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文/上海進深 嚴明會

昨天，中鐵置業楊浦定海社區I15-01地塊（大橋街道89街坊）設計方案公示。

地塊擬建6棟4F疊墅、13棟2-3F合院，以及1棟3F保障房性住房，另需建設社區配套等。

小區人車分流。四個人行出入口分布在小區四周。車行出入口分布在西側的三星南路上，此處設置了臨時上下客停車位。

一眼看下來，小區內的建筑密度很高：

東側合院部分，樓棟高度11.8米，樓間距在7米左右，最近的僅4.15米。西側以疊墅為主，樓棟高度在11.8米-13.1米，樓間距最小的地方僅3.5米。

面積段方面，預計疊墅建面約155-180㎡，合院建面約185-250㎡。

這是中鐵置業首次在上海核心地段開發低密度合院及疊拼產品。此前，中鐵置業在上海開發的項目多以剛需及改善型住宅為主。

去年，中鐵置業上海公司在總部指引下，明確將“優質地段高品質產品”及“核心地段高端豪宅”作為重點突破領域。

此次風貌別墅的推出，契合了其去年產品線升級的方向，這對中鐵置業來說既是機遇也是挑戰。

中鐵置業此項目的入市，恰逢楊浦風貌別墅供應高峰。

2025年，楊浦區預計將有包括翠湖濱江隆新里、桐安里、中信泰富八埭頭、保利·外灘序 Bund45、蘭桂坊、外灘源著·復興里等在內的多個風貌別墅項目集中入市。

在這樣激烈的市場競爭下，非常考驗中鐵置業的產品力。

從位置上來看，地塊位于楊浦濱江“九宮格”內，直線距黃浦江500米，西側350米即為內環高架。交通方面，地塊距離12號線寧國路地鐵站大約1公里。

周邊新房方面，西側的I9-01地塊（大橋街道90街坊），由中建壹品通過公開遴選方式取得，底價22.57億元，樓板價7.6萬/㎡。西南側的I4-01地塊，即將在上海第七輪土拍中出讓，起拍樓板價約7.20萬/㎡，總價21.36億元。

地塊北側是300米處是上半年的紅盤保利建工海玥外灘序BUND98，地塊由保利發展&上海建工在去年11月競得，總價28.7億，樓面價81960元/㎡。今年5月和6月開盤，兩開兩罄。

地塊東北側約200米是已售罄的中建壹品·浦江之星，高層入市均價10.99萬元/㎡。

與周邊項目相比，中鐵置業7.5萬元/㎡的樓面價有著不錯的利潤空間。

回溯地塊出讓過程，去年12月，楊浦區宣布中鐵置業集團成為定海社區I15-01地塊歷史風貌保護項目的實施主體。

地塊成交價14.26億元，出讓面積1.35萬平方米，容積率1.4，限高12米，地上計容建筑面積1.9萬平方米，樓面價約7.5萬/平方米，其中地塊公共租賃房占比5%。

中鐵置業或許早有計劃將這塊地收入囊中。

去年10月26日，上海市“歷史文化風貌區更新”主題論壇在中鐵置業上海公司舉行，上海公司總經理、黨委副書記王偉東致辭。

項目的建設單位是上海中鐵浦豐置業有限公司，成立于今年4月，法定代表人和受益所有人是史洪福，該公司由中鐵置業集團有限公司100%持有。早在今年4月，項目就開始推動。

曲線加碼上海高端樓市背后，中鐵置業在上海的項目已經不多了。目前除了在售的古美閱華項目，只有楊浦的風貌別墅待開。

2024年，中鐵置業在上海僅拿下兩塊地。

3月14日，上海第一批次集中供地，中鐵置業聯合華發股份拿下閔行區七寶鎮古美北社區S110501單元17-01、21-01地塊，總價34.71億、樓面價55066元/㎡、溢價率10%。

拿地14天后，就進行了項目規劃公示，創造了中鐵置業在上海從拿地到公示的最快紀錄。該項目案名定為古美閱華，均價8.58萬/㎡。

5月28日，上海第二批集中供地，中鐵置業擊敗保利發展、招商蛇口、中海地產等實力開發商，拿下浦東新區上鋼街道Z00-0101單元37-12地塊，成交價13.24億元，樓面價53042元/㎡，溢價率10%。該項目案名定為中鐵·世博云境，房地聯動價10萬/㎡。

此后，中鐵置業在上海的土拍中再無收獲。