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北京進深 徐迪 近日，昌平南邵新盤龍湖恩祥·凌云頌戶型圖流出。

四個面積段：78/96m2三居，112/139m2四居。

項目主打“同面積多一房”的空間設計，通過內嵌陽臺、飄窗/轉角飄窗等贈送面積，實現超90%的高得房率。

· 78㎡緊湊三居：

南向陽臺進深1.5米+飄窗，北向設備平臺進深1米，不可封閉。

U型廚房，獨立餐廳空間。

收納空間是亮點，獨立家政間+超大玄關儲物柜。

· 主力戶型：96㎡三居雙衛

南北通透，空間布局靈活性較高，適合成長型初改家庭。

南向三面寬，客廳+主臥雙跨陽臺，進深1米；次臥為飄窗；

北向臥室和公衛外側各有一處設備平臺。

· 112㎡全邊戶四居：

南向客廳3.9米面寬，內嵌陽臺進深1.5米；

南邊兩個臥室都送飄窗，其中主臥為超大轉角飄窗；

北向兩個臥室贈送設備平臺，1米深、5.7米寬。

· 139㎡四居：

改善天花板戶型，擁有豪宅尺度寬廳，度假式主臥等加分元素。

這個戶型和112m2戶型的客廳、臥室、廚衛格局都差不多。

同樣是南陽三面寬，客廳+1.5米進深陽臺，主臥270度轉角飄窗。

主要區別是112戶型開門正對餐桌，139戶型則升級成獨立入戶玄關；

此外，主衛犧牲一部分淋浴間面積，做了雙臺盆。

整體戶型更為方正，面寬更豪橫，5.3米寬廳，贈送的陽臺尺度也更大。

項目占地2.87公頃，總建面9.27萬㎡，其中：

地上計容面積5.74萬㎡，包括住宅、配套公共服務設施等；

地上不計容建面807.37㎡，包括架空層、鄰里中心。

地下建面3.45萬㎡，包括配套機動車庫、人防工程、自行車庫、設備用房及戊類庫房等。

住宅部分規劃24棟7-15F洋房 小高層產品，共580戶，戶型建面78/96/112/139㎡，層高3米。

2棟小高+6棟矮板+11棟洋房

住宅樓呈行列式排布，高-低-高波浪形，格局對稱。

以11層洋房為主，中間穿插六棟7層矮板：7＃、10＃、13＃、16＃、20＃、23＃。

南北中軸的兩棟：5#、18#樓為15層，這也是小區僅有的兩棟小高層產品。

這種排布下，樓棟中間有大塊空白場地可供景觀發揮，龍湖的造園水準還是值得期待的。

據悉項目將在景觀打造上規劃“兩軸一芯”，形成十字景觀中庭。

昌平主城首個新規雙會所住宅

正門位于小區西區正中央位置，占地超800平米的門庭空間，頂部挑空設計。

穿過鄰里中間是下沉庭院。

兩座鄰里中心配套樓，兩棟首層架空，兩塊室外運動場地，都在下沉庭院周圍。

作為昌平主城首個新規雙會所住宅，配置了酒廊、書吧、健身房、籃羽館、私宴廳等八大功能區域。

此外，下沉庭院兩側各有一條虛線勾勒的空間，沒有標注，看形狀大概是風雨連廊。

小區南側中央位置還有一處人行出入口，置于8000㎡的規劃綠地之間，穿過公園回家，城市邊界消融。

生態環境是龍湖恩祥·凌雲頌的亮點之一，除了南側的口袋公園，西邊一路之隔還規劃有10萬㎡體育公園。

小區東側0036地塊為一所12班幼兒園，地上建面4245㎡，總高3層，預計可招收396名學齡前兒童入園。

幼兒園人行出入口位于西南角位置，與小區南門較近。

昌平新城“好房子”，老盤恐遭背刺

項目位于昌平南邵鎮，地處北六環外，距離地鐵昌平線北邵洼站500米左右，步行可達。

相比朱辛莊、沙河高教園等板塊，南邵板塊關注度稍弱，但也是昌平重點發力建設的板塊之一，板塊配套也在逐步到位。

南邵板塊目前有兩個新盤在售：建發觀堂府、首開梧桐山語。

①建發觀堂府，在凌云頌往西600米左右。

總建面18萬方的大規模社區，共1842套房源，銷售指導價5.5萬元/㎡。

一期2023年底取證，二期2024年8月1日取證。

目前累計網簽1309套，去化超七成，成交均價4.63萬元/㎡，約為指導價84折。

②首開梧桐山語，在凌云頌東北方向。

共1199套房源，2023年7月28日拿證，銷售指導價5.3萬元/㎡。

目前網簽699套，全盤去化率58%，成交均價約4.1萬元/㎡，約為指導價的77折。

兩個項目直線距離1公里，周邊配套基本一致，中間隔一條昌崔路，建發觀堂府更靠近地鐵站，這也是項目去化快的主要原因之一。

兩個項目都是國企操盤，產品定位上，建發觀堂府強調改善，頂配做到180㎡大平層，但產品面積段跨度很大，100㎡以下的剛需戶型也有幾百套，包括總價在300萬以內的一居房源，改善屬性不是很純粹。

隨著龍湖“好房子”的入市，梧桐山語和觀堂府剩余1000多套房源的成交，或將更加艱難。

2025的昌平樓市，是京北碼農挑花眼的一年。北四村的越秀國譽星城即將開盤，朱辛莊的中海未來之境正在強銷中，還有去年拿地的城建國譽燕園二期、越秀星耀未來、北京國賢府二期，也都相繼入市。

與此同時，2024年以及更早之前開盤的項目，去化壓力更大了，沒有產品優勢，降價幾乎是板上釘釘的事。

河北民企拿地，龍湖代建

7月31日，凌云頌所在昌平新城東區二期0033、0036，四期0044地塊以13.69億元底價成交。

受讓方為民營房企北京恩祥集團，由河北太行鋼鐵集團旗下明芳地產持股99%。

龍湖旗下代建品牌龍智造為項目提供建造管理服務。

這是一宗“宅產配”組合地塊，住宅、教育、商業各1幅，肥瘦相間。

①0033地塊為居住用地，地上建面5.74萬㎡，容積率2.0，控高36米（局部45米）。

住宅地塊總價11.6億元，折合樓面價約2.02萬元/㎡。

②0036地塊為基礎教育用地，在住宅地塊東側，建面約0.42萬㎡，控高16米，規劃為1所12班幼兒園；

③0044地塊為商業用地，總價2.09億元。

是商業組團中最北邊的一塊，在住宅地塊往西1公里處，緊鄰濱河森林公園，建面2.87萬㎡，控高12米（局部18米。）