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文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

“頭部集中度繼續(xù)提升，市場資源與機(jī)會加速向優(yōu)勢主體聚集，為本集團(tuán)后續(xù)高質(zhì)量發(fā)展提供堅實(shí)基礎(chǔ)。”

8月28日，時代鄰里（09928.HK）發(fā)布2025年中期業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)其實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約12.16億元，同比增長5.6%；錄得毛利約2.44億元，毛利率約20.1%；母公司擁有人應(yīng)占凈利潤約6383.8萬元，核心凈利潤同比增幅約6.3%至1.09億元。

進(jìn)入2025年，上游房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整、物業(yè)增量市場競爭加劇，同時物業(yè)費(fèi)降價潮起、業(yè)主支付意愿減弱……物業(yè)行業(yè)仍面臨諸多復(fù)雜挑戰(zhàn)。

不過另一邊，國家發(fā)文定向，老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)、老舊街區(qū)與城中村更新提速，為存量社區(qū)運(yùn)維打開新增空間，物業(yè)行業(yè)仍穩(wěn)健前行。

面對多重市場挑戰(zhàn)與機(jī)遇，時代鄰里堅持長期主義，積極探索“數(shù)智化轉(zhuǎn)型”，以科技賦能服務(wù)，以品質(zhì)贏得信任，以高度的戰(zhàn)略定力保持綜合實(shí)力與核心優(yōu)勢，通過多元舉措為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展注入持續(xù)動能。

戰(zhàn)略深耕，星火計劃引高質(zhì)量拓展

行業(yè)邁向深度發(fā)展，物企增長的核心從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)效齊升的有質(zhì)量發(fā)展。

截至2025年6月30日，時代鄰里物業(yè)管理服務(wù)覆蓋84個城市，在管物業(yè)管理項目共930個，對應(yīng)在管建筑面積約1.26億平方米。此外，其還擁有68個物業(yè)管理項目尚未移交予管理，未交付建筑面積約為730萬平方米。

第三方外拓是時代鄰里規(guī)模增長的主要推動力。從數(shù)據(jù)來看，報告期末，其第三方在管面積同比增長18.9%至9186萬平方米，占總在管面積比重達(dá)73%；來自第三方的物管收入同比增長8.7%，達(dá)5.45億元。與此同時，時代鄰里還持續(xù)拓展城市公共服務(wù)，斬獲項目21個，已簽訂總合約金額約4.8億元。

以“星火計劃”為戰(zhàn)略羅盤，聚焦粵港澳大灣區(qū)、長三角、成渝經(jīng)濟(jì)圈等三大核心城市群與住宅、產(chǎn)業(yè)園、公建等核心業(yè)態(tài)，持續(xù)鞏固優(yōu)勢領(lǐng)域并探索新賽道，不斷優(yōu)化在管物業(yè)組合，實(shí)現(xiàn)更好的利潤及回款。

不斷提升在華南市場的項目管理密度，截至2025年6月30日，分布該區(qū)域的在管面積占比約為50.2%，管理濃度與競爭優(yōu)勢持續(xù)鞏固。

借助于大灣區(qū)項目的成功管理經(jīng)驗以及市場口碑，其他城市的布局也實(shí)現(xiàn)了有質(zhì)量的持續(xù)深耕。同期，時代鄰里約75.7%的物業(yè)項目位于一線城市、新一線城市及二線城市。

專注精耕核心業(yè)態(tài)、做深做透優(yōu)勢領(lǐng)域，時代鄰里持續(xù)擴(kuò)大客戶群及優(yōu)化在管物業(yè)組合。同期，住宅業(yè)態(tài)在管面積約7441.0萬平方米，占比59.1%；非住宅物業(yè)在管面積約為5150.8萬平方米，占比40.9%。

