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文/樂居財經 徐酒眠

轉型的過程比預期的還要難，但仍有“意料之外”的積極進展。

8月22日上午，永升服務（01995.HK）舉行2025年中期業績發布會，執行董事兼總裁周洪斌、執行董事兼首席財務官周迪、投資者關系總監嚴憲出席。

總結上半年業績，周洪斌用“意料之中的意料之外”概括。

地產下行導致傳統物業增量減少、成本上升，階段性問題項目交付及全國性降價趨勢加劇經營壓力，而財政緊縮導致項目賬期拉長、現金流壓力增大，這些均是“意料之中”。

近年來，永升服務也一直在積極轉型以應對行業之變。盡管讓習慣于傳統模式的團隊徹底調整方向和思維存在困難，但變革從來不是一觸而就。

好消息是，永升服務在堅定推動可持續、高質量的發展模式，以及實施戰略及組織層面轉型方面均有“意料之外”的積極進展，其中包括包括回收并自建基礎服務業務，以降低長期合規及成本風險；主動篩選項目、拒絕低利潤規模擴張，強化自營能力以構建核心競爭力。

值得注意的是，繼續兼顧運營安全、發展機會以及穩定的股東回報三者之間的比例關系，永升服務董事會建議派發2025年中期股息每股0.0678港元，并額外派發特別股息每股0.0271港元，兩筆股息合計每股0.0949港元。

承壓之下仍保持分紅連續性，2025年上半年的派息率達到70%，派付約1.5億元股息。管理層重申，未來兩年派息不低于50%，持續提升股東回報，彰顯經營發展的信心。

“我們相信，無論是行業的困難，還是宏觀經濟下行，永升服務一定會有非常好的出路。”

城市深耕，外拓再創新高

秉持城市深耕戰略，堅持把有質量的擴張作為戰略目標之一。

有序退出部分非核心城市，永升服務將業務聚焦100個主要城市，其中一二線城市布局超95%。截至2025年6月30日，其簽約面積達3.55億平方米，同比增長7.7%，簽約項目1966個，同比增長13.6%；在管面積達2.5億平方米，在管項目1531個，均同比增長7.4%。

推行市場化拓展以來，永升服務通過多年的積累成功構建了穩固的競標外拓能力。

在行業增量市場收縮的背景下，2025年上半年，永升服務通過招投標新增約項目260個，飽和合同收入8.7億元，同比增長8.7%，再創半年歷史新高。市場環境承壓，永升服務旗下10個區域公司外拓發展均衡，其中3個區域半年外拓合同收入總額均超1億元，重點核心城市均取得外拓突破。

持續提升第三方市場增拓，截至2025年6月30日，永升服務第三方物業開發商在管面積占比升至76.8%，較上一年同期增長2.4個百分點，獨立性進一步凸顯。

抓住市場機遇，永升服務在非住宅市場進入更為細分的板塊，如大型企業總部大樓、高速公路服務站、地鐵軌道交通、景區旅游點及工業展覽中心。

2025年上半年，斬獲了包括杭州納愛斯科創園、中國工商銀行（西安、遼源）、西寧青海民族大學、西安交通大學第一附屬醫院陸港院區、重慶市規劃展覽館、上海世茂佘山莊園等多業態優質項目。

截至2025年6月30日，其在管面積中非住宅物業占比39.2%，貢獻營收約13.34億元，占比50%。

“主動適應環境，在變化中尋求發展，優化現有的項目結構”，2025年上半年，永升服務繼續堅持務實的原則，退出部分治理不佳收繳困難的項目，對應退出了1683.7萬平方米的簽約面積、1567.9萬平方米的在管面積。

更加強調滿意度與項目質量，現金流回款與管理效率的結合。永升服務管理層表示，未來公司仍然會在面積規模上堅持有所取舍、有所為、有所不為的原則。

“不是所有的項目都值得擁有，健康的增長才能保證永升服務長久發展。”

