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文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

這小半年來，上海豪宅市場(chǎng)的熱度肉眼可見地涼了下來。

昔日刷屏的“日光”海報(bào)，逐漸被低調(diào)的致謝公告取代。

被中信泰富寄予厚望、作為強(qiáng)勢(shì)回歸頭炮的“外灘道”，也沒能在這場(chǎng)寒流中獨(dú)善其身。

項(xiàng)目首開推出121套119-192㎡房源，最終認(rèn)籌數(shù)定格在了100組出頭，認(rèn)籌率約85%。

在這個(gè)總價(jià)段，這個(gè)成績(jī)不溫不火。

壓力，這下給到了中信泰富地產(chǎn)總裁杜平。

據(jù)悉，項(xiàng)目在備案均價(jià)13.85萬元/㎡的基礎(chǔ)上，開盤直接甩出98折優(yōu)惠，折后起步總價(jià)1480萬元。

這個(gè)數(shù)字在寸土寸金的內(nèi)環(huán)濱江段，確實(shí)透露出以價(jià)換量的迫切。

逆向定價(jià)

外灘道規(guī)劃建設(shè)5棟15-17F高層，共240套房源，體量不大，主力面積段跨越100㎡到220㎡。

小高層的設(shè)計(jì)思路之下，即使是100㎡的小戶型也沒有連廊。所有房源都做到了獨(dú)立電梯入戶、3.15米層高，保持了豪宅的體面。

首開樓棟是東側(cè)的1幢和3幢，都是兩梯兩戶小高層，沒有連廊。

南側(cè)第一排的3幢邊套是190㎡四房戶型，中間兩套是120㎡三房戶型。北側(cè)的1幢全部是120㎡三房戶型。

據(jù)一房一價(jià)表，其戶型定價(jià)策略頗具深意，甚至在某些維度上打破了豪宅市場(chǎng)的常規(guī)邏輯。

南側(cè)的3幢能看江，樓棟均價(jià)較高，為139416元/㎡，北側(cè)的一幢樓棟均價(jià)137395元/㎡。

但最值得玩味的是戶型間的價(jià)格博弈：

120㎡戶型，邊戶與中間戶的價(jià)差沒拉開。

一般來說，邊戶因視野、采光占優(yōu)，總該有5%-8%的溢價(jià)。但外灘道的邊戶沒做當(dāng)下流行的270°轉(zhuǎn)角飄窗，而是轉(zhuǎn)角弧形飄窗，產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)被削弱，邊戶的稀缺性未能通過價(jià)格體現(xiàn)。

以北側(cè)1幢為例，從西向東四個(gè)單元，均價(jià)分別為137494元/㎡、136598元/㎡、137001元/㎡、138413元/㎡。

對(duì)于190㎡戶型，中信泰富花了更多心思：由于東邊套江景視野好，東邊套用270°端廳設(shè)計(jì)瞄準(zhǔn)江景客群，西邊套用南向四開間吸引傳統(tǒng)改善客戶，兩者差價(jià)僅約2000元/㎡。

更反常的是190㎡戶型的定價(jià)邏輯，190㎡戶型的整體均價(jià)是低于120㎡的：

南側(cè)的3幢，190㎡西邊套整列均價(jià)137511元/㎡，東邊套均價(jià)139627元/㎡，均低于同樓中間120㎡戶型14萬 /㎡的單價(jià)。

這種“面積越大，單價(jià)越低”的倒掛現(xiàn)象，在高端市場(chǎng)可不多見。

背后的邏輯很直接：開發(fā)商對(duì)大戶型去化信心不足，只能通過價(jià)格優(yōu)勢(shì)撬動(dòng)更高階的改善客群。

這一連串定價(jià)操作，也透出一個(gè)信號(hào)：在楊浦—虹口濱江段，高端項(xiàng)目的客群爭(zhēng)奪已進(jìn)入貼身肉搏階段，總價(jià)沖上2500萬的客戶數(shù)量越來越稀缺。

