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2025年8月28日，鑫苑服務(wù)發(fā)布2025年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，鑫苑服務(wù)總經(jīng)營(yíng)收入45002萬元，同比增長(zhǎng)11%；凈利潤(rùn)6093萬元，凈利率13.5%，毛利率34.5%，遠(yuǎn)高于行業(yè)均值。

可以看到，盡管物業(yè)行業(yè)深陷規(guī)模瓶頸、價(jià)格敏感與利潤(rùn)困局的三重夾擊，傳統(tǒng)模式下“增收不增利”成為眾多物企的困境，但鑫苑服務(wù)依然用“質(zhì)效雙升”的生存邏輯，交出了一份可圈可點(diǎn)的成績(jī)單。

2025年的物業(yè)管理行業(yè)，正站在轉(zhuǎn)型的十字路口。一方面，是政策的高壓，多地發(fā)文整治物業(yè)亂象，要求規(guī)范服務(wù)履約、公共收益透明化；另一方面，則是資本市場(chǎng)接近冰點(diǎn)，AI浪潮奔涌，企業(yè)如何把握機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)降本增效與模式躍遷？如何保持高服務(wù)質(zhì)量供給和高盈利能力？鑫苑服務(wù)如何在科技賦能下連續(xù)數(shù)年凈利潤(rùn)率跑贏行業(yè)？我們從其2025年中期業(yè)績(jī)報(bào)告數(shù)據(jù)中解讀到了底層支撐。

根底深固：經(jīng)營(yíng)收入持續(xù)增長(zhǎng)，好服務(wù)底色仍亮眼

2025年上半年，鑫苑服務(wù)總營(yíng)收中，物業(yè)服務(wù)同比增長(zhǎng)13.2%，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展；增值服務(wù)同比增長(zhǎng)23.6%，實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展；其中非關(guān)連收入的占比達(dá)96%，市場(chǎng)化能力已完全形成。

其中物業(yè)服務(wù)增速的取得在當(dāng)前物業(yè)費(fèi)“限價(jià)”、成本剛性擠壓和“物業(yè)退場(chǎng)潮”席卷的大背景下實(shí)屬不易。據(jù)其官方平臺(tái)披露，其常年堅(jiān)持專項(xiàng)品質(zhì)提升管理動(dòng)作和特色化、差異化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的落地執(zhí)行，通過智慧巡檢、智慧運(yùn)營(yíng)、智慧安防、智慧能效等系統(tǒng)的數(shù)字化應(yīng)用，助推服務(wù)滿意度和服務(wù)體驗(yàn)的持續(xù)提升，此外，還積極圍繞“騎手友好社區(qū)”“兒童友好社區(qū)”“活力社區(qū)生活”進(jìn)行創(chuàng)新打造，完成了從“功能履約”到“情感訂閱”的服務(wù)價(jià)值躍升。

半年來，鑫苑服務(wù)獲得了諸多政府和行業(yè)榮譽(yù)：“河南省新服務(wù)新供給重點(diǎn)企業(yè)”、國(guó)家級(jí)和省級(jí)“美好家園”、中國(guó)物業(yè)服務(wù)滿意度百?gòu)?qiáng)企業(yè)TOP8等，這些都見證了鑫苑服務(wù)在“好服務(wù)”維度的深耕不輟。優(yōu)異服務(wù)品質(zhì)和品牌影響力助力其在市拓中保持持久競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而能實(shí)現(xiàn)規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)和總營(yíng)收的穩(wěn)健增長(zhǎng)。

循環(huán)有力：AI助力質(zhì)效雙升，科技驅(qū)動(dòng)成效顯著

受困于人工成本增加、部分項(xiàng)目收費(fèi)難、增值服務(wù)增長(zhǎng)乏力、管理效率不足等挑戰(zhàn)，行業(yè)部分物企利潤(rùn)增長(zhǎng)未能跟上營(yíng)收的步伐，“增收不增利”的現(xiàn)象仍存。據(jù)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示：2024年上半年上市物企凈利潤(rùn)均值同比下降30.93%，持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)；毛利同比下降0.95%，凈利率均值6.20%。

而鑫苑服務(wù)2025年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，其毛利率34.5%，凈利率13.5%，遠(yuǎn)高于行業(yè)均值，同比2023年H1，其凈利潤(rùn)和凈利潤(rùn)率連年保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，說明公司經(jīng)營(yíng)的質(zhì)效持續(xù)提升。這其中，除了其擁有近三十年的物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)外，科技賦能已成為其打破利潤(rùn)增長(zhǎng)瓶頸的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力。

