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文/上海進(jìn)深 張林霞

作為上海的老牌中心城區(qū)，長(zhǎng)寧區(qū)近年來在新房和土地供應(yīng)方面幾乎都處于全市墊底水平。

在2024年之前的十年間，長(zhǎng)寧區(qū)在公開市場(chǎng)僅出讓了3幅宅地，具體情況如下：

2019年出讓中海長(zhǎng)寧第項(xiàng)目地塊，該項(xiàng)目于2020年開盤，認(rèn)購率超400%；

2022年出讓上海城投青溪名邸項(xiàng)目地塊，該項(xiàng)目2024年洋房開盤認(rèn)購率達(dá)180%，別墅部分尚未開盤；

2023年出讓新長(zhǎng)寧西郊云廬（即動(dòng)物園項(xiàng)目）地塊，該項(xiàng)目尚未開盤。

長(zhǎng)寧區(qū)綠化優(yōu)勢(shì)顯著，綠化覆蓋率達(dá)34.15%，人均公共綠地面積7.6平方米，兩項(xiàng)指標(biāo)均居中心城區(qū)首位。

其中，西郊云廬所在的程家橋街道表現(xiàn)尤為突出，轄區(qū)綠化覆蓋率高達(dá)43.37%，數(shù)量均占長(zhǎng)寧區(qū)第一。區(qū)域內(nèi)還包含74萬平方米的上海動(dòng)物園、8萬㎡的西郊賓館濃蔭，共同營(yíng)造出推門見綠的宜居謐境。

目前，長(zhǎng)寧區(qū)待上市的公寓全新盤，同時(shí)還“受制于”房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的僅剩1個(gè)——新長(zhǎng)寧集團(tuán)程家橋項(xiàng)目西郊云廬。

2023年10月，新長(zhǎng)寧通過搖號(hào)競(jìng)得長(zhǎng)寧區(qū)程家橋街道248街坊8丘41-17地塊，該地塊總價(jià)27.11億元，成交樓板價(jià)75350元/㎡，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)11.8萬/㎡。

西郊云廬位于上海動(dòng)物園隔壁西南側(cè)，緊靠外環(huán)高速，旁邊是龍柏飯店和龍柏高級(jí)公寓。項(xiàng)目建造7棟11-13層小高層，還有3套別墅，共規(guī)劃305戶，戶型面積約99-210㎡。

41-17地塊地處長(zhǎng)寧外環(huán)內(nèi)，毗鄰虹橋國(guó)際樞紐與上海動(dòng)物園，與1號(hào)線上海動(dòng)物園站直線距離約900米。其前身為始建于1985年的龍柏飯店，周邊環(huán)繞龍柏花苑及別墅區(qū)，經(jīng)規(guī)劃調(diào)整后騰出一塊住宅用地。盡管地塊體量迷你，但對(duì)長(zhǎng)期處于供應(yīng)低位的長(zhǎng)寧區(qū)而言尤為珍貴。

約101-105㎡小戶型

A1-103㎡2室2廳2衛(wèi)

南向兩開間，客餐廳橫廳設(shè)計(jì)（面寬約5米）并連接陽臺(tái)，采光通風(fēng)良好；廚房配備小吧臺(tái)，增添生活場(chǎng)景；主臥帶步入式衣帽間，收納功能升級(jí)；主臥、次臥、次衛(wèi)均設(shè)飄窗，拓展空間利用率。

空間規(guī)整，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)提升居住便利性，適合二人世界或小家庭。

A2-105㎡2 1室2廳2衛(wèi)

整體布局與A1相似，功能區(qū)完整，可靈活改造北側(cè)“ 1”空間（如書房、兒童房）。

北側(cè)次臥面積較小，更適合作為功能間使用，居住舒適性略遜于常規(guī)臥室。

A3-101㎡3室2廳2衛(wèi)

三開間朝南“飛機(jī)戶型”，客餐廳一體化設(shè)計(jì)，動(dòng)線流暢；南向雙臥室客廳全采光，空間明亮。

無獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì)，入戶直面室內(nèi)，且易與鄰居產(chǎn)生對(duì)視，隱私性較弱；北向房間面積緊湊，適合作為兒童房或書房。

在上海市場(chǎng)100㎡面積段普遍設(shè)計(jì)為三房的趨勢(shì)下，西郊云廬部分戶型反其道而行之，推出大兩房產(chǎn)品，客群更偏向商務(wù)社交需求或兩口之家。

項(xiàng)目小面積戶型（約101-105㎡）預(yù)計(jì)單價(jià)或下探至10萬/㎡以內(nèi)，總價(jià)段約950-1000萬，該面積段總計(jì)154套房源，占總戶數(shù)比重超60%。

在西郊板塊以200㎡起步的改善型產(chǎn)品為主流的背景下，西郊云廬的小戶型為預(yù)算相對(duì)有限的購房者提供了難得的低門檻入駐機(jī)會(huì)。

B-146㎡3室2廳2衛(wèi)

南向三開間全部規(guī)劃為臥室，保障休憩空間的采光與私密性；入戶即見超大餐客廳一體化空間，搭配大面積窗戶，整體采光通透。

主臥配備浴缸，提升居住舒適度；廚房外接家政陽臺(tái)，拓展家務(wù)操作空間。

次衛(wèi)為暗衛(wèi)，通風(fēng)與采光條件有限，可能影響使用體驗(yàn)。

C-169㎡3室2廳3衛(wèi)