市場(chǎng)寒意蔓延

外灘道的故事，始于2023年11月那場(chǎng)備受矚目的土拍：中信泰富聯(lián)合楊浦國資，以114億元總價(jià)一舉拿下平?jīng)錾鐓^(qū)4幅地塊。

雙方合資成立了上海錦富濱貿(mào)置業(yè)有限公司，由中信泰富持股87%并主導(dǎo)，楊浦國資持股13%，由中信泰富地產(chǎn)總裁杜平親自出任法定代表人。

從雄心勃勃地拿地到項(xiàng)目面市，整整兩年過去，當(dāng)年重金押注的豪情，遭遇的卻是一個(gè)已然轉(zhuǎn)冷的市場(chǎng)。

綜合來看，中信泰富定價(jià)上其實(shí)已經(jīng)給自己留出了安全邊際。

把視野拉回整個(gè)內(nèi)環(huán)，外灘道13.85萬元/㎡的定價(jià)，甚至顯得有些“克制”。

2024年上海內(nèi)環(huán)內(nèi)新房成交均價(jià)已站穩(wěn)15萬 /㎡，2025年繼續(xù)保持漲勢(shì)，徐匯、黃浦等核心區(qū)域逼近20萬/㎡。新房主力戶型以大平層為主，中小戶型供應(yīng)大幅減少。

橫向?qū)Ρ戎苓叴涡路浚鉃┑赖亩▋r(jià)略高于翡麗甲第和首創(chuàng)天閱濱江約13萬-13.5萬元/㎡的成交均價(jià)，但仍低于此前市場(chǎng)的樂觀預(yù)期。

同時(shí)，楊浦濱江的新房供應(yīng)正呈井噴之勢(shì)。

前有外灘序BUND98售罄，中海云邸玖章持續(xù)推售，均價(jià)13.55萬/㎡保利外灘啟77首批房源已開盤，保利譽(yù)濱江、保利發(fā)展64街坊項(xiàng)目、中鐵云繡外灘、中建壹品外灘元境這些新盤陸續(xù)會(huì)入市。

這些項(xiàng)目個(gè)個(gè)來頭不小，產(chǎn)品力一個(gè)比一個(gè)能打。

在這樣的競(jìng)爭(zhēng)格局下，外灘道的“逆向定價(jià)”策略，既是對(duì)市場(chǎng)的妥協(xié)，也是對(duì)現(xiàn)實(shí)的清醒認(rèn)知。

“地段神話”不再自動(dòng)兌現(xiàn)為熱銷，已成為當(dāng)前市場(chǎng)的殘酷現(xiàn)實(shí)。

豪宅降溫，也不是個(gè)別現(xiàn)象。

·黃浦內(nèi)環(huán)的高福云境首開均價(jià)21萬元/㎡，125套房源收到190組認(rèn)籌，認(rèn)籌率約152%，但開盤并未日光。

·虹口金茂璞元二批次認(rèn)籌率102%，相比于一批次的175%的認(rèn)籌率下滑明顯。

·外灘瑞府更是上演高臺(tái)跳水，認(rèn)籌率從一批次167%驟降至二批次的53%。

一批次開盤后不久，外灘瑞府和金茂璞元都已啟動(dòng)分銷，去化壓力可見一斑。

外灘道所踞的，是楊浦濱江的價(jià)值制高點(diǎn)：600米直線江距、五分鐘步行至濱江步道，穩(wěn)穩(wěn)承接“一江一河”戰(zhàn)略紅利，毗鄰北外灘、一刻鐘暢達(dá)陸家嘴商務(wù)區(qū)。

正因如此，外灘道對(duì)中信泰富而言不僅是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，更是其重返上海主流住宅市場(chǎng)的關(guān)鍵一役。

杜平肩上的擔(dān)子，遠(yuǎn)比看上去更加沉重。