基于多年來對(duì)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的扎實(shí)治理與標(biāo)準(zhǔn)化管理，鑫苑服務(wù)在智慧物業(yè)建設(shè)方面，從創(chuàng)新搭建“鑫Meta”大物管數(shù)字化管理平臺(tái)，到覆蓋全鏈條“大物管全棧式科技綜合服務(wù)全景圖”的能力建設(shè)，乃至今年上半年在物業(yè)行業(yè)首發(fā)的“客服智能體&管家智能體”，其正在用AI智能重塑傳統(tǒng)物業(yè)的管理邏輯，驅(qū)動(dòng)著管理效率的躍升與服務(wù)模式的變革，已形成了“科技投入 - 質(zhì)量改善 - 效率提升 - 成本降低 - 利潤(rùn)增長(zhǎng) - 科技再投入”的【飛輪效應(yīng)】，讓營(yíng)收增長(zhǎng)和企業(yè)盈利能力更具持續(xù)性與生命力。

未來，鑫苑服務(wù)將研發(fā)智能客服、智能管家、智能巡檢等更多智能體，并落地應(yīng)用，探索“真人+機(jī)具+智能體”的三叉戟管理結(jié)構(gòu)，以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)物業(yè)服務(wù)效率與體驗(yàn)的全面升級(jí)。

步伐矯健 ：存量管理權(quán)大換手時(shí)代，市拓業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)

2025年以來，行業(yè)正從規(guī)模導(dǎo)向的“跑馬圈地”邁向效率與品質(zhì)驅(qū)動(dòng)的“精耕細(xì)作”時(shí)代，一場(chǎng)存量管理權(quán)大換手正在進(jìn)行。同時(shí)，物企與業(yè)主的價(jià)值認(rèn)知錯(cuò)位也給物企守盤帶來更大挑戰(zhàn)，“邊守邊攻”正考驗(yàn)著物企的市場(chǎng)化運(yùn)作能力，也檢驗(yàn)著物企的品牌影響力。

據(jù)鑫苑服務(wù)2025年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，其合約面積6740.4（萬㎡）增幅10.6%，在管面積4017.9（萬㎡）增幅12.5%，規(guī)模保持了穩(wěn)健成長(zhǎng)。其中，我們看到其第三方項(xiàng)目規(guī)模及占比、收入及占比以及坪效上都在持續(xù)提升，在管面積中第三方占比58.9%；合約面積中第三方占比68%，說明其市場(chǎng)化拓展質(zhì)量持續(xù)優(yōu)化和改善，這與其深化"屬地深耕、戰(zhàn)略合作、戰(zhàn)區(qū)專拓、市場(chǎng)投標(biāo)"四輪驅(qū)動(dòng)模式息息相關(guān)。

此外，為了確保市場(chǎng)拓展項(xiàng)目的高質(zhì)效運(yùn)營(yíng)，鑫苑服務(wù)去年以來啟動(dòng)了項(xiàng)目準(zhǔn)入機(jī)制、強(qiáng)化立項(xiàng)評(píng)估、并主動(dòng)優(yōu)化坪效較低項(xiàng)目，再加上智慧社區(qū)的全場(chǎng)景應(yīng)用和智慧物業(yè)的全模塊管理，讓第三方市拓項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了三年同比提升的增長(zhǎng)趨勢(shì)，2025年H1坪效5.34（元/㎡）相對(duì)2023年H1坪效3.39（元/㎡），增長(zhǎng)了57.5%，這為企業(yè)整體利潤(rùn)水平的保持提供全周期保障。

枝繁葉茂：橫向空間+縱向場(chǎng)景，多業(yè)態(tài)多業(yè)務(wù)價(jià)值構(gòu)建

若將物業(yè)服務(wù)比作物企的“主干”，那么多業(yè)態(tài)橫向空間服務(wù)延展和多種增值業(yè)務(wù)縱向延伸便是“枝葉”，讓企業(yè)營(yíng)收結(jié)構(gòu)更加多元，讓服務(wù)的價(jià)值更能彰顯。

物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)方面，鑫苑服務(wù)以傳統(tǒng)住宅物業(yè)服務(wù)為壓艙石，非住宅物業(yè)已覆蓋辦公、商業(yè)綜合體、工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校、公建等領(lǐng)域。2025年上半年，新拓了運(yùn)城亞洲新世界項(xiàng)目、廣州東方重機(jī)電氣項(xiàng)目、開封金達(dá)商貿(mào)城、內(nèi)蒙古包頭瀚海半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園、焦作金城百納三合盛（山東）育苗養(yǎng)殖項(xiàng)目、鄭州中鐵泰和里項(xiàng)目、洛陽(yáng)太格里藝術(shù)公園等項(xiàng)目，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，這將豐富企業(yè)的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)與資源儲(chǔ)備。

