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文/樂居財經  林振興

走馬上任城建發展新董事長后，齊占峰開始行動了。

8月15日，齊占峰現身公司六樓會議室，主持董事會第二十二次會議。該次會議審議通過了城建發展與關聯人合作投資房地產項目的議案。

此次，齊占峰選擇的合作伙伴為北京金第房地產開發有限責任公司(簡稱“金第地產”），它由住總集團持股90.91%。

住總集團和城建發展是有血緣關系的“親兄弟”。據了解，住總集團是城建發展控股股東——城建集團的全資子公司。

此次兩兄弟聯手，要干一件大事——合作投資北京市內房地產項目。

齊占峰這一次出手，還是大手筆。該項目整體支付的地價款，及后續開發建設資金總額度，不超過55億元。

對于城建發展而言，55億元確實一個不小的數字。

去年，城建發展由盈轉虧，歸母凈利虧損約-9.51億元；同期，經營現金流凈額同比下降57.5%，至55.75億元。

齊占峰能想到最佳的方案就是——抱團。而且，不排除城建、住總還會聯合外部企業合作投資該項目。

同時，他還設置了一個條件，項目公司由城建發展控股。其目的很明顯，上位后的齊占峰，必須打響第一炮，做出點成績給集團看，不辜負集團對他的信任。

畢竟，55歲的齊占峰是“空降”至城建發展。他畢業于中國礦業大學企業管理專業，曾任北京市首都公路發展集團總會計師，現任北京城建集團黨委常委、總會計師。

六月的最后一天，城建發展前董事長儲昭武卸下身上擔子，即將年滿60歲的他，終于正式退休了。

這比他原定離任的時間早了24天。

緊接著7月1日，比儲昭武小7歲的總經理鄒哲，正式代為履行城建發展董事長、法定代表人職責。

按理說，二把手鄒哲是董事長的最佳人選。但這次頗為意外，他卻被齊占峰“截胡”了。

齊占峰到位后，便召開了城建發展2025年年中工作會，他直言，“做好過緊日子的準備”。

對于公司下半年工作，他用了十八字——去庫存、強營銷、控成本、穩投資、穩運營、強保障。

01

城建發展和住總要聯手在哪個區域拿地，這是外界最為關心的。

8月15日，豐臺區岳各莊村A區棚戶區改造土地開發項目DC-L01地塊（簡稱“岳各莊地塊”）施工和監理項目發出招標計劃，招標人正是城建發展，后期將由其子公司北京城建興豐房地產開發有限公司（尚未注冊成立）作為正式招標人。

項目總建筑面積約8.98萬㎡，其中地上建面約5.8萬㎡，地下建面約3.18萬㎡。其中，施工投資估算8.3億元，監理投資估算400萬元。

地塊未成交，就先發招標計劃，眼下早已見怪不怪，朝陽三間房、通州運河八子等，都是如此操作。

提前招標，開發商是要付出真金白銀；如果土拍失敗，這意味部分費用打水漂。

但對于城建發展而言，這個操作卻是活久見。因為在京城地產圈，它是開發進度上的“控節奏大師”。

但為何齊占峰按耐不住，要率先“搶跑”？

因為岳各莊地塊，位置確實很香，它位于三環至四環之間，離海淀近，能實現“住在豐臺、學在海淀”。

南側不遠處就是北京十一中堂實驗學校，今年高中部今年將招收首屆學生。

而且，它的地價縫差也很誘人。

岳各莊地塊起始價29億元，折合樓面價5萬元/平米。周邊老破小居多，大多為經適房、公房。

次新二手房紫辰院的掛牌價約8.9萬/平，保利和光逸境都逼近10萬/平。

所以說，這塊地最少會賣到9萬元/平米左右，甚至還有可能沖刺10萬元/平米。

在齊占峰看來，“要堅持拿地即營銷的理念，以銷售為龍頭，前置營銷工作，結合客戶定位與產品設計一體化推進，加快產品周轉，加速項目去化。”

