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文/上海進(jìn)深 魏薇

上海五批次土拍將在6月中旬開(kāi)拍，已經(jīng)有房企開(kāi)始備戰(zhàn)了。

近日，保利發(fā)展、象嶼地產(chǎn)、中鐵建等開(kāi)發(fā)商相繼發(fā)布了意向地塊的招標(biāo)計(jì)劃。這其中，出現(xiàn)了一個(gè)久違的面孔。

5月28日，上海申宸樂(lè)居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)布了浦東曹路C1A-3、C1A-7地塊和閔行顓橋君蓮社區(qū)01-22-10地塊施工總承包工程的招標(biāo)公告，兩個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)總投資額86億元。

這是一家新公司，成立于一個(gè)星期之前，法定代表人黃朝暉，注冊(cè)資本100萬(wàn)元。由安徽省高速地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“安徽高速地產(chǎn)”）100%控股，黃朝暉也是安徽高速地產(chǎn)總經(jīng)理。

安徽高速地產(chǎn)上次在上海拿地還是去年5月，其聯(lián)合安徽安聯(lián)高速公路有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“安聯(lián)公司”）以54.6億元競(jìng)得閔行梅隴社區(qū)地塊，溢價(jià)10%，聯(lián)動(dòng)價(jià)7.6萬(wàn)/㎡。該地塊后來(lái)被打造成了安高申隴院，也曾紅極一時(shí)。

同時(shí)鎖定兩個(gè)地塊提前招標(biāo)背后，安徽高速地產(chǎn)在上海已經(jīng)沒(méi)有可以開(kāi)發(fā)的新地塊了。

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五批次土拍，一共有6個(gè)出讓地塊，除了上述兩個(gè)地塊外，還有楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)地塊、青浦徐涇地塊、寶山南大智慧城多用途組合地塊、金山新城地塊。安徽高速地產(chǎn)意向的兩個(gè)地塊都位于外環(huán)外。

來(lái)看一下這兩個(gè)地塊的信息。

浦東曹路C1A-3、C1A-7地塊

地塊起始價(jià)14.8247億元，綜合起始樓面價(jià)23967元/㎡。其中，C1A-3地塊為住宅用地，容積率1.5；C1A-7地塊為商業(yè)服務(wù)用地，容積率1.2。C1A-3地塊位于外環(huán)高速旁；地塊南側(cè)是C1A-7地塊和幼兒園規(guī)劃用地。

地塊距9號(hào)線(xiàn)、12號(hào)線(xiàn)金海路站約800米。地塊南側(cè)約200米新盤(pán)象嶼聯(lián)發(fā)·金海汀雲(yún)臺(tái)，2024-2025年五開(kāi)五罄，累計(jì)推出620套房源，今年3月推出收官房源，小高層和疊墅均價(jià)約6.77萬(wàn)元/㎡。地塊以西1.3公里有待售新盤(pán)浦發(fā)上城，將推建面約79-154㎡2-4房，聯(lián)動(dòng)價(jià)約7萬(wàn)/㎡。

閔行顓橋01-22A-10地塊

出讓面積40493.2㎡，容積率2，起始價(jià)27.8026億元，起始樓面價(jià)34330元/㎡。地塊處于顓橋地區(qū)中心位置，周邊生活氛圍濃厚，交通出行便捷，距離15號(hào)線(xiàn)雙柏路站約500米。同板塊內(nèi)顓橋紫薇花園此前均價(jià)約6.99萬(wàn)/㎡，01-22A-10地塊與其直線(xiàn)距離約2.5公里。

安徽高速地產(chǎn)是上海樓市的老玩家了，從2021年開(kāi)始在上海開(kāi)啟了搶地模式。三年時(shí)間內(nèi)，安徽高速地產(chǎn)聯(lián)手安聯(lián)公司在上海浦東新區(qū)、青浦區(qū)以及閔行區(qū)接連落下4子，累計(jì)斥資超136億元，打造的項(xiàng)目偏向剛需層面。

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最近兩年，安徽高速地產(chǎn)打造的安高申宸院和安高申隴院兩個(gè)項(xiàng)目收獲了很高的關(guān)注度。

安高申宸院位于浦東唐鎮(zhèn)板塊，目前已售完。2023年8月，首推322套房源，認(rèn)購(gòu)1202組，開(kāi)盤(pán)即罄，銷(xiāo)售額約23.6億；2023年11月，二批次加推308套房源，認(rèn)購(gòu)1091組，開(kāi)盤(pán)售罄，銷(xiāo)售額約25.1億；2024年3月，三批次收官，451套房源，認(rèn)購(gòu)1102組，開(kāi)盤(pán)售罄，銷(xiāo)售額約31.7億元。

