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文/樂居財經 徐酒眠

“市場競爭并不可怕，可怕的是沒有競爭、不市場化。”

作為頭部物企中的“第三類”公司，綠城服務（02869.HK）外不靠收并購，內不靠關聯方，通過市場化增拓走出了一條獨屬的“非典型”擴張路線。

受到上游房地產業的影響，物管行業持續深度調整，市場化競爭加劇。

不過在今年中期業績會上，綠城服務董事會主席楊掌法直言，行業離真正的完全的市場競爭還有很遠的距離，現在處在一個半市場競爭狀態，尤其是大部分的物企都隸屬于房地產母公司旗下，要完全市場化還是有一定難度。

市拓多年，綠城服務錘煉出了滿身綜合一體化服務能力。不懼市場紅海，反而期待一個全面市場化的物業時代，在楊掌法看來，物業行業目前還是一個非常分散的行業，市場競爭的激勵程度遠遠不夠，而唯有激烈的市場競爭才能夠推動行業的進步。

“持續看好行業未來，現在這個階段對綠城服務來說是一個最好的窗口期。”楊掌法表示，外拓市場競爭的格局會越來越開放，越來越市場化，服務需求會越來越多，服務要求也會越來高，關鍵在于要修煉自身內功。

“正道贏賽道”，面對仍然艱巨的外部環境，以及底部仍在震蕩的經濟轉換周期，找準定位的綠城服務風雨無懼，穩健前行。

今年上半年，實現營收約90.68億元，同比增長10.6%。同期，錄得毛利約17.44億，同比增長14%；對應毛利率19.2%，同比上升0.5個百分點。

核心經營利潤8.9億元、歸母凈利潤5.1億元，分別同比增長25.8%、21.5%，兩項關鍵財務指標實現高于營收2倍的增長，跑贏大勢。

面對問題不回避，展望下半年的工作，綠城服務管理層表示，將進一步加強預售管理和應收賬款的回款，預計到今年年底公司賬面現金會有進一步增加。

“越過山丘，便能看見海闊天空。”

擴張有道，非住拓展營收首超住宅

基于對市場趨勢的敏銳洞察，綠城服務早在2019年就提出“商住齊飛”戰略，意欲全面提升綠城非住領域服務水平；并在當年9月，正式推出“綠城云享”商寫獨立品牌。

保持戰略定力，綠城服務過去5年橫向布局長三角、大灣區、京津冀等核心區域和城市，縱向深入產業園、城市公建、醫院、學校等細分領域，逐步構建起一個多元穩健的業態格局。

非住轉型突圍結碩果。今年上半年，綠城服務首次實現非住拓展總營收比例超過住宅。

具體來看，綠城服務今年上半年物業新拓年飽和營收15.7億元，新拓平均物業費單價3.7元/㎡·月。其中，住宅新拓年飽和營收7.53億元；非住宅新拓年飽和營收8.14億元，占比51.9%，千萬級以上項目33個。

憑借其專業的運營能力和豐富的服務經驗，今年上半年，綠城服務非住板塊新簽杭州西湖大學云谷校區三期、杭州菜鳥西湖云谷產業園、上海G60松江中安科創園、西安綠地絲路全球文化中心、成都五糧液新經濟中心、金華市中心醫院等多業態項目。

同時，“城市綠洲”城市服務產品品牌陸續落地西安新筑街道、臺州葭沚街道、杭州三墩鎮等88個項目。

房地產行業進入存量市場，物企之間的競爭正在逐步向非住宅賽道轉移。綠城服務前瞻性的發展，已經為其在當下的競爭格局中贏得了較大的牌面。

截至2024年6月30日，綠城服務在管面積約4.82億平方米，較2023年同期的4.15億平方米增長16.2%，凈增加0.67億平方米。其中，一二線高能級城市項目密度再進位，華東區域在管占比同步提升，達到59.6%。

作為未來在管面積轉化的主要穩定來源，同期，綠城服務儲備面積約為3.58億平方米。因對部分非核心城市及存在交付風險項目主動退出，較去年同期略微減少5.7%，但儲備面積依然充沛。

合縱連橫，與優質穩定資源深度綁定，是綠城服務發展聯盟、增拓版圖的重要手段。

今年上半年，綠城服務持續擴容“實力朋友圈”，相繼簽約大陸希望集團、濟南城投等互補型資源客戶，累計與224家國央企、行業頭部企業建立良好合作關系。

結構優化，“物業+生活”加速成型

物業服務、園區服務、咨詢服務，以及科技服務，是驅動綠城服務發展的四大業務板塊，發展到今年上半年，綠城服務經營結構趨于穩定，各板塊毛利率保持穩中有升。

作為壓艙石的物業管理服務，在今年上半年收入60.19億元，同比增長14.6%，占整體收入的66.4%，同比提升2.3個百分點；貢獻毛利8.97億元，毛利率14.9%，較去年同期增加1.1個百分點。

主線提效壓艙作用明顯。值得一提的是，今年上半年，綠城服務在管平均物業費3.2元/㎡·月，項目提價成功率36.9%；期內，在管項目共獲2600多面政府/業主錦旗認可，整體滿意度再提1個百分點。

作為物業服務的延伸，園區服務基于業主生活全場景和房地產生命全周期提供系統性產品和服務，其實也是綠城服務的增值服務板塊。今年上半年，該板塊收入約17.58億元，同比增長6.1%，毛利率約為23.9%。其中，居家生活服務再次領跑，實現收入2.67億元，同比增長21.1%。

居家生活服務中，綠城服務打造了“四季生活”到家平臺，通過自營+商家合作的模式，構建了入戶服務體系；同時，以“物業+養老”服務，持續推動“椿齡薈”養老機構運營、“陶然里”康養社區運營和“椿天里”居家養老運營三大服務模式。

咨詢服務收入11.3億元，占總營業收入比為12.5%，同比增長5.3%，毛利率約為32.1%，同比提升2個百分點。科技服務收入1.59億元，毛利率約為38.7%，同比提升2.1個百分點。

聚焦核心產品、強化渠道建設，以回歸園區為目標，綠城服務園區服務戶均產值有效提升、咨詢業務保持正向增長，科技業務經營改善明顯。

差異化競爭和服務一體化是未來發展的關鍵。

綠城服務早已提出“服務產品化，產品市場化”的理念，通過提供分層分級的服務體系，實現服務產品的多樣化和個性化，以滿足不同客戶群體的需求，“物業服務+生活服務”加速成型。