐匯濱江的中海領邸·玖序/玖章五開五罄，180天內熱銷282億，創上海單盤最短時間最高總銷額紀錄。

云邸玖章比較特殊，分成南北兩區、三個地塊。

?北區包含G2-5地塊和K2-04地塊，這兩塊地由中海在2024年第六批次土拍中以32.1億元摘得，溢價率2.32%，容積率2.5，出讓樓面價69158元/㎡，中小套型占比40%，裝標集采價4000元/㎡。

??????南區是K8-05地塊，由中海在2024年第七批次土拍以36.45億元拿下，成交樓面價73288元/㎡，溢價率16.33%，容積率2.3，中小套型占比50%，集采價4000元/㎡。

三個地塊相距很近，中海索性打包操盤了，項目的設計方案歷經三次優化調整。云邸玖章的打法簡單明了，以13-18F小高層產品為主，一共只有三個戶型：104平三房兩衛、146平四房兩衛、148平四房兩衛。

雖是豪宅定位，但更多還是走量，面積最小的104平是主力戶型。

但由于南北地塊在地價和各項指標上有差異，戶型分布上也有所不同。就地塊本身而言，南地塊更為方正，社區內配套更好，價格可能也會更高。

K2-04地塊有3幢17-18F小高層和4幢3層風貌別墅，戶型分布是104㎡的三房、146-148㎡的四房，104㎡三房戶型一梯兩戶設計，146-148四房戶型全部兩梯兩戶。

G2-5地塊最小，有一棟15F小高層，由三個單元組成，局部架空，全部都是104㎡的三房，一梯兩戶設計，東南角落有保障房。

K8-05地塊是三個地塊中最大的，規劃有7幢12-17F小高層，有148㎡和104㎡兩個戶型。148戶型都分布在在小區中央核心位置，全都是類一梯一戶設計。有保障房，入戶大堂、下沉庭院、會所配套等都在此塊地內。

北區距離地鐵站更近、隔壁就是醫院，有人覺得靠著醫院風水不好、有人覺得下樓看病很方便；??????南區距離黃浦江更近，步行距離約600米，與在售新盤縵云上海僅一街之隔，均價約12.1萬/平，容積率3.0。

縵云上海項目上一次開盤時間是今年9月14日，共推出104套建面約206-229㎡房源。

云邸玖章的戶型面積段覆蓋入門級豪宅和改善級豪宅，與縵云的面積段恰好錯位。因此，云邸玖章未來首批的定價策略會是一大看點。

從戶型來看，云邸玖章延續了中海南向大面寬的特點，格局方正、南北通透，全系無連廊設計，整體沒有太多槽點。

104平三房兩衛是標準的飛機戶型，布局緊湊，很少有浪費空間，南北通透，門口有獨立的電梯廳，臥室和廚房有飄窗贈送，衛生間與臥室區域設計了薄柜空間。

146平四房兩衛也是飛機戶型，三開間朝南，房間都帶飄窗，主臥套房，帶有270度轉角飄窗，增加了視野和采光，次衛干濕分離。148平的四房兩衛繼承了146平戶型的優點，還做到了南向四面寬，入戶有超過3平米的儲藏間，相對不足的是，次衛沒有做干濕分離。

云邸玖章的開發公司為上海海瑧房地產有限公司，成立于2024年11月，法定代表人為劉慧明。

劉慧明畢業于清華大學，持有清華大學工學碩士學位，是“海之子”出身，歷任中海蘇州助理總經理、北京總經理、天津總經理等職位，歷任集團助理總裁后，分管成本，在工程經驗和成本管控上有著豐富經驗。2020年，劉慧明臨危受命空降華東擔任中海地產華東地區總經理。

中海在上海的領先優勢能保持多久，還是個未知數。

據中海地產年報，截至2023年末，其在上海的在建項目僅有順昌玖里/恒昌玖里、海上和集、玖序/玖章。這些項目中，僅剩海上和集還有少量房源未售出。

海上和集在2023年8月、9月、10月先后三次開盤，總供應842套住宅，目前已網簽819套。