光大證券：維持建發物業“買入”評級 關聯房企經營優秀 社區增值表現亮眼
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智通財經網
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2025-10-20 16:58
光大證券發布研報稱，建發物業(02156)為國企物管，業績增長保障性強，維持“買入”評級。公司關聯方建發房產公眾號發布消息，2025年建發房產豪宅項目廈門建發港務宸啟瑞湖獲得法國設計獎——年度地產示范區景觀鉑金獎;建發海晏獲得北京首個寧靜住宅“鉑金級認證”。建發物業2025H1實現營業收入18.2億元，同比增長13.8%;實現毛利4.6億元，同比增長13.8%;毛利率為25.2%，同比持平;歸母凈利潤2.2億元，同比增加13.2%。
光大證券主要觀點如下：
關聯方銷售表現優秀，并保持拿地強度
2025H1建發物業物業管理收入10.6億元，同比+23.1%，占總收入比重58.0%，物管業務仍是最大的收入來源且保持較快增長。根據克而瑞數據，1-9月公司關聯方建發房產實現全口徑銷售金額956億元，同比+12.1%;1-9月新增土地貨值804億元，排名行業第7。建發房產在銷售和拿地方面保持了較高的強度，未來仍有較為充足的物管項目交付，建發物業物管業務增長保障性較強。
在管項目區域密度較高，規模效應逐步顯現
截至2025年6月30日，公司在管面積為8328萬平方米，其中74.2%位于海西集群(主要以福建為主)，具備較為明顯的規模效應;從業態構成來看，公司在管面積中90.6%為住宅，余下為辦公樓、產業園區、醫院及學校等非住宅業態，業態豐富且有所聚焦。2025H1公司整體毛利率為25.2%，在行業內保持較高水平;銷售管理費用率為11.0%，未來公司在管規模逐步擴大，區域密度進一步提升，業務協同增強，公司有望保持較高的毛利率水平，銷售管理費用率也有進一步優化空間。
社區增值表現亮眼
2025H1公司社區增值業務收入4.5億元，同比增長23.5%，家居生活、智能社區、家居美化、公共區域增值、養老業務均實現同比正增長，業務條線清晰，其中家居生活服務(包括家政、維修、零售等)深度契合業主需求，收入同比增長33.9%，占社區增值板塊比重達到32.4%。非業主增值服務收入同比減少19.4%至2.8億元，主要由于房地產市場調整，服務的銷售中心數量減少。總體來看，公司與房地產開發關聯度不斷降低，在社區服務領域保持穩步擴張，服務消費屬性逐步增強，未來發展空間廣闊。
來源：智通財經網
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