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文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

可售商品房僅有60套，深圳龍崗亮相了一個(gè)超級(jí)“迷你”盤。

前兩日，深圳規(guī)自局披露了一個(gè)名為上悅?cè)A庭的項(xiàng)目總平面圖公告。

這個(gè)項(xiàng)目的名字，較為陌生，可查到的信息也不多。

其用地單位為深圳市龍崗上井股份合作公司、深圳市上恒投資發(fā)展有限公司（簡稱“上恒投資”）。

粵進(jìn)深仔細(xì)研究了一番，最后發(fā)現(xiàn)，上悅?cè)A庭其實(shí)是恒裕集團(tuán)旗下龍崗上井村項(xiàng)目的一部分。

在恒裕集團(tuán)的官網(wǎng)，龍崗上井村項(xiàng)目被稱為是東進(jìn)“航母”。

可見，整個(gè)上井村項(xiàng)目的體量，是不小的。

不過，上悅?cè)A庭作為該項(xiàng)目首先傳出消息的組團(tuán)，并不大。

深圳規(guī)自局披露的信息顯示，上悅?cè)A庭位于龍崗區(qū)寶龍街道新井路與上井路交會(huì)處，建設(shè)用地面積1.52萬平方米。

總建筑面積10.43萬平方米，計(jì)容積率建筑面積7.25萬平方米。容積率4.77。

小區(qū)主要由三棟住宅和兩棟商業(yè)組成。

當(dāng)中，1棟一單元、2棟、3棟一單元為住宅，層高分別為16層、46層、46層。住宅總建筑面積5.44萬平方米。

1棟二單元以及3棟二單元為商業(yè)，均為4層。商業(yè)總建筑面積1.27萬平方米。

整個(gè)小區(qū)被排布在一個(gè)豎向的長方形地塊上，可分為南、北兩個(gè)部分。

1棟一單元住宅與1棟二單元商業(yè)在南邊，2棟、3棟一單元住宅與3棟二單元商業(yè)則在北邊。

小區(qū)的正門和車行出入口設(shè)在東邊。

西邊2棟、3棟一單元樓下則分別是470平方米的社區(qū)體育活動(dòng)場地和600平方米的社區(qū)兒童游戲場地。

這兩個(gè)場地，是“24小時(shí)無條件供公眾使用”的。

上悅?cè)A庭的總戶數(shù)僅有662戶，算是比較小的盤。

更意想不到的是，其商品住宅戶數(shù)僅有60戶。剩下的602戶全是安置房。

也就是說，這個(gè)小區(qū)的普通商品住宅僅占9%。

不僅如此，作為主要以安置房為主，普通商品房只占小部分的小區(qū)，上悅?cè)A庭都是戶型套內(nèi)建筑面積小于90平的小戶型產(chǎn)品。

從總平圖看，1棟一單元應(yīng)為普通商品住宅。其位置偏南，歸家動(dòng)線上可跟在北邊的2棟、3棟一單元分隔開。

另外，1棟一單元僅有16層，是一層四戶設(shè)計(jì)。

而2棟46層，一層八戶；3棟一單元46層，一層六戶。

1棟一單元相對(duì)另外兩棟，居住密度和舒適性顯然都要好很多。

股權(quán)關(guān)系顯示，上悅?cè)A庭的開發(fā)單位上恒投資，由深圳市恒裕實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司（簡稱“恒裕集團(tuán)”）100%持股。

恒裕集團(tuán)以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，由龔俊龍于1990創(chuàng)立，注冊(cè)資本56.6億元。目前該公司董事長、總經(jīng)理為龔海鵬。龔海鵬是龔俊龍的長子。

恒裕集團(tuán)過往開發(fā)的項(xiàng)目包括大南沙紫園、香蜜湖九號(hào)大院、恒裕濱城、恒裕嘉城、恒裕瓏城等。

在其官網(wǎng)，龍崗上井村項(xiàng)目被作為儲(chǔ)備項(xiàng)目列示。占地39萬平方米，涵蓋大型購物中心、住宅、寫字樓等，由恒裕集團(tuán)攜百億打造。

該項(xiàng)目前身為上井村整村統(tǒng)籌土地整備項(xiàng)目，最早于2016年12月通過舊屋村范圍（草案），后在2018年10月發(fā)布規(guī)劃（草案）及實(shí)施方案。

資料顯示，整個(gè)寶龍街道龍東上井片區(qū)統(tǒng)籌單元規(guī)劃項(xiàng)目，建設(shè)規(guī)模總量122萬平方米。其中，上井整村統(tǒng)籌土地整備項(xiàng)目范圍總建筑量約51.46萬平方米。

統(tǒng)籌項(xiàng)目留用土地位于02-13，02-17、18，02-20-01，05-02地塊，面積合計(jì)98616.8平方米。

粵進(jìn)深查閱了解，上悅?cè)A庭項(xiàng)目地塊正是留用土地的02-20-01地塊。

去年2月，龍崗政府在線披露了《關(guān)于龍崗龍東社區(qū)上井地塊土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目留用土地02-20-01地塊簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議有關(guān)事宜的公示》。

信息顯示，2020年5月，恒裕集團(tuán)通過公開招標(biāo)競爭性談判方式被選定為上井地塊土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目留用土地的合作開發(fā)方。

2021年4月，深圳市龍崗上井股份合作公司與恒裕集團(tuán)簽訂了項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議書。

去年8月，龍崗區(qū)土地整備事務(wù)中心發(fā)布《關(guān)于龍崗龍東社區(qū)上井地塊土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目02-13地塊規(guī)劃分項(xiàng)指標(biāo)調(diào)整的公示通告》。

項(xiàng)目02-13地塊規(guī)劃指標(biāo)獲調(diào)整，將商業(yè)建筑規(guī)模減少20000平方米，住宅規(guī)模增加20000平方米。

至目前，隨著總平圖的披露，上悅?cè)A庭所在的02-20-01地塊，也是恒裕集團(tuán)龍崗上井村項(xiàng)目最先傳來消息的住宅地塊。