該戶型三開間朝南，面寬約12.55米，類飛機(jī)戶型設(shè)計(jì)，客餐廳一體化，空間開闊；餐廳利用墻體預(yù)留雙開門冰箱位，提升實(shí)用性。

主臥配備獨(dú)立衣帽間與浴缸，營(yíng)造酒店式奢享；南次臥采用套間設(shè)計(jì)，保障家庭成員隱私。

南次臥配套衛(wèi)生間為暗衛(wèi)，通風(fēng)與采光受限，可能影響使用便利性。

D-184㎡4室2廳3衛(wèi)

獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì)保障入戶隱私；客餐廳分區(qū)明確且均有采光面，空間通透感強(qiáng)；北側(cè)臥室采用套間設(shè)計(jì)，靈活適配多代居住或客臥需求。

主衛(wèi)配置雙臺(tái)盆與浴缸，提升使用便捷性與舒適度；廚房外接工作陽臺(tái)，可拓展儲(chǔ)物或家務(wù)空間。

主衛(wèi)為暗衛(wèi)，通風(fēng)與采光依賴設(shè)備輔助，可能影響衛(wèi)浴體驗(yàn)。

E-220㎡4室2廳3衛(wèi)

四開間朝南，客廳雙面采光，餐廳獨(dú)立開窗，整體采光面寬充足；主臥配置獨(dú)立衣帽間、主衛(wèi)雙臺(tái)盆浴缸，營(yíng)造奢闊居住體驗(yàn)；廚房外接工作陽臺(tái)，提升家務(wù)效率。

室內(nèi)走廊面積約8㎡，存在一定空間浪費(fèi)，影響實(shí)際得房率；南向次衛(wèi)為暗衛(wèi)。

該戶型占據(jù)了兩棟樓，是真正的一層一戶平層產(chǎn)品，且是小高層。

該項(xiàng)目周邊被上海動(dòng)物園、外環(huán)生態(tài)綠道環(huán)繞，自然景觀豐富，居住環(huán)境靜謐。項(xiàng)目北側(cè)是上海動(dòng)物園，東側(cè)是龍柏飯店，南側(cè)穿過虹橋路是別墅群，生態(tài)環(huán)境好。

項(xiàng)目處于高架旁，被高架立交包圍，噪音問題不可避免，外環(huán)高架與虹橋機(jī)場(chǎng)的存在，可能對(duì)居住造成一定程度的噪音干擾。

但是項(xiàng)目方表示，西郊云廬在細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上注重居住體驗(yàn)，采用4玻2腔窗戶，具備更強(qiáng)的隔音、隔熱性能，有效阻隔外界噪音與熱量傳導(dǎo)。同時(shí)，項(xiàng)目針對(duì)周邊交通環(huán)境特點(diǎn)，對(duì)外環(huán)區(qū)域進(jìn)行了多重降噪處理，包括：

外環(huán)抬高，通過抬高道路基座，減少地面噪音反射；

頂棚構(gòu)筑，在道路上方設(shè)置隔音頂棚，形成物理隔音屏障；

隔音擋板，安裝高密度隔音擋板，進(jìn)一步降低車流噪音對(duì)社區(qū)的影響。這些設(shè)計(jì)共同提升了居住空間的靜謐性，緩解了臨近高架可能帶來的噪音干擾。

項(xiàng)目步行范圍內(nèi)商業(yè)氛圍比較一般，缺乏近距離的日常休閑、娛樂、消費(fèi)場(chǎng)所，吃喝玩樂需要前往南側(cè)的愛琴海購物公園或者市區(qū)。

競(jìng)品方面，在上海西中環(huán)附近，西郊云廬主要面臨越秀招商長(zhǎng)寧項(xiàng)目以及海上清和璽這兩大競(jìng)品。

越秀招商長(zhǎng)寧項(xiàng)目位于內(nèi)中環(huán)，無聯(lián)動(dòng)價(jià)，總價(jià)約21.8億，樓板價(jià)88495元/㎡，裝修標(biāo)準(zhǔn)4千/㎡，周邊商業(yè)成熟，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，受長(zhǎng)寧北新涇產(chǎn)業(yè)園輻射，且沿北橫通道可接收浦西各大CBD外溢需求，但價(jià)格預(yù)計(jì)較高。

海上清和璽前期均價(jià)約11.36萬/㎡，緊貼中環(huán)線，距離前灘、徐匯濱江等核心CBD近，產(chǎn)業(yè)輻射濃郁，周邊有多個(gè)高能級(jí)產(chǎn)業(yè)環(huán)繞，但小區(qū)位上北側(cè)是中環(huán)，周邊多老舊小區(qū)。

西郊云廬聯(lián)動(dòng)價(jià)約11.8萬/㎡，周邊居住環(huán)境靜謐，北側(cè)為上海動(dòng)物園，東側(cè)是龍柏飯店，南側(cè)多別墅群，交通便捷，可快速連接外環(huán)、北橫通道及延安路高架，但產(chǎn)業(yè)加持力度相對(duì)較弱。

項(xiàng)目開發(fā)公司是上海長(zhǎng)服企業(yè)發(fā)展有限公司，董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理為封汶璟，該公司由上海新長(zhǎng)寧（集團(tuán)）有限公司、上海長(zhǎng)寧房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司、上海服裝（集團(tuán)）有限公司分別持股44.69%、33.18%、22.12%。

新長(zhǎng)寧集團(tuán)為上海本地國(guó)企，深耕房產(chǎn)開發(fā)26年，打造了兆豐嘉園、古北嘉年華庭等標(biāo)桿項(xiàng)目。