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文/北京進深 林振興

京城二環內，天壇旁，今年位置最香的住宅地塊開搶了。

原本是場精彩的三國殺，但來自山東的建筑企業百年基石，臨陣棄權了，只剩下中海新城和北京城建在現場1v1。

最終耗時27分鐘，近40輪的較量，北京城建以20.28億元摘得東城區祈年大街項目，溢價率4%。

最終成交的綜合樓面價為8.11萬元/㎡，其中住宅部分樓面價達到10.36萬元/㎡。

打破了海淀樹村10.23萬元/㎡的紀錄，成為北京住宅樓面價最高的地塊。

中海新城無須多言，它在二環內操盤了西城的京華玖序，首開創造銷售62億的開盤神話，登頂2024年北京單盤銷冠。

北京城建“換帥”后，拿地野心慢慢顯露了出來。

它先是和幾位老伙伴以29億拿下豐臺岳各莊地塊，而后又單槍匹馬去搶太陽宮地塊，現在又激活了祈年大街地塊。

前兩家都是老熟人，臨陣棄權的百年基石則是北京樓市的生面孔。

它是一家山東建筑企業，才成立三年多，注冊資本4500萬元，法定代表人、經理為李繼鵬，背后實控人是劉偉。

今年4月，百年基石才轉型為房企，新增房地產開發經營業務。

拿地前夜，百年基石剛經歷了股東大換血。

10月13日，山東萊信清潔能源將持有百年基石100%股權，轉讓予洋浦澳聚源新能源（由劉偉持股100%）。

前股東山東萊信背后股東是信發集團，它是一家集發電、供熱、氧化鋁、電解鋁及鋁深加工等產業于一體的企業集團，2014年營收3028.94億元。

繼續穿透可知，信發集團由張剛、宋傳英、張玉洪、張紅芝、張懷青，分別持股51%、19.6%、9.8%、9.8%、9.8%。

更有意思的是，現股東洋浦澳聚源新能源，之前的實控人也是張剛。而后，張老板將公司全部股權轉為予劉偉。

張剛是何許人也？

他的來頭不小，為山東省信發集團董事長，是個富二代，生于1981年。

13年前，他從父親張學信手上接過權杖。在2024年3月胡潤全球富豪榜中，張剛家族以1350億元人民幣財富位列榜單第92位，是山東新首富。

張剛還熱衷于大規模買礦。

2024年6月，信發集團以30.135億元受讓了新疆火燒云鉛鋅礦公司24.5%股權；2024年10月，張剛實際控制的寧波焜燁貿易有限公司斥資45.57億元在山西省中陽縣買下鋁土礦采礦權；今年5月14日，張剛實際控制的洋浦澳斐亞國際貿易有限公司拍下山西省沁源縣一宗鋁土礦探礦權，成交價格為16.12億元。

除此之外，張剛的地產野心不小。在京城，他還潛入了華潤置地的京熙潤府。

此次，百年基石臨陣棄權，是何原因？畢竟光保證金就是3.9億元，放在銀行一天都有不少利息。

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祈年大街地塊，可用“起死回生”來形容。

10月11日下午17:00時，預申請截止，無人問津。次日，它便從用地預申請列表中移除。

原以為是下線，不料它殺個“回馬槍”，又在 10月16日掛出來了，并增加了限制條款。

眾所周知，近五年來，二環內極少供應新地。

上一次，還是金魚池地塊，它距離祈年大街項目500米左右。

時間回溯至2024年7月，河北鑫界以3.375億元“奪食”金魚池地塊，雖住宅建筑面積僅1700平方米，但溢價率卻高達25%。

但這塊地很詭異，一年多了還沒出設計方案。甚至有小道消息傳出，河北鑫界要出售這塊地。

祈年大街地塊的住宅建面約1.75萬㎡，開發門檻比金魚池地塊更高，非普通玩家可入局。

該地塊位于東城區天壇街道，二環內，位置不用多說了，步行到天安門廣場半小時。

周邊有大大小小的老胡同，北邊是前門大街，南邊是天壇公園，皇城根兒的居住氛圍感。

交通也便捷，離7號線橋灣站和5號線磁器口站都不遠。

該地塊并非一整片完整土地，而是由四幅子地塊組成，沿祈年大街，呈南北排列，占地2.27公頃，建筑控制規模2.5萬㎡，容積率僅1.1。

以東曉市街為界，北邊0201、0202地塊中間隔了條10米寬的胡同，南邊0203和0204地塊中間也有一條12米寬的規劃道路。

具體來看下這四幅子地塊的素質：

0201地塊占地0.38公頃，規劃建面0.7萬平米，容積率1.84；

0203地塊0.52公頃，規劃建面0.7萬平米，容積率1.34；

0204地塊0.73公頃，規劃建面0.85萬平米，容積率1.17。

這三幅子地塊，限高均為18米。

按照土拍文件中，規劃地上建面2.5萬平米，其中非住宅占地約30%，換算過來就是0.75萬平米左右。

這樣看來，最北面的0201地塊，應為非住宅用地，建成寫字樓或酒店的可能性最大。

但如此一來，給開發商增加了不小的“包袱”。

0203地塊和0204地塊，大概率做4-5層的大平層產品。

平層類產品面積段大概率200平米起步，如果以每套300平米計算，預計供應50來套房子。

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最“特別”的0202地塊，限高3.3米，容積率最低0.39，占地0.64公頃。

這樣低密的好地塊，很難不讓開發商動起做別墅產品的念頭。

據小道消息，“此前河北老板拍走的金魚池地塊，據說老板想搞個豪宅大別墅類的產品。原以為能搞定報規，方案都申報了，結果被打回來，沒批過。”

可見，在二環內造別墅，并非易事。

此次祈年大街土拍文件中，也徹徹底底將這條路堵死了，它規定：

0202地塊應嚴格遵循北京老城風貌、傳統四合院形態及文物保護等要求進行建設，禁止通過高低配的方式建造別墅及私家莊園。

所以，這塊地做四合院產品最為合適。

此外，它還隱約透露了兩層信息，更加可以佐證外界關于四合院的猜想：

其一、整院售賣；

其二、4 號地塊院落布局應與金臺書院相呼應。

金臺書院，又稱狀元府，是一座三進四合院，建筑共計六十四間。

業內人士猜測，它的四合院可能有兩種形態：

1、類似金臺書院，只有一座四合院，地上建面2500平米。

2、規劃6套四合院，每套地上建面約400平米，但產權證只有一個。

這塊地看似肥美誘人，實則對開發商的要求要求，既要開發商有深厚的老北京傳統居住文化底蘊，還要具備打造現代頂豪的產品力。

相信在這片稀缺地段上，必定會誕生天價四合院。

按照金魚池期房指導價15.1萬/㎡反推，祈年大街四合院單套產品價格在6000千萬 ，甚至到上億都有可能。

中國人對于四合院還是有情結的。今年1月初，中海豐和叁號院1套784.35㎡的四合院，以5924.2萬元成交，成交均價75530.59元/㎡。

但祈年大街0202地塊也有一個小bug，北側0201地塊公建將對四合院產品的私密性有影響。

有業內人士打趣道，畢竟身價不菲的四合院大佬們，個個非富即貴，花幾千萬上億買個四合院，還天天被北側的商辦瞅著。所以，最佳的方案是，既買四合院又買北側商辦。