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文/樂居財經  徐酒眠

“物業費從3.1元/㎡/月下調至2.6元/㎡/月，同時提升服務品質。”

華僑城物業“降價提質”的誠意，未能打動南京河西豪宅華僑城天鵝堡的業主們。

在剛過去的周末，萬科物業、保利物業、奧體物業三家進入決賽的物業公司，齊聚天鵝堡花園小區舉行了現場路演、為自己拉票。

最終統票將在11月22日進行。誰是最后的贏家尚不可知，但華僑城物業的守盤之戰算是失敗了。

華僑城物業丟盤

位于南京建鄴區雙閘街道江僑路1號，華僑城天鵝堡是華僑城大型綜合體的三期地塊，該項目自2019年8月入市，2022年6月底交付。秉承肥水不流外人田的原則，前期物業自然地落入了開發商關聯公司——華僑城物業的手中。

但外表光鮮的豪宅小區內部，物業與業主也難免產生矛盾。

“當前，本小區住宅物業費高達3.9元/㎡，商業物業費更是達到10元/㎡，遠超南京同類無會所、無科技系統服務小區的收費標準”，但“高昂物業費與低劣服務質量之間的嚴重失衡，已深刻影響到每一位業主的切身利益”。

聚焦天鵝堡花園小區業主和華僑城物業，矛盾的焦點主要是高昂的物業費用并未帶來相匹配的服務質量。

根據公開信息，此前幾年天鵝堡花園業主通過12345熱線投訴物業等各種問題超千次，但物業整改始終流于表面——投訴就應付，服務質量毫無提升，小區路面、綠化、車庫、入戶大堂、電梯等公區因為缺乏維護而逐漸破敗。

為了解決“投訴-敷衍-再投訴”的循環，今年5月開始，該小區業主啟動籌建業委會、召開業主大會、終止前期物業合同等流程。

感受到丟盤風險，華僑城物業也迅速做出反應——主動降費。

2025年7月20日，在發布的《告全體業主書》中，華僑城物業宣布將物業費從3.1元/平方米/月下調至2.6元/平方米/月，降幅約16.13%。

華僑城物業承諾“降費不降質”，并表示會增加人員配置，從原來的66人物業團隊擴張至81人，包括管理團隊5人，保潔30人，安保24人，綠化8人，客服8人，工程6人。

有意思的是，華僑城物業在《告全體業主書》中也透露出自己的困境：該小區近年來平均物業費收繳率僅60%，疊加運營成本持續上漲因素，公司面臨嚴峻的財務壓力。

然而降價并不是保盤的良藥。在8月7日的業主大會上，大多是業主對續聘華僑城物業投出了反對票。

隨后，業委會緊鑼密鼓開啟選聘新物業的籌備工作。9月11日，華僑城物業發函表示，其將不參與天鵝堡花園的物業選聘，在過渡期會維持現有服務標準，對于歷史欠費將依法保留追償權利。

新物企“帶資”競逐

地理位置優越，高端住宅項目定位，天鵝堡花園小區的新物業選聘，吸引了多家知名物企角逐。

據悉，包含碧桂園服務、潤加物業（華潤萬象生活）、保利物業、綠城服務等7家物企提交了報名資料。

10月中旬，潤加物業、保利物業、萬科物業、銀城物業、奧體物業5家物企參與了選聘答辯。

根據公開信息，除了潤加物業，其余4家的物業費收取均為一費制（含公攤），住宅報價在2.6-3.5元/平米/月不等，空置房物業費則按7折到9折不等收取。

而為贏得合約，除了潤加物業，其他4家均拿出了無需業主返還的“帶資入場”誠意。

其中，萬科物業承諾帶資457.38萬元，金額最高，主要用于智慧社區改造。

奧體物業承諾313.74萬元，規劃了單元門電動化改造，非機動車道坡道改造，電梯轎廂、入戶大堂軟裝提升等。

保利物業也不甘示弱，自愿投資300萬元，且承諾墊資100萬，可根據業主需求增加墊資款。

此外，競聘物企還提出了免費的定制服務。

其中，萬科物業每年清洗一次鋁板外立面、外墻玻璃、室內空調出風口，每日上門收垃圾兩次，代送快遞，代遛寵物。潤加物業提供打車、打印、寵物喂養等服務，預繳一年及以上物業費贈送萬象星積分。

10月23日，華僑城天鵝堡選聘物業“多進三”投票結果出爐：萬科物業536票，奧體物業477票，保利物業357票，位列前三，晉級下一輪。

一場行業變革

有行業觀察者表示，無論最終誰能勝出，這場發生在豪宅小區的物業更替風波，都已超越了個案意義：它標志著物業行業從粗放走向精細，從管理者轉變為服務者。

事實上，南京天鵝堡的物業更換風波，只是全國物業行業變革的一個縮影。

據不完全統計，2024年以來，重慶、銀川、青島、武漢等城市已有超過100個小區實現了物業費下調，降費幅度在20%-35%之間。

物業行業正經歷著前所未有的挑戰。

行業統計顯示，截至2024年12月，武漢、南昌、青島、重慶、南京、常州等6個城市的物業服務價格指數都有所下跌。

而過去的2024年，上市物業企業凈利潤均值同比驟降19.7%，毛利率從鼎盛期的30%跌至19.2%，凈利率降至4.2%。

物業公司“躺著賺錢”的黃金時代已經一去不復返。

物業費降價潮與物業撤場潮同時爆發，物業行業正在向更加艱難、也是更規范和高質量的方向前行。

對于物業公司來說，要想在激烈的競爭中勝出，必須從過去的管理者角色轉變為服務者角色。

資料顯示，天鵝堡小區由13棟住宅樓、1棟公寓和1所幼兒園組成，占地面積88170.83平方米，總建筑面積285441.35平方米，住宅收費面積194447.28平方米，商業收費面積21113.71平方米。

其中住宅972戶，配建1217個產權車位，350個人防車位及地下設施配套；商業產權車位254個，人防車位28個。

據此大致推算，最終無論誰拿下該項目，每年能產生的物業費收入應該將在千萬以上。

但萬科物業、奧體物業、保利物業等之所以愿意“帶資入場”，更重要的或是看中了豪宅物業項目的品牌效應和長期收益。

而對業主而言，手中的房產是核心資產之一，在大環境走勢無法抵御的情況下，他們希望通過精心維護、嚴格安保等手段，維持自家小區的競爭力。