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文/上海進深 嚴明會

前不久，建發海宸實景示范區正式亮相。

建發在“門面功夫”上很有造詣。

項目的大門總長約65米，高約13.7米，以玉蘭花為形制，整個花冠部分寬度達40米，形態向上延展，用料頗為考究。

穿過門庭，鋁板、石材與大面寬玻璃構成的繁花立面延續了同一設計語言，曲面柱廊與弧形玻璃幕墻取代傳統直角，很是吸睛。

客觀地說，在社區形象“第一眼”的塑造上，建發確實功力老到，現場實景的沖擊力甚至優于效果圖。

玉蘭門庭雖盛，市場的大門卻從不輕易敞開。

光鮮門面背后，銷售端的壓力已悄然浮現。

11月15日，建發海宸二批次開盤，推出109套房源，戶型面積段涵蓋125-161-189-210㎡，備案均價115985元/㎡，較一批次的110764元/㎡漲了約5200元。

大戶型的推出，在一定程度上拉高了此批次房源的均價。

此次僅收獲58組有效認籌，認籌率53%。對比首批次有效認籌399組、128%的認籌率，二批次認籌人數直接縮水85%。

建發海宸的首開價格給足了誠意：總價96折，另送5萬車位優惠券。

9月30日官宣開盤首日賣出296套，去化率達92%。

若數據完全真實，在當下上海新房市場里，這個成績可以說是相當優秀了。

網上房地產顯示，目前一批次房源已售229套，網簽率大約71%。

急劇降溫的市場反應，迫使項目迅速啟動了分銷渠道與全民營銷。

從數據層面看，建發海宸二批次的推盤量比一批次少了很多，位置普遍優于首開：

19號樓位于社區景觀核心，30號樓臨河直面生態走廊，35號樓毗鄰景觀長廊。

尤其此次新推出的189㎡和210㎡濱水低密大平層產品，在產品力上不乏亮點。

以210㎡戶型為例：

類一梯一戶，9㎡左右的前廳；3.2米的層高，三向全明的立面設計；南向三陽臺，總面寬超16米；開放式廚房餐廳客廳景觀陽臺，加一起大約100㎡。

陽臺和飄窗的贈送也拉滿，大約有20㎡，實得率能達到90%。

但問題恰恰在于，即便產品素質過硬，當總價躍過2000萬門檻，在新江灣這樣的高知板塊，客戶的承價能力也明顯觸及“天花板”。

210㎡邊戶的單價甚至低于189㎡中間戶。這一反常的定價策略，已折射出開發商對高端客群去化信心的不足。

具體來看：

30幢70單元，210㎡邊套整列均價120270元/㎡，與之相鄰的189㎡戶型整列均價120948元/㎡。

30幢71單元，210㎡邊套整列均價118691元/㎡，與之相鄰的189㎡戶型整列均價119892元/㎡。

建發海宸此次推盤策略的調整，背后是體量與競爭的雙重壓力。

項目總體量達1156套，后續仍有700余套房源待推出。而新江灣板塊整體住宅存量約2萬套，未來2-3年還將新增近4000套供應，加上明年中企云萃江灣等次新房解禁帶來的沖擊，整個板塊的供需關系正在逆轉。

建發選擇在此時逆市小幅提價、推出大戶型，更像是一場不得不為的冒險。

既希望借優質房源拉高項目調性，又必須面對現實市場的冷淡反饋。

上海建發長期是建發華東集群的業績貢獻率第一的城市。

從業績來看，建發今年在上海表現亮眼：前10個月權益銷售額103.89億元，排名第10，同比增幅達171%，貢獻集團約13%業績。

在投資端，建發今年另辟蹊徑通過股權交易以123.5億新增4宗地塊，其中虹口北外灘3宗、楊浦新江灣1宗。

這一方面顯示其深耕上海的決心，另一方面也意味著未來去化壓力只增不減。

當下的上海建發，亟需一個實干性的破局者營來重振和進一步提升建發在上海的市場地位。

據公眾號“地產人言”消息，建發房產剛剛引入前萬科首席營銷官嚴勇，出任上海公司總經理（儲備）。嚴勇是工程專業出身，在營銷、投資、項目操盤方面都具備多年的實操經驗。

2025年開年，建發管理層大面積調動，華東集群總經理由葉耿換成凌祁。華東集群負責城市包括北京、上海、蘇州、無錫、南京和蘇北。

凌祁與嚴勇的組合，能否在上海這場硬仗中打出建發的節奏，不僅關乎海宸一盤的成敗，更將影響建發在整個華東市場的戰略站位。