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文/上海進深 嚴明會

拿地近3年的大寧資產天目社區最近有了新動態。

今年2月，項目規劃方案公示。項目擬建1棟21F住宅，1棟4F住宅，1棟3F配套用房。

案名也于前不久公布：悅97。

這個案名平平無奇，簡潔明了。“悅”在靜安的新樓盤中，出現頻率相當高，如靜安天悅、靜安悅；“97”的含義是一共97套房源可售。

悅97主打小戶型剛需房，面積段在90-99㎡，主力戶型為建筑面積約99㎡的三居。項目的優缺點明顯。

優點是：12.88萬/㎡的聯動價，是靜安蘇河灣板塊唯一限價的全新盤。位于上海的中心城區，地理位置優越，1000萬的門檻就可上車靜安內環，這一點很有吸引力。

周邊交通十分便利，四條軌道交通線路環繞，離軌道交通8、12號線曲阜路站直線距離約310米。此外，北橫通道的近在咫尺。商業配套方面，項目周邊環境成熟，距離靜安大悅城等大型商圈僅2公里，生活配套設施齊全。

缺點是：項目周邊的環境一般，西側是加油站；東側是養老院；南側是北橫通道，噪音影響不可避免；北側是一排老大樓，視野景觀較差。

具體來看項目規劃設計：

1#4F住宅：1F為物業，且局部架空，屋頂局部設光伏板。

2#21F住宅：1-2F局部架空、1-3F局部養育托管點、生活服務點、居委會、社區文化設施、社區體育設施，及屋頂局部設光伏板。

該棟樓西南側連接居委會，包括地上1層、地下2層；東南側連接一個3F樓棟，1F功能為居委會、業委會、社區文化設施、養育托管點、生活服務點；2F為社區文化設施、社區體育設施；3F為社區文化設施。

3# 配套用房：位于小區東北角，1F為垃圾房、智能快遞柜（架空），1-3F為社區養老福利設施，2F為老年活動室。3F為社區公服備用及屋頂局部設光伏板。

小區內基本實現了人車分流，地塊有3處人行出入口，分別為西北角的晉元路（人行出入口）、南側海寧路（人行/車行/消防出入口）、東側百祿路（人行/緊急消防出入口）。

2#樓是兩梯五戶的配置。從網傳戶型來看，悅97的戶型中規中矩。西南戶面積約90㎡，西北邊戶約90㎡，兩個中戶和東邊戶約99㎡。

1號戶型90㎡，是西北側的邊套，進門就是公衛，這是個暗衛，入戶沒有玄關次臥連接西側陽臺，主臥有飄窗，廚房外面是設備平臺，采光受影響。

2號戶型99㎡，是西南側的邊套，動靜分離戶型，進門正對廚房，三開間朝南，主臥、次臥、書房都帶飄窗。

3號戶型99㎡，是中間套，格局與2號基本一致，主臥做了套房設計，進門位置由東側改到了北側。

4號戶型99㎡，是東邊套，動靜分離，入戶沒有獨立玄關，兩開間朝南，次臥連接陽臺，餐廳邊設置了儲藏室，公衛干濕分離。

2022年7月，大寧資產以7.49億元的底價競得靜安區天目社區C070102單元07-03地塊，地塊占地面積6663.6㎡，容積率2.0，樓板價56201元/㎡。

同期拿地的樓盤，有的已經交房。

同板塊新房項目華發仁恒蘇河世紀，兩年前開盤均價為13.3萬元/㎡、龍盛福新里2021年開盤均價為13.2萬元/㎡，珠江安康苑開盤均價為12.88萬元/㎡。

悅97的建設單位是“上海寧立房地產開發有限公司”，該公司成立于2020年4月，法定代表人楊宏宇，該公司由上海大寧資產經營（集團）有限公司100%持股。

大寧資產曾在靜安開發過寧嘉馨苑項目。該樓盤在2022年8月入市，開盤即罄，總供應142套房源，已于去年7月交付。

業主集體指出項目存在多重問題，如施工質量瑕疵、裝修以次充好、三分之一房源北側被遮光，公區，地庫做工較為敷衍，外立面的鋁板幕墻存在凹陷，地庫地面為水泥地，非環氧地坪，車道區域未安裝吊頂。