安高申隴院位于閔行梅隴板塊。第一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間是2024年11月24日，推出208套房源，建筑面積約107-128-170㎡3-4房，均價(jià)75730元/㎡。認(rèn)購(gòu)人數(shù)284組，認(rèn)購(gòu)率137%，官方給出的最后銷(xiāo)售數(shù)據(jù)是：去化162套。第二次開(kāi)盤(pán)是在2024年12月21日，推出204套房源，建筑面積約107-128-170㎡，均價(jià)76972元/㎡。 認(rèn)購(gòu)人數(shù)177組，認(rèn)購(gòu)率87%。

網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，安高申隴院目前共推出636套房源，已售492套，網(wǎng)簽去化率約77%。前不久，四批次最后252套房源已過(guò)會(huì)，推出107-128-170㎡戶(hù)型，均價(jià)7.68萬(wàn)/㎡。

今年3月17日，安徽紀(jì)檢監(jiān)察網(wǎng)發(fā)布消息，上海速聯(lián)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“速聯(lián)達(dá)”）副總經(jīng)理陳懷琛涉嫌嚴(yán)重違法，經(jīng)安徽省監(jiān)委指定管轄，目前正接受銅陵市銅官區(qū)監(jiān)委監(jiān)察調(diào)查。速聯(lián)達(dá)對(duì)應(yīng)的是安高申宸院項(xiàng)目，由安徽高速地產(chǎn)和安聯(lián)公司分別持股60%、40%。

該項(xiàng)目頻繁遭遇業(yè)主投訴，主要問(wèn)題集中在施工質(zhì)量上。據(jù)業(yè)主公眾號(hào)“安高申宸院鄰里薈”，項(xiàng)目存在墻體混砌、承重墻違規(guī)開(kāi)洞、外立面石材“貨不對(duì)板”、北向窗戶(hù)被消防設(shè)施遮擋、室內(nèi)結(jié)構(gòu)板露筋生銹等多項(xiàng)質(zhì)量問(wèn)題。

除了上述浦東唐鎮(zhèn)地塊和閔行梅隴地塊，2021年，安聯(lián)公司拿下了位于青浦區(qū)的2宗土地，合計(jì)斥資約31億元。

位于青浦區(qū)朱家角板塊的安聯(lián)·湖山悅項(xiàng)目（備案名：安聯(lián)湖山悅?。┤伍_(kāi)盤(pán)、三次觸發(fā)積分，均當(dāng)日售罄。位于青浦北部板塊的安聯(lián)虹悅項(xiàng)目（備案名：安聯(lián)明悅?。╀N(xiāo)售狀況并不理想。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，該樓盤(pán)曾在2022年12月、2023年3月、2023年6月三次開(kāi)盤(pán)，共推出807套住宅，截至今年5月29日，仍有382套可售，去化率約52.6%。

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安聯(lián)公司和安徽高速地產(chǎn)均為安徽省交通控股集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“安徽交控”）的全資子公司，也是后者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的主要平臺(tái)。

安聯(lián)公司和安徽高速地產(chǎn)的側(cè)重各有不同，安聯(lián)公司主要向一線(xiàn)城市布局，安徽高速地產(chǎn)主要集中在安徽省內(nèi)特別是合肥市。

據(jù)安徽交控最新一期債券募集說(shuō)明書(shū)，截至2024年末，安聯(lián)公司總資產(chǎn)185.55億元、凈資產(chǎn)28.67億元，2024年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入41.41億元、凈利潤(rùn)4.24億元。

同期末，安徽高速地產(chǎn)總資產(chǎn)439.34億元，凈資產(chǎn)108.43億元，2024年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入144億元，凈利潤(rùn)4.04億元。

兩家房地產(chǎn)公司為安徽交控貢獻(xiàn)了超8億元的凈利潤(rùn)，占安徽交控2024年總利潤(rùn)（58.23億元）的比重為14.2%。

最近三年，安徽交控分別實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入為102.78億元、70.4億元及105.57億元。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年，安徽交控在上海實(shí)現(xiàn)58.38億元的權(quán)益銷(xiāo)售額，位列第35。今年1-4月，以8.64億元的權(quán)益銷(xiāo)售額位列第39。