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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)  嚴(yán)明會(huì)

中海物業(yè)（02669.HK）又拿下一個(gè)“城市大管家”項(xiàng)目。

近日，青島城陽(yáng)區(qū)城市空間綜合服務(wù)項(xiàng)目開(kāi)標(biāo)結(jié)果揭曉，中海物業(yè)牽頭組成的“央國(guó)企聯(lián)合體”成為該項(xiàng)目未來(lái)三年的“新管家”，項(xiàng)目中標(biāo)總金額超8億元。

上游房地產(chǎn)持續(xù)深度調(diào)整，物業(yè)行業(yè)從增量轉(zhuǎn)向存量，而伴隨物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮、業(yè)主支付意愿減弱等變化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。面對(duì)行業(yè)挑戰(zhàn)，中海物業(yè)積極求變，將目光瞄向“墻外”，探索廣闊的城市空間服務(wù)市場(chǎng)。

“作為城市建筑物的管理者、城市基礎(chǔ)服務(wù)的運(yùn)營(yíng)者、乃至城市升級(jí)服務(wù)的深度參與者”，在最新的2025年中期業(yè)績(jī)報(bào)里，中海物業(yè)首次將“非住宅項(xiàng)目”進(jìn)一步細(xì)分為“商寫(xiě)園區(qū)類”和“城市運(yùn)營(yíng)類”兩板塊。

業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，管理層直言：結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，中海物業(yè)的外拓策略主要是發(fā)力于非住業(yè)態(tài)和城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

掘金城市空間

在非住宅業(yè)態(tài)、城市服務(wù)方面重點(diǎn)發(fā)力，今年上半年，中海物業(yè)收獲頗豐。

數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，中海物業(yè)新增在管面積3180萬(wàn)平方米，其中84.0%來(lái)自獨(dú)立第三方，新簽合約總額約達(dá) 22.58億元，單方價(jià)格維持約71元/平方米較高水平，市場(chǎng)化拓展強(qiáng)勁。

具體到城市空間，新增在管面積中非住宅項(xiàng)目占比59.0%，對(duì)應(yīng)新簽訂的合約額達(dá)10.08億元。

進(jìn)一步細(xì)拆，商寫(xiě)園區(qū)類、城市運(yùn)營(yíng)類分別新增在管面積360萬(wàn)平方米、1520萬(wàn)平方米，分別占新增總在管面積11.3%、47.7%，對(duì)應(yīng)新簽訂合同額分別為5.17億元、4.91億元。

持續(xù)優(yōu)化業(yè)態(tài)布局，推動(dòng)多元化發(fā)展，中海物業(yè)非住宅業(yè)態(tài)覆蓋范圍持續(xù)擴(kuò)大，包括商業(yè)綜合體、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、航空、高鐵、醫(yī)院、學(xué)校、政府物業(yè)、城市服務(wù)、公園、口岸、道路橋梁、公交場(chǎng)站及其他公共設(shè)施。

快速搶占城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)，今年上半年，中海物業(yè)在城鎮(zhèn)街道業(yè)態(tài)新簽天津東麗區(qū)西片區(qū)環(huán)衛(wèi)一體化項(xiàng)目，學(xué)校醫(yī)院業(yè)態(tài)新簽中南大學(xué)、北京語(yǔ)言大學(xué)、航天工程大學(xué)、大連理工大學(xué)、沈陽(yáng)藥科大學(xué)、深圳市龍華區(qū)人民醫(yī)院及南通市第一人民醫(yī)院等，交通樞紐業(yè)態(tài)新簽東莞軌道交通等。

與此同時(shí)，在香港市場(chǎng)繼續(xù)保持領(lǐng)先地位。

報(bào)告期內(nèi)，中標(biāo)香港故宮文化博物館、香港藝術(shù)發(fā)展局總部以及香港藝術(shù)中心等文旅藝術(shù)類項(xiàng)目；斬獲香港東區(qū)海濱長(zhǎng)廊，開(kāi)啟城市運(yùn)營(yíng)新篇章；新簽及續(xù)簽香港多個(gè)農(nóng)副食品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目；與香港警務(wù)處合作項(xiàng)目上升至四個(gè)；累計(jì)服務(wù)19間香港公立醫(yī)院；續(xù)約澳門(mén)大學(xué)研究生、教職員宿舍以及聚賢樓項(xiàng)目。

