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文/樂居財經 嚴明會

物業費降價風暴席卷范圍愈發廣泛，物業公司主動撤盤公告一封接一封。干了大半年，物業公司是盈還是虧？

八月眼看將進入下旬，2025年中期“大考交卷”在即，據樂居財經《物業K線》統計，目前已有8家上市物企披露了2025年中期業績預告。變臉虧損、扭虧為盈、強勁增長、大幅下滑，悲歡兩不同。

8月18日午間，合景悠活(03913.HK)發布盈利警告，預期截至2025年6月30日止六個月將錄得虧損凈額不多于約2.80億元，而截至2024年6月30日止六個月則為利潤凈額約6990萬元。

業績預虧，合景悠活給出了3點原因：

就貿易應收款項作出不多于2.38億元的減值撥備；

集團遞延稅項資產減少導致本期間扣除所得稅開支不多于1.33億元；

就以及商譽及物業、廠房及設備作出不多于1.14億元的減值。

具體來看，對于貿易應收款減值，合景悠活解釋稱，主要是國內房地產行業持續低迷，包括需求轉弱及房價面臨下行壓力，市場環境出現大變化為整體業務環境帶來挑戰，導致收回結欠集團的貿易應收款項速度放緩。

宏觀經濟環境持續受壓，導致貿易應收款項減值撥備持續增加。對于未來不大可能產生足夠的應課稅利潤的若干附屬公司，合景悠活削減了其遞延稅項資產的賬面值。

而激烈的市場競爭中，合景悠活過往期間收購的一些附屬公司，出現若干合同未能續簽，與此同時新客戶群擴展亦未達預期，而用于提升服務質量的成本增加，使得這些附屬公司收入和經營利潤下降。

這些其實也是整個行業當前面臨的問題，而有些同行已經刮骨療傷多次了。

先行一步的雅生活服務（03319.HK），已經趟過深水區。其預計今年上半年歸母凈利潤約3億元-4億元，而去年同期則虧損16.3億元，實現扭虧為盈。

對于盈利的改善，雅生活服務表示，其在2024年同期大幅計提關聯方貿易應收款的減值撥備后，開始通過采取修訂合同信用條款、主動調整業務模式、積極尋找工抵資產、提起訴訟等方式，有效控制關聯方及房地產企業相關業務往來的應收款余額。

同時，聚焦經營利潤及經營現金流，嚴格控制房地產相關類的外延增值服務，并對物業管理及城市服務類的項目結構進行優化，預計經營性現金流相比2024年同期有所改善。

金科服務、佳源服務也釋放了積極信號。

金科服務也預計實現扭虧為盈，其預期今年上半年盈利在0至1億元之間，而去年同期虧損1.94億元。其解釋，這主要是因為對關聯地產應收款減值撥備大幅減少，以及加強風險管控后貿易應收款項及其他應收款項的信用減值減少。

佳源服務預計今年上半年錄得利潤約1.2億至1.5億元，而去年同期利潤約6320萬元，同比錄得顯著增長。而原因，則是2025年5月15日訂立的強制執行調解協議，其錄得與向當時最終控股股東提供未經授權擔保相關的減值撥備撥回約1.09億元。

A股資本市場上的南都物業及珠江股份，則均實現凈利潤的快速增長，但扣除非經常性損益后的凈利潤表現平平。

數據顯示，南都物業預計2025上半年實現歸屬于母公司所有者的凈利潤為1億元~1.5億元，同比增長387.02%到630.52%。

預增原因主要是對安邦護衛的股權投資采用公允價值計量，本期公允價值變動損益為7818.55萬元，增加凈利潤5863.91萬元，而上年同期該損益為負值，導致本期凈利潤同比大幅增加。

珠江股份預計2025上半年實現扭虧為盈，歸屬上市公司股東凈利潤為1550萬元至2250萬元。這主要系上半年以來隨著A股市場回暖，公司持有的股票資產二級市場股價上漲。

但在更能反映核心業務實際盈利能力的扣除非經常性損益的凈利潤方面，兩家公司均呈現下降態勢。

南都物業預計扣除非經常性損益的凈利潤為4500萬元至6000萬元，較上年同期減少16.44%到增加11.41%。

珠江股份預計2025上半年扣除非經常性損益后的凈利潤為700萬元至1050萬元，而2024年同期的扣除非經常性損益后的凈利潤為2225.89萬元。

另外，祈福生活服務也靠“炒銀”賺了。其未經審核綜合純利及股東應佔未經審核綜合純利與2024年同期比較，預期錄得超過35%的增幅。

國家隊物企代表京城佳業，預期錄得集團除稅前盈利介乎3110萬元至3730萬元，較2024年同期約6220萬元減少40%至50%。

凈利潤大幅預減，京城佳業在公告中給出了兩點解釋：

一是為獲取市場份額，集團在物業管理項目的前期及質量維護投入加大；二是受當前市場需求變化及行業周期性調整影響，箱式房租賃單價呈現顯著下降趨勢，根據國際會計準則理事會頒布的國際財務報告準則會計準則相關規定，集團就集團持有的該等箱式房設備確認減值虧損。

而退市的華發物業服務，此前召開的半年度工作總結會披露，其2025年上半年實現經營業績的逆勢增長，營業收入同比提升13%，凈利潤同比增幅達 19%，客戶滿意度同比大幅提升，全方位完成上半年經營指標。

從已披露2025年上半年業績預告的物企來看，關聯地產影響的陣痛仍在持續，但部分已經停止“惡化”甚至轉好了。