底盤穩(wěn)固，核心業(yè)務(wù)穩(wěn)中向好

以優(yōu)質(zhì)的管理規(guī)模為基礎(chǔ)，時代鄰里兩大核心業(yè)務(wù)穩(wěn)中向好。

作為壓艙石的物業(yè)管理服務(wù)板塊，2025年上半年實(shí)現(xiàn)收入約9.64億元，貢獻(xiàn)總收入的79.3%，同比增長約5.9%，毛利率約為18.2%，繼續(xù)保持發(fā)展韌性。

分業(yè)態(tài)來看，其中住宅物業(yè)貢獻(xiàn)6.52億元，占比67.6%；非住宅物業(yè)貢獻(xiàn)3.12億元，占比32.4%。此外，隨著市場化水平提升，第三方物業(yè)開發(fā)商建造的物業(yè)所產(chǎn)生的物業(yè)管理收入同比增長8.7%至5.45億元，占物業(yè)管理總收入比重提升至56.5%。

作為物業(yè)服務(wù)的延伸，同期社區(qū)增值服務(wù)收入1.52億元，同比增加1590萬元，增幅約11.7%，在占總收入比重提高至12.5%，毛利率保持40.6%的較高水平。

以客戶需求為抓手，深化基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)與核心增值服務(wù)的有機(jī)融合，時代鄰里持續(xù)圍繞人與資產(chǎn)兩個核心，著眼于客戶剛性需求設(shè)計服務(wù)產(chǎn)品，構(gòu)建了“物業(yè)-美業(yè)-美居-美家”四維協(xié)同服務(wù)生態(tài)體系。

挖掘存量市場空間，依托物業(yè)服務(wù)場景流量入口精準(zhǔn)觸達(dá)需求，積極開展了全屋整裝、局部改造翻新等美居家裝業(yè)務(wù)、二手房屋租售業(yè)務(wù)及家政清潔等家庭生活服務(wù)，獲得良好穩(wěn)定增長。今年上半年，其生活服務(wù)收入9187.2萬元，較去年同期增長約17.2%。

此外，以城市公共服務(wù)、電梯服務(wù)、智聯(lián)科技服務(wù)組成的其他專業(yè)服務(wù)，今年上半年收入超1億元。

服務(wù)升級，溫度與效率并重

行業(yè)競爭加劇，物業(yè)管理大盤穩(wěn)定背后是時代鄰里持續(xù)圍繞提升服務(wù)品質(zhì)、深化科技賦能構(gòu)建核心競爭力。

時代鄰里自2021年啟動“初心計劃”，迭代至今已邁入5.0時代，以“安心、煥新、美顏、賦能”四大行動，全面提升客戶滿意度。

2025年上半年，時代鄰里在安全管理上完善智能監(jiān)測閉環(huán)，精細(xì)化設(shè)施維保和環(huán)境管理操作，提升業(yè)主滿意度。同時推進(jìn)“全能物業(yè)人”培訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)員工“一專多能”，高效響應(yīng)業(yè)主的需求，增強(qiáng)社區(qū)運(yùn)營與服務(wù)能力。

另一方，時代鄰里堅定推進(jìn)數(shù)智化轉(zhuǎn)型，以“網(wǎng)格化智能管理”全面提升人均效能。

今年上半年，其通過推行“網(wǎng)格化智能管理”，持續(xù)對社區(qū)投入，用可量化、可視化、可追蹤的運(yùn)營體系，實(shí)現(xiàn)維修服務(wù)前置、降本增效，以“網(wǎng)格化”為抓手，老舊問題一鍵打包，完成社區(qū)“精、細(xì)、準(zhǔn)”綜合修繕，提升社區(qū)整體環(huán)境品質(zhì)，維持社區(qū)常住常新，保障業(yè)主房產(chǎn)的物理價值。

堅持用底層數(shù)據(jù)驅(qū)動全流程運(yùn)營，始終以“客戶體驗與經(jīng)營質(zhì)量”為工作標(biāo)準(zhǔn)，時代鄰里秉持長期主義理念，在品質(zhì)服務(wù)與數(shù)智化轉(zhuǎn)型中不斷創(chuàng)新與突破。

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