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文/粵進深 嚴明會

深圳豪宅圈，最近的動作是真多。

前兩天，我們才講了中信信悅灣調規的問題。

不僅部分樓層少了，容積率也有所下降。

另一豪宅項目——招商后海璽家園。

也在近日公布了總平圖。

因為位置，都在深圳灣、后海核心區。

這兩個項目，和華潤中海的深圳灣澐璽。

可以說是目前深圳市場，最受關注的三個豪宅項目了。

如今后海璽家園總平圖的公布。

項目的神秘面紗，也在一步步揭開。

先來看一下基本的參數。

后海璽家園建設用地面積14969.93㎡；

總建筑面積150843.93㎡；

計容積率建筑面積111267.45㎡；

容積率7.43。

規劃住宅戶數548戶，地下停車位700個。

小區住宅建筑面積88251㎡。

總平圖顯示，主要有四棟住宅樓和一棟幼兒園。

四棟住宅：

1棟一單元24層，1棟二單元41層；

1棟三單元42層，1棟四單元46層。

整個小區的住宅樓呈“7”字形排布。

其實，關于招商蛇口的這個項目。

關注度一直挺高。

不僅是因為其位置，也因為項目較為曲折的身世。

其原為恒大旗下舊改項目。

早在2016年，恒大簽約灣廈村舊改。

整個城更項目占地面積24.95萬平方米。

計劃要建131萬平方米的“前海封面綜合體”。

而餅干廠作為一期項目，規劃3棟59層超高層住宅 寫字樓 學校，容積率8.9。

只不過，項目因過高的容積率、保障房比例，以及周邊居民的反對陷入僵局。

而后恒大出險，項目更徹底擱淺。

2022年，招商蛇口聯手平安資管成立合資公司，正式接手餅干廠城市更新項目。

隨后規劃也有所調整，其中，容積率由8.9調整至6.5。

與此同時，去掉了人才住房和保障性住房。項目得以推進。

目前，后海璽家園開發主體為深圳招商蛇口華灣地產開發有限公司。

該公司成立于2022年12月。

董事長為陳永杰，總經理為黃淼興。

去年12月，招商蛇口舉行了餅干廠城市更新單元美好煥新啟動儀式。

當時，招商蛇口相關負責人介紹了項目的規劃理念與美好愿景：

將充分尊重歷史脈絡，保留并傳承原聯合餅干廠的文化記憶；

同時融入現代設計理念，打造具有時代特色的公共空間；

從而打造為招商蛇口旗下綠色人居發展道路上的又一標桿。

項目確實挺豪的。

傳出效果圖看，滿屏玻璃幕墻，充滿科技與美感。

總平圖也可以看出，樓棟的轉角；

包括陽臺，用了大量的弧形設計。

更重要的，項目定位都是大面積的改善產品。

根據傳出的產品面積。

兩百平以下的，只有188、197㎡兩個戶型。

除此之外的，就是237、246㎡的戶型。

不過，最新披露的總平圖，也揭示了另一些信息。

小區的住宅樓，1棟一單元是一層兩戶設計；

1棟二、三單元則是一層三戶設計。

但1棟四單元的戶數卻多了不少。

這棟在小區最南邊的樓，一層七戶。

戶型面積，也肉眼可見比另外三棟樓的要小。

據了解，1棟四單元并不是普通商品房。

而是一棟回遷房，戶型面積為105㎡。

前面說到，后海璽家園之前是經過調規的。

保障房也是那個時期去掉的。

但如今看來，項目的回遷房，還是沒能逃掉。

整個總平圖來看，這棟回遷房是沒有跟另外三棟商品房分隔開的。

也就是說，以后的小區園林這些空間都是公用。

不過，整個小區其實不大，園林這些空間也相對有限了。

反而是，小區的一二單元和三四單元，是有一條公共車行通道所隔開的。

而且，總平圖只顯示了一個小區出入口。

意味著被公共車行通道隔開的小區南北，應該是有連廊之類連接的。

可以預見的是，隨著中信信悅灣、深圳灣澐璽，上市漸近。

后海璽家園后續入市，顯然將面臨一定的競爭壓力。

這三個項目，預計都會在今年底，或明天一季度面市。

并且，三個項目都處于深圳灣、后海核心位置；

一致定位改善豪宅，主打的大面積戶型產品。

目前傳出的消息，中信信悅灣面積段在210-510㎡；

深圳灣澐璽面積段主要在200-400㎡。

也就是說，后海璽家園產品面積，基本被上面二者所涵蓋。

在海景資源上，中信信悅灣、深圳灣澐璽，比后海璽家園要更靠海一些。

不過，體量上，后海璽家園比二者要小很多。

從網傳的價格看，中信元灣府、深圳灣澐璽在15-20萬/平；

招商后海璽家園11-13萬/平左右。

接下來這段時間，深圳的豪宅市場，如無意外將非常熱鬧。