02

讓我們再具體看看岳各莊地塊的具體素質，它規劃建面5.8萬㎡，容積率2.66，限高60米（局部80米）。未來，大概率是高層產品。

項目規劃設計要求，多層居住建筑應采用坡屋頂形式。建筑設計體現中國特色、古都風韻、時代風貌。

但也有人說，這是一個Buff疊加Bug的地塊。

其一，它不是地鐵盤，軌交出行不友好。距離地鐵10號線六里橋站步行約2公里，且距離未來規劃的地鐵11號線青塔站約800米。

其二，項目北側就是北京西站車輛段，或許會有噪音。

其三，地塊內配置末端營業網點1處約30平方米，開閉站1處約300平方米。

其四，南面有一座15層高的塔樓，會讓地塊退線較大；加上東面和南面的圍墻屬于靛廠繡園的，改造是個難題；

其五，東面隔著繡園，還有一塊巨無霸地塊待供，占地8.84公頃，地上建面23.5萬平米，容積率2.66，上市時間未知。這塊地的整體參數，要好于L01地塊。

9月5日，岳各莊地塊就要名花有主了，大概率就是城建發展“兜底”。

畢竟豐臺現在的新房供應量，人見人怕，很少有開發商會加價入場了。

03

眼下，老盤庫存 新盤庫存，是齊占峰需要直面的兩座大山。

6月30日，城建國譽燕園二期朗潤取得預售許可證，首批次預證房源為東區12棟樓，共828套住宅，銷售指導價3.9萬元/㎡。

距離領取預售證，過去了一個半月；且距離拿地，過去了14個月。它還沒有正式開盤。

國譽燕園一期共1788套住宅，銷售指導價3.9萬/㎡，2022年11月取證，目前網簽1115套，去化六成，成交均價3.3萬/㎡，約為指導價的85折。

二期有“好房子”設計的戶型，對一期產品形成降維打擊。指導價相同的前提下，一期剩余的將近700套房源該如何去化？

但無論是國譽燕園一期還是二期，最大的問題是，昌平現在新房庫存太太太多了。今年它的供應量，會突破1萬套，堪比豐臺。

豐臺樓市的慘狀，大家都心知肚明，新房各種卷，打價格戰。

過去，昌平樓市，全憑海淀、朝陽的外溢購買力支撐。但近一年，海淀、朝陽超大規模土地出讓，自身的購買力都不夠用了。

這種樓市成交結構，一旦遇到潮水退去，裸奔速度是最快的。

另外，城建在通州的國譽頌，偷面積手段花樣百出，送開敞陽臺、設備平臺、飄窗……直接將“前浪們”拍死在沙灘上。

但國譽頌也有一些創新點太前衛，竟然成了“槽點”，讓買房人直言看不懂。不管小戶型還是大戶型，主臥里統統沒有廁所，甚至一些戶型的上廁所動線還特別長。

目前，國譽頌網簽共計154套，去化率22%。

此外，城建在海淀的香山樾，也要面對海淀西新項目的圍剿，壓力不小。

在最近多個項目調研過程中，齊占峰也道明了去化藥方，“實現快周轉、快回款，提高項目流速，縮短項目周期”“完善重點項目去化方案，拿出針對性、落地性措施”。

齊占峰是北京城建集團的財務負責人。財務出身的他，也必然會狠抓城建發展的財務。

這家北京老牌國資房企，去年營收規模雖然站上近年最高點，歸母凈利潤卻創下新低。

2024年度報告顯示，城建發展實現營收約254.42億元，同比增長24.94%；歸母凈利虧損約-9.51億元，同比下降270.17%，由盈轉虧。

報告期內，城建發展經營現金流凈額同比下降57.5%，至55.75億元。

另據年報披露，去年城建發展的房地產開發、租賃和物業管理業務，毛利率同比分別下降4.19%、0.49%、28.06%，其中，房地產開發的毛利率為14.1%。

齊占峰肩上的壓力很大，他必須把拿地去化和扭虧為盈兩手抓。

他也做好了吃苦的準備，跟集團領導喊過狠話，“面對行業下行壓力，必須披荊斬棘、破浪前行”。