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文/上海進深 嚴(yán)明會

為避免與同系項目“國貿(mào)海上原墅”形成競爭，萃嶼原墅直到9月才正式公布案名并啟動宣傳。

2月拿地，4月公示規(guī)劃圖，9月公布案名，10月開放售樓處，預(yù)計11月下旬入市，這一節(jié)奏與同期拿地、已快速開盤甚至完成多輪去化的項目形成鮮明對比。

項目總經(jīng)理郁琦桐將這一策略歸結(jié)為對土地價值的尊重：“正因為這塊土地近十年方得一見，我們期望能夠以更完美的姿態(tài)呈現(xiàn)于眾。”

萃嶼原墅所在的方松街道，是松江新城發(fā)展最成熟的區(qū)域之一。萃嶼原墅不僅是方松街道近10年唯一的新盤，也是方松街道最后一塊宅地。

這意味著，萃嶼原墅確實面臨著難得的市場窗口期。

但實際上，海上原墅的入市進程也不快，項目地塊是去年5月拿下的，時隔一年才正式開盤。

產(chǎn)品包括洋房、疊拼和別墅，切中了區(qū)域改善型需求空白，三開三罄，還捅破了松江房價天花板。

價高卻熱銷，海上原墅為萃嶼原墅開了個好頭。

但萃嶼原墅還未過會，項目已悄然啟動分銷渠道，據(jù)置業(yè)顧問公開發(fā)布的信息顯示：最高傭金獎勵達10萬元/套。

背后的去化壓力不言而喻。

股權(quán)暗流

在萃嶼原墅項目中，星獅作為資方持股51%，操盤者國貿(mào)持股40%，持股9%的金地只是個配角。

這里有幾個值得關(guān)注的點。

其一，金地的回歸與退守。

此次是金地時隔1年10個月后，再次在上海公開市場拿地。其上一次拿地要追溯到2023年4月拿下嘉定區(qū)2宗地塊，也就是金地·嘉峯匯項目和金地嘉境項目。

和國貿(mào)一樣，金地也是松江的“老玩家”了，曾開發(fā)過千畝大盤金地自在城，還有金地豐盛道、金地藝境、新樂里、佘山天境等十余個項目，如今卻只能在項目中扮演持股不足一成的小股東，角色也被邊緣化。

度過債務(wù)危機的金地，既要維持市場存在感，又不敢過度投入，因此攜手了憑借熱門項目勢頭正盛的國貿(mào)。

今年7月，金地啟動了成立30余年來最大規(guī)模的組織架構(gòu)調(diào)整，對總部職能、區(qū)域劃分、城市公司乃至核心管理層進行了全面重構(gòu)。曾帶領(lǐng)金地東北區(qū)域突破200億元的杜宏，此次身兼華東大區(qū)總經(jīng)理和上海地區(qū)公司總經(jīng)理。

眼下，萃嶼原墅的“好頭”難掩萃嶼原墅的去化焦慮。在整體趨冷的上海樓市之下，杜宏的挑戰(zhàn)才剛剛開始。

其二，國貿(mào)的股權(quán)占比。

在海上原墅這個項目中，國貿(mào)占比49.8%，剩下由松江交投持有。國貿(mào)在萃嶼原墅殺昂的持股降至40%。

近年來，國貿(mào)在上海市場的項目多以合作為主。去年拿的3塊地中有2塊與其他公司合作，熱門的西派海上，是國貿(mào)與中鐵建合作的，國貿(mào)占股55%，卻用了中鐵建的產(chǎn)品系。

今年以來，國貿(mào)繼續(xù)延續(xù)合作路徑：剛剛過去的八批次土拍，國貿(mào)與松江交投聯(lián)合體以6.56億元底價競得松江區(qū)中山街道地塊。7月的六批次土拍，國貿(mào)象嶼聯(lián)合體7.58億元拿下奉賢區(qū)地塊，溢價率11.8%。

