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文/北京進深 徐迪

隨著大興西紅門6038地塊的成交，11月土拍正式啟動。

按照計劃，本月還將有5宗地塊完成出讓。

11月19日：東城祈年大街地塊、昌平未來科技城南區地塊；

11月25日：東四環的松榆里地塊、房山北廣陽城臨鐵地塊；

11月27日，通州老城的九棵樹6017地塊。

這其中，朝陽松榆里地塊早在掛牌之前，就已有房企對其發出招標計劃。

10月17日，北京市公共資源交易服務平臺公告了兩則關于朝陽區松榆里0410-0001地塊的招標計劃，分別為施工和監理。

招標人為北京招泰房地產開發有限公司。

天眼查顯示，這家公司成立于2017年7月，現已更名為招商蛇口（濟南）置業有限公司，由青島招商海德置業發展有限公司100%持股，隸屬于招商蛇口。

招標計劃顯示，項目建設規模12.7萬㎡，其中地上面積約8.1萬㎡。

奇怪的，同一個項目，投資估算卻出現了不一樣的金額：

施工招標投資估算為12.63億元；

而在監理服務的招標計劃里，金額為35億元。

這個體量的住宅項目，工程費用35億，應該是寫錯了。

一般來說，同一個項目，總包和監理招標計劃里給到的投資估算應該是相同金額。

可以參考下圖，這是招商蛇口5月份對“運河八子”發出的6則招標計劃。

對應3個標段的總包和監理，相同標段，投資金額是一樣的。

前置投拓是招商蛇口的一貫操作，朝棠攬閱和招商序都是拿地前就發了招標計劃。

這么做一來搶占開發節奏，拿地后可立即開工，縮短從開發周期；

二來提升競標競爭力，在“帶方案競買”“高品質建設要求”地塊中，已有成熟方案更具優勢。

《北京市“好房子”建設指導意見》就明確提出：“支持開發企業提前開展方案研究，提升住宅品質”。

松榆里地塊地處朝陽核心區域，勢必會引來不少房企的競爭。

招商蛇口提前備戰，情理之中。

近年來，除了與華潤置地和中鐵聯合拿下的海淀朱房項目，招商蛇口基本只在城六區外布局，五環內幾乎“寸土未得”。

今年年初，曾先后參與過朝陽三間房雙子和海淀樹村地塊的競標，但最終都沒能入手。

這次的松榆里項目，實在是最接近“城里”的一宗地。

地塊位于朝陽區潘家園街道，地處東三環至四環正中間，西大望路沿線，緊鄰北工大西門地鐵站。

除了環線和臨鐵優勢，松榆里地塊自身的綜合素質分也非常高。

純住宅用地，占地2.89公頃，規劃地上建面8.08萬㎡，容積率2.8，限高60米（局部80米），算是比較舒適宜居的密度。

地塊內含1條南北向寬度為7.5 米的街坊路，納入土地出讓范圍。

另需建設用地面積約300㎡開閉站一處，無償移交相關部門。

此外，項目建設方案需處理好與周邊現狀關系。用地西南角預留不低于現狀道路（約4米）的條件，保障南側居民消防及出行需求。

地塊位于11號線南側，考慮到地鐵建設時序處于遠期，建議地塊臨近11號線一側做好兼容性設計，將地塊內建筑劃定出結構、功能的兼容區域，預留后續與11號線一體化結合的最大可能性，保證地鐵附屬靈活銜接。

同時應酌情考慮因站點可能的位置變化而導致對項目的影響。

住宅地塊東側邊界中央須分別設置地上、地下小區人行出入口，其中地下出入口預留與街坊路、規劃文化用地之間的地下連接通道，凈寬不小于6 米。

緊鄰居住用地東側出入口建議設置小區公共建筑與公共空間，作為連接小區與規劃文化用地、地鐵站點的重要節點。

地下公共建筑須獨立或結合住宅樓棟設置豎向交通空間及無障礙設施，保障居民便捷使用。

鼓勵設置下沉庭院。下沉庭院可通過住宅地塊街坊路地下空間，實現與規劃文化用地聯通。

下沉庭院周邊宜布局配套公共設施，做好地上、地下空間、室內外景觀滲透，提升環境品質。

下沉庭院標高應與街坊路地下通道順暢連接，實現人流動線無障礙銜接。

這也是北京首個在出讓文件中提到下沉庭院詳細設計要求的地塊。

松榆里地塊地形規整，東西長而南北短，面寬資源好，樓棟排布靈活，很適合打造大高板產品。

按照戶均130㎡的剛改面積段，大約有600套房源，規模適中，開發難度遠低于祈年大街和永安里項目。

這個地段有做高端改善的潛力，畢竟也在CBD商圈輻射范圍內，但板塊商業商務屬性相較于雙井、國貿還是差出幾個LEVEL的。

城市界面也不算特別好，破，但不荒。除了劃出的城改片區，其他的又沒到大批拆改的程度。

這就很難辦，當然這也是城里舊改地塊的通病。

成熟住區，生活配套完善，但商業檔次不高，以眼鏡城、古玩城等專業市場為主，缺乏吃喝玩樂購一體的綜合商業。

整體來看更適合對地段和通勤要求比較高的剛改偏改善客群。