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文/十一弟

剛過去的十月份，是樓市的傳統銷售旺季——銀十。

只不過，旺季不旺了。

房地產止跌回穩，官方已經提出來一年多了。

市場有其自身規律，它硬是支棱不起來。

今年，就連行業前五的央企開發商，也掉隊了——

三季度，行業一哥保利，出其不意地由盈轉虧，單季度虧損將近8個億。

今年前十個月，保利的銷售規模2228億，下滑了兩成以上。

在百強房企榜單上，華潤置地排名第四，排在它前面的，也是三家央企——

保利、綠城、中海。

華潤置地是現在的房企利潤王，照樣沒能扛住市場下跌——

到上個月，它的銷售規模1696億，減少了17%。

其中，今年十月份，華潤置地的單月銷售額，大幅下滑了51%，還不到去年同期的一半。

在中期業績會上，華潤置地的管理層，對后市的判斷，也犯迷糊了——

“雖然今年以來穩樓市政策密集出臺，對核心城市的改善性需求形成一定拉動。”

“但進入二季度后，市場動力再度放緩，行業整體雖有企穩跡象，但復蘇基礎依舊脆弱。”

樓市長期趴窩，跌跌不休，根本看不到底，換誰也很難樂觀起來。

最近，華潤置地啟動了一輪大規模融資，來補充自身的流動性。

它旗下有一個物業管理與商業運營的上市平臺——華潤萬象生活，持有其超過72%的股權。

今年以來，港股的一波牛市，也帶飛了華潤萬象生活。

十一弟查了下——

從年初到現在，華潤萬象生活的股價，漲幅將近三分之二，市值超過1000億港元。

股價大幅上漲，華潤置地看到了減持的窗口期，趁著高位，趕緊套現——

它決定減持其持有華潤萬象生活的4950萬股股票，占上市公司總股本的2%。

華潤置地是折價賣出，每股出售價格定在了41.7港元，較當前股價有一定比例折讓。

拋售華潤萬象生活2%的股票后，華潤置地的持股比例下降至70%左右，從中套現逾20億港元現金。

據說，這些資金將用于拿地、項目開發建設及經營開支。

五年前，華潤置地把華潤萬象生活拆分出來，送到港股上市，從未進行過減持。

大股東高位套現，華潤萬象生活在二級市場應聲下跌。

作為輕資產業務平臺，華潤萬象生活的兩大業務板塊——

無論是物業管理，還是商業運營，都是現金奶牛。

一只手坐收物業費，另一只手坐地收租。

光是去年，它就賺到了36億利潤。

去年末，華潤萬象生活每股派息1.257塊錢，以華潤置地持有的16.5億股計算，它拿到了將近21億現金分紅。

減持華潤萬象生活之前，華潤置地還拋出了一項更大規模的融資計劃——

它委托了六家投資銀行，未來一年內，打算在港交所發行39億美元債。

換算成人民幣，相當于277億融資。

十一弟查了下，華潤置地上一次在境外發行美元債，還是在六年前。

當時，它發行了一筆本金10.5億美元的永續債，年息3.75%。

今年，境外資本市場重新對內房企打開了融資通道，綠城、新城發展先后恢復了美元債發行。

但很難說，現在是尋求境外發債的好時機——

由于內房企整體信用還未修復，境外發行美元債，需要付出巨大的融資成本。

年初，綠城發行了兩筆本金總計5億美元的優先票據，年息為8.45%。

之后，新城發展也發行了兩筆本金總計4.6億美元的優先票據，年息高達11.88%。

目前，綠城的開發業務毛利率，跌到了13%；新城控股的開發業務毛利率，跌到了8%。

這哪里是融資，分明是給外資打工，白花花地送錢。

不過，好死不如賴活著——

境外資本市場的高息融資，其實是飲鴆止渴，給自己強行續命。

橫豎就是賭一把——

這些融資協議，哪怕利率再高，條件再苛刻，只要能拿到錢，房企們也都敢簽。

這幾年，樓市不景氣，不少房企信用崩塌。

不過，受益于政策大力支持，開發商在境內的融資成本，整體大幅降低。

十一弟查了下，到上半年，華潤置地的平均融資成本，已經降到了2.79%。

綠城的平均融資成本為3.4%，新城控股為5.55%，龍湖為3.58%。

到上半年，華潤置地名下背負了2813億有息債務。

它的資金成本低到令人發指的2.79%，當然能比其他房企的盈利能力，高出一大截。

在開發項目層面，哪怕是央企利潤王，現在的盈利能力，肯定也大不如前了。

華潤置地的開發業務毛利率，已跌至不足16%了。

只不過，由于境內融資成本下降，從前被銀行大口吃掉的利息，現在留在了房企。

于是，壓力就給到銀行了。

境外的資本家，可不會慣著你，想從他們手上拿到資金，就必須付出大代價。

這次，華潤置地獅子大開口，一下子拋出了39億美元融資計劃。

接下來，就看它能把利率談到多低了。

兜里真要缺錢的話，硬著頭皮、咬著牙，也得把融資協議簽了。

本文來源：拾遺地