其三，合作方星獅的動向。

在業(yè)內(nèi)，星獅曾被視為金地在上海的金主，雙方在過去有多輪合作。

2012年9月，金地集團以16.54億收購了星獅地產(chǎn)56.05%股份成為其控股股東，次年星獅地產(chǎn)更名為金地商置。2017年開始，星獅集團逐步回購金地商置持有的股份，雙方關(guān)系開始淡化，但保留了合作機制。

例如上海嘉定金地嘉峯匯，項目由雙方合作開發(fā)，星獅是資金和品牌方，金地主導(dǎo)開發(fā)和銷售。

然而，這一聯(lián)盟關(guān)系正在松動。

10月的八批次土拍，星獅與招商、越秀、瑞城組成聯(lián)合體，以77.37億元斬獲靜安蘇河灣重磅地塊，溢價率9%。

其實，從去年開始，星獅就已與招商聯(lián)合頻繁參與各類土拍，只是此前多不掛名。如今在蘇河灣項目中從幕后走到臺前，幾乎是裝都不裝了。

星獅地產(chǎn)在上海并非新手。早在2005年星獅地產(chǎn)就開始試水中國市場，在上海松江區(qū)開發(fā)了佘山四季項目，總投資超10億元；同期還開發(fā)了靜安四季苑項目，該項目是星獅集團在中國第一個全資開發(fā)的地產(chǎn)項目。

上海樓市，從來殘酷。

這里沒有永恒的朋友，只有符合當(dāng)下周期的戰(zhàn)略選擇。

對金地而言，持股雖少，但萃嶼原墅仍是一場不容有失的戰(zhàn)役，它不僅是產(chǎn)品回歸的試金石，更是重建資本信心的關(guān)鍵一步。

背水一戰(zhàn)

萃嶼原墅所在地塊容積率僅1.2，先天條件決定了這塊地上的項目就是要做低密改善。

縱觀今年公開土拍地塊，容積率僅約1.2及以下的低密地塊不足五宗，其中之一就是萃嶼原墅所在的SJC10008單元05a-24號地塊。

萃嶼原墅整體規(guī)模不大，占地面積約2.59萬平米，定位“小而美”，公共空間和社區(qū)氛圍的營造受限。

產(chǎn)品線覆蓋建面約112㎡四房洋房、152–158㎡疊加別墅及190–200㎡聯(lián)排別墅。洋房與上疊裝修交付、下疊與聯(lián)排毛坯交付。

洋房28套，預(yù)計總價500萬起；疊墅150套，預(yù)計總價800-1200萬；聯(lián)排16套，總價預(yù)計會超1200萬。

據(jù)悉，首開190㎡聯(lián)排和152-158㎡疊墅兩類產(chǎn)品。跳過了低總價產(chǎn)品的引流鋪墊，直接主攻高總價賽道。

在方松街道近十年斷供的背景下，這樣的策略既顯自信，也暗藏風(fēng)險。

在速度決定現(xiàn)金流的市場，失去速度優(yōu)勢的玩家不得不用產(chǎn)品力換取生存空間。

萃嶼原墅確實進行了一系列針對性優(yōu)化。7月，項目的規(guī)劃設(shè)計方案經(jīng)過一輪調(diào)整，具體調(diào)整內(nèi)容如下：

1、疊加屋頂構(gòu)架樓板改為鏤空開洞；

2、1#、4#地下采光天井尺寸調(diào)整；7#采光天窗位置南移；12#東側(cè)增加采光天窗；3、修改3#、12#出地樓梯面輪廓樣式，取消5#山墻處凸窗，補充13#室外樓梯；

4、8#樓附近風(fēng)井位置調(diào)整，燃?xì)庹{(diào)壓站位置調(diào)整；

5、道路長度修改；消防道路偏移；

6、地下室面積分項調(diào)整，總面積24141平方保持不變。

在戶型設(shè)計上，113㎡的洋房做到了三開間朝南，南北雙陽臺設(shè)計，主臥北次臥和廚房有飄窗贈送。

疊拼則在海上原墅最受認(rèn)可的疊墅戶型上做了升級，部分戶型做到了三開間超南，面寬達9.5米。上疊面積段約147-152㎡，帶有約40㎡的屋頂露臺，下疊面積段約157-160㎡，有南向私家庭院，贈送地下室。