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文/樂居財經 徐酒眠

受宏觀環境影響，以及籠罩在地產行業的寒霜未消，今年上半年，物管行業整體持續承壓。在行業動蕩下，盡管面對諸多挑戰和巨大壓力，上市五年多的雅生活服務（3319.HK）展現了較強的韌性，營收和規模仍守住頭部陣營地位。

8月29日，雅生活召開2023年中期業績發布會。執行董事、總裁李大龍，首席財務官黃嘉毅，以及首席市場官田雨出席發布會。

在此前一日，雅生活發布了截至2023年6月30日止六個月的中期業績公告。數據顯示，今年上半年，其實現營收約77億元，較去年同期增長1.0%；錄得毛利約15.74億元，凈利潤約9.5億元，毛利率、凈利潤率分別約為20.4%、12.4%。

同期，雅生活的股東應占利潤8.39億元，每股基本盈利為0.59元。經考慮集團的業務發展需要及股東回報后，其董事會建議宣派中期股息每股0.025元。

規模方面，第三方增拓強勢。今年上半年，新增合約面積約3062萬平方米，通過市場拓展獲取的新增合約面積超過3000萬平方米；同期，新增在管面積約2962萬平方米，第三方外拓項目轉化的新增在管面積約為2660萬平方米。

截至2023年6月30日，雅生活的在管面積約為為5.75億平方米，合約面積約為7.62億平方米。高合約面積和合約在管占比，為未來規模持續增長增加了強確定性。

面對行業深度調整期，雅生活主動擁抱變革，持續精益化管理和服務品質優化，堅持業務獨立發展，提升第三方拓展能力和市場化競爭優勢，向高質量發展轉型。

獨立性穩步增強超八成規模來自第三方

第三方項目已是雅生活主要面積來源。

數據顯示，截至2023年6約30日，其在管面積中約有4.8億平方米來自第三方項目，占比為83.3%；同期，合約面積中約有6.14億平方米來自第三方項目，占比為80.6%。

第三方規模占比高，雅生活獨立發展能力進一步凸顯。另一方面，這也意味著對關聯方的依賴降低，在地產行業持續波動的大環境下，雅生活的安全系數和業績穩定性增強。

事實上，房地產行業整體下行，項目交付受到影響，物業管理企業涌向非住宅、存量住宅市場，并延伸至城市服務領域尋找發展機會。

面對市場競爭的新格局，雅生活市場拓展團隊圍繞城市分級和產品品牌策略，靈活調整策略，兼顧規模及效益，精準研判市場機會，今年上半年超過七成的新獲取項目落地在選定的重點城市。

截至2023年6月30日，雅生活的在管項目達到4625個，覆蓋全國31個省，直轄市和自治區，以及222個城市。按照區域劃分，在管面積中有33.9%位于長三角城市群，有18.8%位于粵港澳大灣區，有9.2%、8.7%分別位于山東半島城市群、成渝城市群。

業態分布方面，雅生活已建立先發優勢，項目布局覆蓋住宅、公建和商辦等細分業態，形成了全業態均衡布局。

尤其是非住業態，在管面積和營收占比均已經超過住宅。

數據顯示，截至2023年6月30日，雅生活在管面積中，住宅類業態占比42.7%，較2022年底的43.6%下降0.9個百分點。此消彼長，非住宅類占比由56.4%上升至57.3%。其中，公共建筑占比45.5%，商業及其他占比11.8%。

收入方面，非住業態的收入成為雅生活物管收入主要來源。

今年上半年，雅生活物業管理服務收入約52.67億元，同比增長7.4%，占總收入的68.4%。其中，非住宅類項目收入貢獻30.95億元，同比增長9.0%，占比40.2%；而住宅業態貢獻收入21.72億元，占比28.2%，同比增長5.2%。

今年上半年，雅生活物管市場拓展面積位列第三方榜單第一。物管拓展新增年化合同額近8億元，新獲取年合同額超千萬元的項目16個，通過加強與成員企業之間的資源聯動，非住領域市場拓展迅猛，新獲取面積88%來自非住宅和存量住宅項目。

其中，公建服務賽道方面，中標優質項目包括廣州圖書館、深圳紅崗公園、溫州理工學院、青島農業大學城陽校區、安徽醫科大學附屬巢湖醫院等。

而商企、商辦賽道方面，中標優質項目則包括中國移動多個標段、中海石油天津分公司項目、中國鐵建臨港大廈、三航科技大廈項目等。

洞察共性需求 “平臺+生態”描繪增值服務新版圖

隨著物管行業發展得不斷深入，圍繞社區商業開展的服務日漸成熟。巨大的市場需求和較高的盈利水平，在行業里，社區增值服務常有“第二增長曲線”之稱。

雅生活也不例外。

在增值服務板塊，深度洞察客戶需求變化，雅生活堅持“平臺+生態”戰略，以業務為基礎，以經營提升為導向，全面梳理業主增值服務版圖，完善政企客戶服務和社區客戶服務業務體系，圍繞生活服務、能源管理、后勤保障等類別，同時拓展家政、維修、零售旅游等業務，還有團餐、智能節能等，打造一體化增值服務。

今年上半年，其業主增值服務收入達11.67億元，較2022年同期的10.81億元增長7.7%，占總收入的15.7%；板塊毛利率持續領跑，約為27.6%。

雅生活業主增值服務品種豐富，包括生活及綜合服務、家裝宅配服務、空間運營及其他服務，以及機構類增值服務。今年上半年，它們分別收入5.75億元、9590萬元、2.96億元，以及2.01億元。

