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文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

地產(chǎn)低迷環(huán)境中，物企紛紛跳出物業(yè)管理主營范圍另謀財路。

川系“迷你型”上市物企德商產(chǎn)投服務(wù)(02270.HK)，是其中最能折騰的一個。近兩年，其多次高調(diào)宣布業(yè)務(wù)邊界拓展，其中包括發(fā)展轉(zhuǎn)租服務(wù)、進入直播賽道、要搞代建業(yè)務(wù)……

如今，它又盯上了不良資產(chǎn)的盤子。

8月5日深夜，德商產(chǎn)投服務(wù)發(fā)布自愿公告，宣布其將成立合資企業(yè)，主要從事不良資產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)業(yè)務(wù)。

根據(jù)介紹，其此次合作方為廣州方華房產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司(簡稱“廣州方華”)，雙方將合資成立的企業(yè)注冊資本為民幣100萬元，其中德商產(chǎn)投服務(wù)間接全資附屬公司成都德商風(fēng)知科技有限公司(簡稱“德商風(fēng)知”)將持股占比65%。

“通過成立合資企業(yè)，德商風(fēng)知及廣州方華將共同拓展不良資產(chǎn)等相關(guān)領(lǐng)域的市場機遇，積極參與具備潛力的不良資產(chǎn)項目。”德商產(chǎn)投服務(wù)在公告中介紹合作方：“擁有專業(yè)的不良資產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)務(wù)能力及豐富的資源獲取能力。”

資料顯示，廣州方華成立于2022年3月，其由廣州嘉樺投資顧問合伙企業(yè)(有限合伙)持股 、廣州方樺投資諮詢有限公司，分別持股70%、30%。層層穿透，最終實際控制人為方華資產(chǎn)管理有限公司。

公開信息中，關(guān)于廣州方華及其實際控制人的資料不多。德商產(chǎn)投服務(wù)表示：廣州方華及其最終實益擁有人均為獨立第三方。

樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，這其實不是廣州方華第一次與德商系合作，比如成立于2023年12月的德樺綠建置業(yè)管理（廣州）有限公司，二股東背后就站著四川德商財富投資管理集團有限公司。

聚焦不良資產(chǎn)的生意機會，最為人熟知的應(yīng)該是“低價收進來，高價賣出去”的賺差價模式。除此之外，還有抵債資產(chǎn)運營、債務(wù)重組利息差、跨周期持有等方式，也能實現(xiàn)價值釋放。

有資料介紹，當前國內(nèi)處于過度借債階段，是不良資產(chǎn)處置的巨大潛在市場。國家金融監(jiān)督管理總局數(shù)據(jù)顯示，自2020年以來，銀行業(yè)金融機構(gòu)歷年每年處置不良資產(chǎn)規(guī)模均在3萬億元左右，而2024年共處置不良資產(chǎn)3.8萬億元，創(chuàng)歷年之最。

房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，房地產(chǎn)債務(wù)無疑是不良資產(chǎn)處置的“重頭戲”。在此背景下，不少銀行以“骨折價”甩賣地產(chǎn)債權(quán)，地方AMC和信托機構(gòu)是接盤主力方，也吸引了許多其他機構(gòu)加入行列。

機遇與風(fēng)險相伴，德商產(chǎn)投服務(wù)的不良資產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)業(yè)務(wù)，未來能帶來多少收益？

財報顯示，德商產(chǎn)投服務(wù)在過去的2024年實現(xiàn)營收約3.40億元，同比增長33.4%。

營收增速跑贏大部分同行，但仍未能逃脫增收不增利的困局，同期錄得毛利約9982.8萬元，同比增長9.4%，毛利率約22.0%，同比減少4.8個百分點；凈利潤約為3790.5萬元，同比減少5.2%，凈利率約8.4%，而上年同期約為11.8%。

“本年隨規(guī)模的擴大，應(yīng)收款項增加，基于謹慎會計原則，增加了減值撥備。”

影響其利潤的也是應(yīng)收款問題，截至2024年末，德商產(chǎn)投服務(wù)在管項目建筑面積擴展至1065.6萬平方米，較2023年增長了20.5%；同期各方貿(mào)易應(yīng)收款項同比增長約15.4%至2.03億元，期內(nèi)減值1364.6萬元。