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北京進深 徐迪 位于昌平馬池口的國譽燕園二期·朗潤，到底開沒開賣？是個謎。

因為是二期產品，不搞開盤直接順銷，也很正常。

反常的是，自6月30日取得預售許可證至今，已經快4個月了，項目還沒有網簽數據。

甚至，住建委網站上，該樓盤的銷售機構、銷售員注冊備案信息也沒有顯示。

國譽燕園二期地塊成交于2024年7月3日，由北京城建以19.86億元底價摘得。

折合住宅樓面價約為1.31萬元/㎡，期房銷售指導價為3.9萬元/㎡。

項目總建筑面積23.8萬平方米，其中地上建面15.55萬平方米，規劃21棟7-11層住宅樓，共1418戶。

今年6月30日，國譽燕園朗潤首批次房源取得了預售許可證。

為東區12棟樓，共828套住宅，準售面積約8.5萬㎡，銷售指導價3.9萬元/㎡。

面積段67-134㎡，主力為88㎡/104㎡三居、127㎡四居，產權得房率80%-86%區間。

有4棟樓均價超4萬/㎡，為10#、11#、12#和17#樓。

其中11#樓均價最高，為4.08萬元/㎡。次頂層房源擬售價4.1萬/㎡，為頂配133㎡戶型。

對于項目入市節奏較慢的問題，此前有猜測是為一期護盤。

二期朗潤乘上了政策東風，南北雙陽臺的設計，大幅提高了住房使用率。

朗潤總平圖發出來的時候，一期還有一半房源大約700多套未售。

二期的“好房子”產品一入市，指導價相同的前提下，勢必會對一期的銷售形成降維打擊。

開發商可能需要綜合考慮一二期的銷售節奏，制定更合理的銷售策略，以實現整體項目的去化目標。

然而，隨著后續南邵板塊的龍湖凌云頌和北四村的國譽星城陸續入市，國譽燕園朗潤的優勢突然出來了。

昌平新盤的贈送面積明顯呈收緊態勢，陽臺只有少量房源做到了1.8米的進深，并且不是通面寬的。

朗潤主打小戶型超拓空間，滿配洋房。

“超拓”二字的應用，體現了開發商對于自家新盤贈送尺度的自信。

88㎡三居兩衛，南向7米長通面寬陽臺，1.8米進深，算下來有6.3㎡贈送，大幅提高了使用面積；

北向還有5米長的設備平臺+防火挑檐，進深0.8米，總計4㎡面積全贈送，擴展了北向兩個臥室的空間。

建面88㎡贈送10.3㎡，擴容約12%。

兩個更大的戶型，陽臺和設備平臺的尺度沒有明顯加大，南向陽臺未做到通面寬，主臥部分換成了飄窗，采光視野不受影響，但實際空間增幅降了下來。

127㎡四葉草，南向三開間，總面寬10.4米。

陽臺僅比88戶型多了10厘米，贈送6.39㎡；主臥面寬3.3米飄窗，1.65㎡；北面兩個分開的設備平臺，總計4.56㎡的。

建面127戶型合計贈送面積約12.6㎡，擴容不到10%。

但是相比之下，國譽燕園朗潤的贈送比還是相當高的。

項目最大的問題是周邊沒有地鐵，需要公交換乘。

據悉配置有免費接駁專車服務，入住后即可享受，一站直達北安河地鐵站。

開車出行很方便，緊鄰京禮高速和北六環路，但在這個位置買房的基本是海淀剛需外溢，潮汐車流量太大。出行方面對通勤族不友好。

商業方面有永旺商城、南邵路勁世界廣場、八達嶺奧特萊斯、樂多港購物廣場、昌平太古里（建設中）、永豐大悅城（建設中）等均在配套范圍內。

醫療配套方面，項目周邊匯聚馬池口社區衛生服務中心，北京大學第六醫院北院、北京積水潭醫院回龍觀院區、北京市昌平區中醫醫院、北京大學國際醫院、北京昌平區中西醫結合醫院等公立私立高端醫療配套。

項目缺乏城市級配套，自身配建了5萬方商業配套和2萬方教育配套（包含幼兒園+中小學），整體還是需要有一個較長周期的發展時間。