其中，生活及綜合服務增長顯著，同比增長37.3%；機構類增值服務也有不錯表現，同比增長12.6%。

近兩年來，雅生活社區商業公司不斷提升業務拓展能力，持續突破業務服務范圍。

今年初，其與國內領先的數字團餐平臺企業美餐攜手打造的團餐業務新品牌——樂美膳，并迅速在外拓上取得成果。短短半年已在全國各地快速落子，其中包括國家級高新區科技園廣州白云益云科技園智慧員工餐廳等多個高量級項目。

面對巨大的存量和新增剛需市場，雅生活將與美餐圍繞“物業+團餐”新服務模式，提供一站式、全鏈條、數字化餐飲解決方案，全方位構建業主美好城市生活服務場景，開辟全新的融合物業服務市場。

雅生活尤為注重優化供應鏈。形成“供應鏈-平臺-渠道”的閉環擴張，在渠道規模效應顯現時，進一步提振利潤率。

如對社區零售、居家服務業務的訂單數據進行數據清洗和分析，發掘優勢品類和社區家庭畫像數據標簽、政企客戶共性需求，對核心品類進行統籌規劃管理，并對核心品類的供應商進行對標分析，完成優勝劣汰或者整合。

結合社區私域的渠道特點，雅生活構建起一套完整的發現機會、快速驗證、持續打造新款爆品的核心能力，形成一個具有差異化競爭優勢的渠道。同時，明確的供應鏈優先級的分層管理機制，既發揮規模化資源優勢，但又不簡單做“一刀切”。

“城服”勢頭強勁 城市大管家異軍突起

走出“墻外”，探索城市服務，從傳統物企向城市服務商轉向，2020年11月，雅生活將全稱由原來的“雅居樂雅生活服務股份有限公司”，更改為了現在的“雅生活智慧城市服務股份有限公司”。

升級為智慧城市服務商、進軍城市服務萬億藍海，2021年，雅生活在營收結構上做了一次調整，將城市服務單列出來。目前，該板塊已經超過外延增值服務，成為雅生活的第三大收入來源。

今年上半年，雅生活在城市服務板塊的收入約為6.74億元，較2022年同期的6.42億元，增長約5%，占總收入的8.7%。同期，城市服務貢獻毛利1.42億元，同比增長9.6%，毛利率由上一年同期的20.2%提升至21.1%。

今年上半年，雅生活把握疫情后市場拓展集中恢復的機遇，憑借成熟的服務經驗和品牌影響力，持續擴大城市服務業務版圖。以輕資產模式在廣東、山西、河北、內蒙古等地獲取106個城市管家項目，合同總額為74億元，年化合同額為17億元，進入城市47個，持續夯實項目密度。

第三方統計顯示，雅生活2023年上半年城市服務項目拓展合同額和年化合同額在物業管理企業中均位列TOP1，在環衛行業中均位列前十。

值得一提的是，繼中標深圳市龍崗區橫崗街道年化金額過億的城市管家服務項目后，今年上半年，雅生活再次中標深圳市龍崗區園山街道城市管家服務項目，形成區域服務協同，鞏固深圳的市場優勢。

據悉，該項目年化合同超1億元，總合同金額高達6.35億元。

此外，雅生活還獲取了中山市翠亨新區南朗街道物業城市服務項目、河北省滄州市孟村回族自治縣城鄉垃圾一體化項目等大型綜合城市服務項目。

在下半年的計劃中，雅生活表示將持續發揮一二線城市布局優勢，致力于在局部優勢地區形成城市全域化服務新模式，打造城市服務綜合標桿及擴大規模效應。

回歸服務本質 聚焦精細化運營

經歷了一輪上市熱潮，以及資本助推下的規模與業務的快速發展，又經歷了關聯地產風險波及、增長放緩、資本市場波動帶來的溢價下調后，物管行業已開始進入理性回歸，向高質量發展轉型的階段。

在此背景下，雅生活回歸服務本質，在廣度、深度和專業度上，持續優化服務水平，鑄牢未來可持續健康發展的基礎。

在品質提升方面，雅生活以業主訴求為牽引，通過品質巡查、管理預警、專項稽查等關鍵動作強化品質管控，筑牢安全防線，實現服務基本面的有效提升，期內業主滿意度不斷提升。

與此同時，雅生活不斷提升管理精細度，持續完善服務標準體系建設，包括完善住宅管家體系并輸出相匹配的不同場景服務標準。今年上半年，其著力推進國家級住宅物業服務標準化試點在中山標桿項目凱茵新城梵登組團的落地工作，發揮示范引領，樹立行業標桿。

提升經營效率、保障服務品質，雅生活在智慧化、信息化方面下足了功夫。

今年上半年，雅生活持續建設組織流程共享平臺，實現跨組織協同管控，促進組織及業務融 合協同；主數據系統持續覆蓋物業管理、城市服務業務，并推廣應用各項合同管理、財務、及運營系統，提升運營精細化、智能化水平及管理能效。

同時，升級客服工單系統，完善服務閉環及加強客戶回訪滿意度管理功能，客 服應答效率顯著提升 25%；并圍繞組織管理及市場管理等功能深化與釘釘(中國)合作，實現了經營單位的組織聯動和獨立管理功能，有效提升外包員工管理及客服響應效率。