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文/上海進深 張林霞

閔行梅隴的保利海上印（備案名：印悅名邸）二批次首日認購超147組，認購率183%，觸發積分制。

保利海上印一批次于2025年4月30日開盤，開盤僅1小時，首批次推出的104套房源就全部售罄，成為2025年閔行首個日光盤，也創下了今年上海外環外首開去化速度的紀錄。

在2024年11月27日上海第七批次土拍首日，保利置業以約25.95億元成功競得閔行區MHP0-0303單元01-28-01a地塊，溢價率約18.5%，折合樓板價48665元/㎡。

該地塊總價25.9億，總占地面積29622㎡，容積率1.8。此地塊堪稱“梅隴地王”。

該項目規劃8棟13-14F小高層住宅及1幢保障性住房，共計443戶，其中可售住宅404套，保障房39戶。另還有若干社區配套用房。

如果說熱度來自于價格，那么周邊這一帶，保利海上印甚至可以說是新盤中最貴的，首開的7.91萬/㎡，就比周邊項目還要貴上個小幾千一平。

但是，保利海上印不僅超越了閔行傳統黃金板塊金虹橋、七寶，更在“閔行新貴”梅隴板塊創下開盤1小時即清盤的亮眼成績。

當前新房市場分化態勢顯著，具備標桿屬性的樓盤恰似資本市場中的核心資產，彰顯出更強的保值增值潛力。

市場數據顯示，被稱作“區域標桿”的樓盤在二手房交易中普遍存在溢價現象，這是客觀規律的體現，不同項目間的價格差異具體在10%-20%不等。

以浦東唐鎮外環外區域為例，仁恒東郊花園的3房戶型單位成交單價達8.5-9萬/㎡，而僅一街之隔的浦發羅蘭翡麗同類產品單價僅7.7-8.5萬/㎡，超5000元的價差，充分展現出品牌開發商產品在市場中的議價能力。

因此，無論是投資置業還是改善居住，核心考量應聚焦于產品力的長期價值，而非局限于開盤階段數千元的短期價差，后者對資產增值的實質影響遠不及前者。

在當下新房市場，公共配套設施的“人均濃度”已成為衡量居住品質的關鍵隱性指標。同樣配備2000㎡會所的小區，300戶規模項目戶均享有約6.67㎡公共空間，而千戶大盤戶均僅2㎡。這種差異在高峰時段的泳池體驗中尤為明顯。

以保利海上印為例，其約1500㎡會所與1400㎡架空層，服務404戶住戶，戶均公區面積達7.2㎡，遠超市場普遍的2-4㎡水平。這意味著當全體業主同時使用時，每戶可獨占相當于一間普通臥室的活動空間。

架空層的空間效率亦是如此。上海普通社區通常設置2-4棟架空層，總面積約1000-1500㎡，但在千戶小區中，戶均面積不足1.5㎡，僅夠容納一張折疊椅。

保利海上印7.2㎡/戶的超高配比，相當于為每戶預留了標準停車位大小的活動空間，讓業主在雨季也能悠然享受書吧、咖啡角，避免了普通住宅中潮濕走廊人滿為患的窘境，這正是高端改善盤與普通住宅在居住體驗上的本質區別。

項目二批次均價7.99萬/㎡，加推8#、9#和15#三個單元共計80套建面約109-133㎡3-4房。

建面約109㎡三房

一梯兩戶、獨立電梯入戶設計，采用經典的動靜分離設計，實現三開間朝南格局，客廳面寬約4.85米，空間開闊；

除客廳帶超大陽臺外，其余房間包含廚房全部帶飄窗（共6個），增加了使用面積的同時，也增強了室內空間的立體感與通透感。

預留分戶S墻設計，公區可做滿墻收納，整潔美觀又增加了收納空間。廚房轉角開敞，增加了餐廚互動性，S墻還預留了冰箱位。

建面約129㎡四房兩廳雙衛

該戶型四開間朝南，整體擁有約13.8米超寬南向面寬；

主臥套房設計，尺度驚人且貫穿南北，配備約270°轉角飄窗；

擁有7飄窗寬幕陽臺設計，不僅兩個衛生間有飄窗，就連廚房水池臺和操作臺都是基于飄窗做的，有效地擴大了使用面積；

寬U型廚房提供了足夠的料理臺長度，方便進行洗菜、擇菜、烹飪等一系列操作。

部分戶型的衛生間可能由于位置或設計原因，存在沒有直接對外采光窗戶的情況，即暗衛。

建面約133㎡四房兩廳雙衛

擁有獨立入戶玄關，增強了歸家的儀式感與私密性，同時也可作為收納空間使用。四開間朝南，客廳面寬約4.1米，南北直通，通風效果好；

邊套戶型主臥配備270°轉角飄窗，與建面約129㎡戶型類似，能夠提供廣闊的視野和充足的采光，居住品質感高。廚房附贈飄窗，增加了廚房的使用面積和采光效果，讓烹飪環境更加舒適明亮；

以二期加推的部分西邊戶為例，處于類似黃金內環的位置，能以相對較低總價享有樓王中央視野，轉角飄窗之外，180米長景觀主軸盡在眼簾。

閔行梅隴區域內，保利海上印周邊競品主要有安高申隴院（均價約7.6萬/㎡，主力戶型107㎡）和中國鐵建萬科朗拾花語（均價7.5萬/㎡，去化率約97%）。

相比之下，保利海上印作為“印”系新作優勢顯著：建筑采用Art-Deco風格，13-14層小高層搭配玻璃/鋁板/石材立面；社區規劃約180米景觀長廊、下沉式會所（1500㎡，含恒溫泳池等）及1400㎡架空層；戶型涵蓋108-149㎡3-4房，采光通透且空間可拓展；裝標高配三大件及Miele廚具、高儀潔具等，整體產品力突破區域人居標準。

保利置業上海公司的主體為保利置業集團（上海）投資有限公司，法定代表人為陳吉，此人也是保利置業上海公司總經理。保利置業上海公司董事長為劉雨，他同時還擔任保利置業集團有限公司副總經理、廣西保利置業集團有限公司董事長。

2024年保利置業收入為402.08億元，較去年下降1.8%。股東應占溢利為1.83億元較去年下降87.3%。