多經(jīng)增值業(yè)務(wù)方面，在國(guó)家政策“東風(fēng)”與市場(chǎng)“內(nèi)需”引擎的雙重驅(qū)動(dòng)下，增值服務(wù)已成為物企的必爭(zhēng)之地，“15分鐘便民生活圈”的政策藍(lán)圖，正推動(dòng)物企向“生活管家”加速轉(zhuǎn)型。然而，這片看似繁花似錦的市場(chǎng)，其實(shí)是冰火兩重天。需求“疲軟”、投入“燒錢”、專業(yè)“門檻”……，據(jù)行業(yè)研究數(shù)據(jù)，部分上市物企的增值業(yè)務(wù)普遍下滑：社區(qū)生活服務(wù)（13家）同比暴跌22.81%；美居服務(wù)（8家）同樣重挫22.03%；租售、車位管理也均錄得超8%的下滑。

而鑫苑服務(wù)的2025半年報(bào)顯示，其社區(qū)增值收入實(shí)現(xiàn)同比提升23.6%，租售服務(wù)收入同比提升129%，美居業(yè)務(wù)收入同比提升23%，純水業(yè)務(wù)收入同比提升17%，這與其“精準(zhǔn)聚焦、模式再造、專業(yè)升級(jí)、生態(tài)整合”的智慧增值服務(wù)創(chuàng)新模式有關(guān)。

其通過科技賦能，將多經(jīng)增值業(yè)務(wù)業(yè)主端小程序與物業(yè)管理后臺(tái)數(shù)據(jù)打通，通過AI智慧大腦對(duì)業(yè)主需求精準(zhǔn)分析，提供需求預(yù)測(cè)和個(gè)性化營(yíng)銷決策意見，為物業(yè)建立增值營(yíng)銷平臺(tái)和私域運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)，再加以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)，完成從傳統(tǒng)“人找貨”到智能化“貨找人”的模式轉(zhuǎn)變。

目前，鑫苑服務(wù)已在“社區(qū)資產(chǎn)+空間+人”服務(wù)生態(tài)中重構(gòu)服務(wù)價(jià)值鏈，開展包括租售服務(wù)，美居服務(wù)，零售服務(wù)，純水服務(wù)和到家服務(wù)等多樣化增值業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)數(shù)字化，場(chǎng)景在線化，成功開辟了物業(yè)+服務(wù)的新賽道。

向陽(yáng)生長(zhǎng)：挑戰(zhàn)+機(jī)遇中有為而上，打開物企營(yíng)收新空間

2025年中央城市工作會(huì)議為城市發(fā)展定了方向，即從“大規(guī)模增量擴(kuò)張”階段轉(zhuǎn)向“以存量提質(zhì)增效為主”的新階段。作為城市治理與民生服務(wù)的“最后一公里”，深耕社區(qū)的物業(yè)行業(yè)，既是社區(qū)微觀治理核心力量，也是銜接城市公共服務(wù)與居民需求的關(guān)鍵紐帶，將迎來「城市更新」催生「社區(qū)硬件更新」、「存量提質(zhì)增效」激活「社區(qū)運(yùn)營(yíng)升級(jí)」、「民生需求升級(jí)」拓展「生活性服務(wù)延伸」的三大機(jī)遇。

未來，鑫苑服務(wù)將憑借智慧物業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的核心優(yōu)勢(shì)，聚焦于大物管領(lǐng)域，以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)運(yùn)營(yíng)，將科技與業(yè)務(wù)深度融合，通過智能體平臺(tái)打造數(shù)字化賦能物業(yè)的新場(chǎng)景，圍繞管理服務(wù)、場(chǎng)景增值、科技賦能三大發(fā)展曲線，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)效率和業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)成長(zhǎng)。

同時(shí)，將深度發(fā)揮“圍墻優(yōu)勢(shì)”，積極參與城市更新破解民生痛點(diǎn)，精耕空間運(yùn)營(yíng)響應(yīng)“存量提質(zhì)”要求，構(gòu)建嵌入式服務(wù)織密民生網(wǎng)絡(luò)，對(duì)規(guī)模物企進(jìn)行科技服務(wù)，對(duì)中小物企開展多經(jīng)支撐，共同打開物企營(yíng)收新空間。

結(jié)尾：

所謂向陽(yáng)而生，從來不是沐浴晴空萬里，而是在風(fēng)雨來襲時(shí)守住心底的光，在迷霧籠罩時(shí)保持向上的力。期待更多物企如鑫苑服務(wù)在行業(yè)破局和自我革新的“重山”中跋涉，以深耕細(xì)作和價(jià)值創(chuàng)造為光，長(zhǎng)出更加堅(jiān)韌增長(zhǎng)的模樣。