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文/上海進深 嚴明會

剛剛結束的七批次土拍，最熱門、溢價率最高的當屬楊浦濱江I4-01地塊，這塊地吸引了9家企業參與競拍。

經過75輪競價后，中鐵置業&潤皋置業聯合體擊敗上海城建、華潤置地、招商蛇口、中海、保利發展&上海建工、國貿、北京建工、越秀8家實力房企，以27.36億元拿下地塊，樓面價9.22萬元/平米，溢價率28.09%。

這里有個細節，競拍結束后，其中一名競拍代表搖了搖頭，后仰靠住了椅背，眼望天花板，像是松了一大口氣——這場勝利來之不易。

外界的目光幾乎都集中在中鐵置業身上，但很少有人關注到中鐵置業的合作方：江蘇潤皋置業集團有限公司。

進深君查了下，這家名不見經傳的公司來自南通如皋這個縣級市，成立于2019年12月，法定代表人黃俊，他同時也是潤皋置業的董事長、總經理。

股權關系上，潤皋置業由如皋市交通產業集團有限公司100%持股，背后的實控人為如皋市人民政府。

對于楊浦東外灘地塊，二者的持股比例和分工尚不清楚，但在地塊“競得人”一欄，潤皋置業是在中鐵置業之前的。

從合作邏輯看，這更像是一場“資源互補”：潤皋置業希望借中鐵的品牌與上海市場經驗 破局，進入一線城市；中鐵置業則可能借助地方國企的資金支持或資源協調能力，降低拿地與開發風險。

這場聯合并非偶然。

今年6月，中鐵置業上海公司總經理王偉東與如皋市主要領導就曾舉行會談，提及探索“房地產大健康”開發模式及產業融合。

王偉東表示，中鐵置業上海公司希望與如皋優化合作模式，同時將發揮自身在房地產開發、康養社區運營方面的優勢，助力如皋城市發展。

彼時，如皋市交通產業集團及中鐵置業上海公司相關負責人均參會，為此次土拍合作埋下伏筆。

拿下地塊只是贏了第一步，真正的考驗才剛開始。

無論是中鐵置業還是潤皋置業，均缺乏上海核心區高端項目的操盤經驗。

中鐵置業在上海的項目，比如中鐵湖光逸景、中鐵峯匯里、中鐵虹橋逸都，基本是剛需或普通改善盤。

剛起步做上海核心低密度產品，對中鐵置業而言是個不小的突破。今年年初，中鐵置業以協議方式拿下楊浦區定海社區I15-01地塊（大橋街道89街坊），該地塊也是楊浦濱江“九宮格”其中的一處地塊，總價142641萬元，樓面價75005元/㎡。

8月中旬，地塊設計方案公示。擬建6棟4F疊墅、13棟2-3F合院，以及1棟3F保障房性住房，另需建設社區配套等，項目的入市還未提上日程。詳見：中鐵置業，跳出了舒適區

而潤皋置業一直深耕如皋本地市場，現有儲備項目約20個，但能叫得出名字的并不多，只有潤皋朗詩·尚賢里、潤皋·玖園，項目定位也是縣級市的剛需改善，缺乏核心城市高端項目的操盤經驗。

此次聯合拿地，更是潤皋置業首次涉足一線城市豪宅市場，跨地域、跨能級的開發難度不言而喻。

二者都需突破以往剛需、改善產品的開發邏輯，做好充足準備來應對市中心高端項目的設計與運營要求。

再看地塊本身，雖有稀缺性加持，卻也伴隨高預期壓力。

I4-01地塊是楊浦濱江九宮格中最后一塊限高24米的宅地，容積率1.8，預計會打造疊加洋房或者是純洋房產品。

地塊東北側即為此前兩次開盤認購率超200%的紅盤“保利海玥外灘序BUND98”。相比BUND98，I4-01地塊形狀更規整、容積率更低，但樓面價高出約1萬元/㎡，未來售價預計或要沖上14萬元/㎡。

加碼上海高端樓市背后，中鐵置業在上海的項目已經不多了。目前除了在售的古美閱華項目，只有楊浦的風貌別墅待開。

此次拿下楊浦濱江地王，既是拓展高端產品線的嘗試，也帶有補倉的迫切性。

在當下競爭激烈的上海新房市場，占了好的地段并不代表就能穩贏，尤其是高端賽道，最終拼的還是產品力。

接下來的每一步，都要比拿地時更謹慎。畢竟，上海豪宅市場不缺好地段，缺的是能讓客群買單的好產品。