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文/粵進(jìn)深 李奕和

深圳寶中的南街坊項目，規(guī)劃圖終于出街了。

就在昨日（11月18日），深圳規(guī)自局披露了觀潮府項目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及總平面圖。

這個拿下今年以來深圳土拍總價“地王”的項目，神秘面紗得以進(jìn)一步揭開。

從總平圖透露的信息，觀潮府似乎也確實匹配其“地王”稱號，豪宅感還是蠻強的。

整個項目圍合式布局，共規(guī)劃打造11棟住宅，分別為1棟一至三單元，以及1棟五至十二單元。

層高22層~24層，總樓高最高限制在80米左右。

1棟四單元則是一層高的社區(qū)大堂，被放置在小區(qū)中央東側(cè)靠近大門的位置。

之所以說項目的豪宅感強。

首先，看小區(qū)的大門就甚是氣派。

正門設(shè)計在項目的東側(cè)，頂棚是一個長方形的設(shè)計，兩邊分別有幾個半圓形的立柱。

讓人第一眼看著就很有禮序感與尊貴感。

這種樣式的小區(qū)大門，一般只多見于豪宅的設(shè)計。

正門進(jìn)來，還有一個別致的圓形頂棚。

其次，看小區(qū)園林。

觀潮府的中央園林，設(shè)計有下沉庭院，并且面積不小；

還有水景以及橢圓形賞景休閑空間。另外，指標(biāo)參數(shù)還顯示有2117㎡的風(fēng)雨連廊。

這些設(shè)計，往往都跟會所等一起，是眼下豪宅的常規(guī)配置。

還有一個，就是項目的產(chǎn)品、戶型設(shè)計。

整個項目的11棟住宅，均為大面積產(chǎn)品，主要為2梯2戶、3梯3戶的戶型。

并且，從總平圖看，每個戶型都有圓弧形的大陽臺、露臺、飄窗。

關(guān)于項目的面積，此前其實已經(jīng)有所曝光。

約為140-168-190-253-332㎡，面積段不少，但均是140㎡以上的大戶型。

具體分布上看，觀潮府板樓的2梯2戶主要是1棟二、三、五單元，以及1棟八、九單元。

其余的樓棟，則是塔樓3梯3戶。

從總平圖看，2梯2戶的戶型層高約3.5米；3梯3戶的則約為3.3米。

板樓與塔樓的層高，還是有一點差別。

另外值得一說的是，觀潮府是有地上停車場的，主要為架空停車場，面積約1.2萬㎡。

其地上機動車停車位271個，地下機動車停車位934個。

這一點，貌似在豪宅中不多見。

觀潮府的開發(fā)主體為深圳市招潤置業(yè)有限公司。

這是一家由招商蛇口、華潤置地持股的企業(yè)，其中招商方面占55%，華潤占45%。

項目地塊，正是由二者聯(lián)合拿下的。

今年8月，觀潮府所在的寶安新安街道A002-0108地塊入市。

經(jīng)過高達(dá)187輪競價，最終由招商 華潤聯(lián)合體以總價86.4億拿下。樓面價5.96萬/㎡，溢價率34.81%。

地塊也是2025年以來至今深圳土拍總價最高地塊。

觀潮府項目公司招潤置業(yè)的董事長、經(jīng)理為邵奕峰。

據(jù)了解，該人士為招商系資深高管，于2010年加入招商蛇口。

曾擔(dān)任招商蛇口深圳區(qū)域深圳公司副總經(jīng)理，并在招商蛇口下屬的多個房地產(chǎn)公司擔(dān)任一把手、法定代表人職務(wù)。

比如，目前仍擔(dān)任深圳市創(chuàng)勇企業(yè)管理有限公司董事長，深圳招商安業(yè)投資發(fā)展有限公司、深圳坪山招商房地產(chǎn)有限公司董事長、總經(jīng)理，深圳市招商文發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長等。

有一說一，觀潮府產(chǎn)品方面還是挺值得期待的。

關(guān)注度上雖然沒有深圳灣澐璽、中信信悅灣這些豪宅高。

但畢竟位于寶中核心區(qū)，周邊商業(yè)、文化地標(biāo)云集，與歡樂港灣僅一街之隔。

可能大家也都知道，過兩天，十五運會的閉幕式就是在歡樂港灣西側(cè)的歡樂劇場舉行。

并且，觀潮府兩面靠海，東南面對著歡樂港灣摩天輪，可以看到前海三灣；西南面則看企鵝島。

加上項目本身3.41的規(guī)定容積率，最高80米左右的總樓高，低密海景房無疑了。

當(dāng)然了，最終能不能看海，還是要看具體樓層跟戶型。

這也不是說觀潮府完全沒有缺點。

進(jìn)深君看來，項目比較可惜的可能來自以下兩點：

1）一個也是說的比較多的，項目太靠近廣深沿江高速了。

由于項目地塊本身也比較大，西邊的樓棟估計會受到一定交通噪音的影響。

這個方面，可參考再往上一點的中鐵閱臻府和保利瑧譽府。

這兩個項目開盤時，市場討論較多的一點也是關(guān)于沿江高速的噪音。

但這兩個項目離沿江高速其實已經(jīng)算比較遠(yuǎn)了，畢竟地塊本身比較靠里面，而且面積不大。

相對比之下，觀潮府地塊更大，靠沿江高速也更近，所以影響相對也會更多一些。

2）另一個就是項目的樓高跟海景問題。

雖然觀潮府整體80米左右的限高，居住起來比超高層要舒適。

但這個高度也因此一定程度限制了項目的海景景觀。

畢竟，項目東南面有歡樂港的建筑，西南面有沿江高速和前面綠地，都需要達(dá)到一定的樓層高度才能看到海景。

整體而言，瑕不掩瑜。市場甚至一度寄希望于它，能將寶中豪宅提升到一個新層次。

這也并非空穴來風(fēng)。目前，項目附近在售或即將加推的兩個盤——中鐵閱臻府、保利瑧譽府，面積主要集中在94-143㎡。

觀潮府差異化將面積定在140㎡以上，鎖定的客群門檻也更高，產(chǎn)品定位無疑更為高端。

基于項目地塊的拿地樓面價，市場預(yù)測觀潮府成本價約為9-10萬/㎡，價格預(yù)計要賣到11-13萬/㎡。

不過需要注意的一點是，下半年以來的深圳不缺豪宅新盤的入市。觀潮府能否如愿支撐起寶中豪宅的半邊天，還有待市場的投票。