值得一提的是，今年上半年，中海物業(yè)還迎來(lái)海外市場(chǎng)拓展的重要里程碑，承接了埃及新行政首都中央商務(wù)區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中的物業(yè)管理服務(wù)。據(jù)悉，該項(xiàng)目包括10座辦公樓、5座住宅樓和4座大型酒店，以及385.8米的“非洲第一高樓”標(biāo)志塔，由中國(guó)建筑承建，是中埃共建“一帶一路”的重點(diǎn)工程。

掘金城市空間，中海物業(yè)管理層表示，一方面國(guó)家明確鼓勵(lì)物企參與城市更新、老舊小區(qū)改造及城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)，這為其承接城市服務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)提供了良好的政策支撐。另一方面，中海物業(yè)將發(fā)揮中海集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮全產(chǎn)業(yè)鏈快速搶占城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)。

進(jìn)退有度

市場(chǎng)化拓展成效顯著，中海物業(yè)在平衡取舍規(guī)模與效益的利害關(guān)系下，持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)及項(xiàng)目治理，今年上半年退盤(pán)約2680萬(wàn)平方米。

截至2025年6月30日，中海物業(yè)累計(jì)進(jìn)駐163座城市，在管項(xiàng)目達(dá)到2301個(gè)，在管面積較2024年底增加500萬(wàn)平方米至4.36億平方米。其中，獨(dú)立第三方在管面積、非住宅在管面積分別占比39.1%、27.4%。

規(guī)模穩(wěn)健增長(zhǎng)、項(xiàng)目質(zhì)量?jī)?yōu)化，今年上半年，中海物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入70.9億元，同比增長(zhǎng)3.7%；錄得整體毛利約12.02億元，同比增長(zhǎng)4.7%，經(jīng)營(yíng)溢利10.3億元，同比增加3.4%；公司普通股權(quán)持有人應(yīng)占溢利增加4.3%至7.69億元。

行業(yè)普遍身陷增收不增利困境，中海物業(yè)盈利增速跑贏營(yíng)收。

面對(duì)收入增長(zhǎng)放緩，中海物業(yè)以嚴(yán)格的成本管控應(yīng)對(duì)，通過(guò)精細(xì)化管理和專業(yè)運(yùn)營(yíng)約束直接經(jīng)營(yíng)成本增幅，今年上半年其接經(jīng)營(yíng)成本約為58.87億元，同比增長(zhǎng)3.5%，毛利率較2024年末的16.9%改善至17.0%。

今年上半年，物業(yè)管理服務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)收約55.96億元，同比增加8.4%，占總收入的78.9%；增值服務(wù)收入約14.66億元，占總收入的20.7%。

時(shí)間線拉長(zhǎng)，這兩塊業(yè)務(wù)盈利改善表現(xiàn)明顯，2023年1H至2025年1H，中海物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)的毛利率分別為14.7%、15.4%及15.5%；增值服務(wù)的毛利率分別為19.5%、20.9%及22.5%。

“增值服務(wù)毛利率上升主要是因?yàn)槊瘦^高的社區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)量增加”，今年上半年，中海物業(yè)住戶增值服務(wù)子分部毛利率約為35.2%，而2024年為30.2%。

實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量增長(zhǎng)的同時(shí)，中海物業(yè)“底氣也很足”，報(bào)告期末手中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為56.66億元。

今年上半年，中海物業(yè)擬派發(fā)中期股息每股港幣9.0仙，較去年同期每股港幣8.5仙上升5.9%。同時(shí)，2025年是集團(tuán)“十四五”戰(zhàn)略規(guī)劃收官之年，為慶祝集團(tuán)上市10周年，另派發(fā)特別股息每股港幣1.0仙。