結構優化，看好增值服務

2025年上半年，永升服務實現總營收約為34.61億元，同比增長約2.7%。宏觀經濟承壓和行業轉型之下，依然穩中有進。

深耕城市多元空間，實現有質量的規模擴張，永升服務營收結構進一步優化。

作為壓艙石的物業管理服務，今年上半年貢獻了77.1%的營收，達26.69億元，同比增長8.38%，是拉動整體業績增長的最大動力，持續支撐公司營收穩健。

社區增值服務是永升服務“做大做強平臺、做優做透生態”的戰略核心。今年上半年，其進一步強化業務單元化模式，優化業主服務條線獨立運營，讓團隊更聚焦、更靈活，推進商業模式在局部試點成熟后的復制與擴張。報告期內，該業務實現收入3.96億元，占總收入的11.4%，毛利率為28.2%。

在宏觀經濟恢復不及預期以及中國物業市場疲軟的挑戰下，多種小區增值服務受此影響艱難推進，同時在小區增值服務發展上更加聚焦，放棄部分低毛利率及可持續性較差的業務，從財務數據來看，今年上半年永升服務社區增值服務表現有所波動。

“對社區增值服務還是有信心”，不過管理層表示，未來毛利率應該會回到30%以上，在30%至38%之間是一個可以去努力的方向，這取決于一些高毛利項目未來能否持續擴展。

持續挖掘潛在市場需求，樂居財經《物業K線》注意到，8月8日，永升服務首個健康小屋在上海寶山區顧村鎮依云灣小區正式啟用。構建“物業養老”創新模式，響應國家社區養老服務政策，社區養老目前具有較大發展空間。

進一步降低了周期性業務對整體業績的波動影響，今年上半年，永升服務進一步收縮非業主增值服務，營收占比已下降至7.8%。

城市服務板塊則實現進一步“提質”。退出低利業務，聚焦高價值城市市政服務與智慧街區建設，今年上半年，其城市服務收入約1.25億元，占比3.6%，毛利率約為12.3%，較2024 年同期的11.7%有所上升。

堅持“品質為先，合理利潤”的長期發展原則，永升服務今年上半年綜合毛利率有所走低，下降2.7個百分點到18.6%，但仍維持在行業健康水平。

管理層強調，這是主動優化業務結構的結果，未來將通過提升運營效率和成本控制進一步夯實發展根基、改善盈利能力，綜合毛利率將努力保持在17%–20%的行業中上游水平。

團隊轉型，聚焦人才建設

“因為團隊習慣了做過去的那些事情，現在要（慣性的思維）徹底地向左轉向右轉，這個難度真的很大，所以導致了我們推進（轉型）的速度和執行力，在短時間內沒法彌補，收縮調整帶來壓力。”

業績發布會上，周洪斌坦言，團隊轉型是“意料之外”的挑戰。但“敢于亮出問題才有解決問題的底氣”，永升服務正在以務實的態度積極尋求解決方案的落地。

面對服務專業化與經營復雜化的雙重要求，永升服務持續優化人才結構與組織機制。

堅持貫徹“人才年輕化”戰略。通過“永動力”及“升力軍”雙校招品牌打造人才蓄水池，2025年上半年，永升服務共計發放338份校招offer，強化子弟兵培養。

與此同時，資源向業務一線和奮斗者傾斜，全年向基層員工分配的傭金總額同比增加400萬元，其中，到家服務傭金增長近300萬元，共有5350名員工實現收入增長，單人最高年增收達7.3萬元，年增收超萬元員工超過600人。

值得一提的是，永升服務還將股權激勵信托平臺Best legend所持6.1%股份確定為長期激勵計劃，并于2025年6月執行新一期股權激勵計劃，多名績優員工獲得股權激勵。

“面對行業深度調整、成本攀升等外部環境變化，永升服務團隊必須堅定轉型決心，以‘客戶價值’為核心，推動全方位變革。”

周洪斌強調，永升服務將圍繞永升“二五戰略”落地，涉及六個轉型方向，包括意識轉型、能力轉型、組織轉型、服務轉型、人才轉型、文化轉型。

對于高級管理團隊，永升服務將堅持“騰籠換鳥”策略，聚焦價值觀一致、執行力強、擁有系統思維的經理人，形成愿景共識與戰略執行合力；針對中層，將建立基于業務單元的職能賦能與輪崗機制，全面提升其經營理解力與資源整合能力。

在組織建設上，則將進一步推動扁平化改革、提升跨部門協同效率，強化“結果導向、責任到人”的文化，激發團隊動能，提升整體組織韌性與反應速度。

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