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文/樂居財經 嚴明會

最能折騰的“蚊型”上市物企，又有了新的目標賽道。這一次，它盯上了地產開發的生意。

9月24日，德商產投服務(02270.HK)公告稱，其間接全資附屬公司綠色置業與邦泰躍尚訂立了一份增資協議。

據此，綠色置業將以現金向成都邦泰錦宸置業有限公司（簡稱“錦宸置業”）增資認繳1000萬元。緊隨增資事項完成后，錦宸置業的注冊資本將增至2000萬元，綠色置業與邦泰躍尚將各自持股占比50%。

但值得注意的是，錦宸置業不會成為德商產投服務的附屬公司，因此其財務業績不會綜合入賬到德商產投服務的財務報表。

涉足地產開發

入股錦宸置業，是德商產投服務欲與邦泰躍尚合作，共同開發PD2025–10(X12–1號)地塊。

據悉，該地塊位于成都市郫都區犀浦街道片區，用地性質為住宅用地，總用地面積12707.84平方米，規劃建筑面積31769.6平方米，容積率2.5，起始樓面價6800元/平方米，起始價2.16億元。

事實上，一個月前，德商產投服務就流露出了涉足地產開發的意向，其原本是親自下場參與了該地塊的競拍，綠色置業在8月25日就此支付了該地塊的競拍保證金4330萬元。但三天后交易落槌，最終成都邦泰躍尚置業有限公司以底價競得了該地塊。

土拍出局，德商產投服務卻不愿就此放手，于是向邦泰躍尚尋求合作開發的機會。除了以1000萬入股錦宸置業外，綠色置業還將支付邦泰耀尚2165萬元表示合作開發上述地塊的誠意。

根據增資協議，后一筆款項被視為綠色置業向錦宸置業提供的股東借款，并應用作支付上述地塊的部分土地轉讓價款。

資料顯示，成立于2025年8月29日，錦宸置業主要從事房地產開發，目前尚未產生資產凈值。

傍上民營“黑馬”房企

德商產投服務涉足地產開發，傍上的合作伙伴是何方神圣？

故事要從2006年說起。這一年，羅勇辭去樂山師范團委書記的“鐵飯碗”，與石凌濤、王智勇、何流在四川樂山合伙成立的一家銷售代理公司。次年3月，該公司正式更名為四川邦泰置業有限公司（簡稱“邦泰置業”），開始涉足地產開發。

而邦泰躍尚正是邦泰置業的全資子公司。

穿透股權，邦泰置業由羅勇、王智勇、何流、石凌濤四人分持有30%、24%、17%、29%的股份。

四位股東持股比例相對均衡，未形成單一股東絕對控股的格局。有資深業內人士分析，在順境之時，邦泰的股權構成有利于調動股東的積極性，發揮股東的能力模塊，不過，在面對分歧或重大利益調整之時，則可能形成矛盾。

房地產行業持續低迷，暴雷、隕落、硬撐……大多數民營房企在債務壓力下慘淡經營。但回顧邦泰集團的拿地歷程，其卻是在2021年左右開啟了全國化擴張步伐。

行業資料顯示，2021年邦泰逆勢拿地7宗。2023年以95億權益拿地金額殺入全國百強，位列第32名。2024全年共計摘得22宗涉宅地塊，拿地金額118億元，僅次于杭州濱江排名全國民企第二。

據不完全統計，進入2025年，邦泰在全國拿地的投資應該已有近60億了。

市場從“規模為王”轉向“穩健第一”，邦泰以“黑馬”之姿殺出成為行業焦點，其資金財務、相關的司法糾紛、項目質量投訴等問題也被放到聚光燈下關注。

比如合肥的東方雅頌項目，今年4月就被業主在人民網領導留言板提出項目存在諸多質量問題，如外立面真石漆凹凸不平、偷工減料、衛生間防水涂層厚度不合格、地庫頂板滲漏等等。

增收不增利

“通過與合作伙伴的協同努力，本集團將借此機會增強上下游業務聯動，為本集團運營帶來協同效應”，傍上邦泰涉足地產開發，德商產投服務表示，這是其推動業務與收入多元化的重要舉措。

地產低迷環境中，物企紛紛跳出物業管理主營范圍另謀財路。近兩年，德商產投服務多次高調宣布業務邊界拓展，其中包括發展轉租服務、進入直播賽道、要搞代建業務、從事不良資產領域相關業務……

折騰不止的背后，是德商產投服務的業績焦慮。

過去的2024年，德商產投服務實現營收約3.40億元，同比增長33.4%。

營收增速跑贏大部分同行，但同期錄得毛利約9982.8萬元，同比增長9.4%，毛利率約22.0%，同比減少4.8個百分點；凈利潤約為3790.5萬元，同比減少5.2%，凈利率約8.4%，而上年同期約為11.8%

今年上半年，其仍困在增收不增利的局面中，并有擴大之勢。

截至2025年6月30日，其實現營收2.28億元，同比增長12.3%；同期錄得毛利約4778.4萬元，同比下滑23.4%，毛利率約21.0%，較上年同期減少9.7個百分點；凈利潤約為1975.3萬元，同比減少16.1%，凈利率同比減少2.95個百分點至8.7%。

今年上半年，德商產投服貿易應收款項、按金及其他應收款項減值虧損撥備凈額分別為746.8萬元、100萬元，同比大幅增長419.7%、141.0%。

與邦泰合作開發住宅項目，需要多大的前期投入資金尚不得而知。但德商產投服務的手中資金并不算富裕，截至2025年6月30日，其現金及現金等價物業約為2.12億元；值得注意的是，同期其還有8350萬元的銀行借款。