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文/樂居財經  徐酒眠

“我們仍將堅守全年經營預期目標，目前沒有調整的計劃。”

在行業深度調整周期，作為頭部物企，碧桂園服務（06098.HK）的一舉一動都吸引著諸多目光匯聚。8月27日，其披露了2025年中期業績報告，并召開業績說明會。

當天，執行董事兼總裁徐彬淮、執行總裁兼首席財務官黃鵬、副總裁兼運營管理中心總經理張艷芝、副總裁兼首席技術官趙曉光出席會議。

“住宅物業的換手率提升，各地降價潮不斷發生，反映出當前行業發展不夠規范，同時同質化競爭愈加激烈”，回顧今年上半年，徐彬淮坦言，改革進入深水區，行業進入轉型陣痛期，但年內兩項政策出臺，對物業企業的誠信經營、合規經營提出了更高的要求，中長期來看對推動行業規范穩健發展是好事情。

“在這樣的背景下，龍頭企業會擁有更多的機會，因為頭部企業在規范經營、品牌重視、數字化能力投入等方面擁有更多的優勢。”

總結成績、展望未來、回應關切，管理層表示，公司根據年初擬定的策略穩步推進，保持預期目標不變，計劃全年實現收入、利潤的正增長，現金流、利潤保持1:1的關系。

對行業及公司發展充滿信心，董事會建議不宣派中期股息，但在符合股息政策的前提下，2025年度派息目標將參照公司2025年度股東應占核心凈利潤的60%進行現金派息，較上一年比例有所上調。

營收規模雙增

上游房地產風險傳遞，同時消化前幾年的大規模并購，近兩年，物業普遍面臨經營業績壓力。

在行業大環境承壓背景下，今年上半年，碧桂園服務仍保持了收入和規模在較大基數上的持續穩健增長。

數據顯示，截至2025年6月30日，碧桂園服務實現營收約231.9億元，同比增長10.2%，增速重回兩位數；同期，加上“三供一業”的在管物業項目總數達8108個，總在管面積同比增長5.48%至11.53億平方米。

橫向對比，無論是營收還是規模，碧桂園服務仍穩穩領先同行。

行業深度調整周期，增收不增利是物企們的經營痛點。碧桂園服務沒有回避問題，管理層表示，公司核心盈利能力在行業內還處于相對領先的狀態，在化債優表部分業務結構、運營戰略性收縮以及風險客商更改計量方法的影響下，形成了階段性、偶發性的波動。

黃鵬坦言，公司上半年利潤走低存在階段性因素影響：一方面是長賬齡欠費在清理過程中產生折損，另一方面是對相對低效的環衛板塊進行了戰略性收縮。“我們不再追求規模成長，以現金流為先，有序退出一些現金流不太好的項目，實現強基固本，管理層在積極尋找一些解決方案。”

今年上半年，碧桂園服務錄得毛利約42.99億元，凈利潤約為10.03億元，核心凈利潤約15.68億元。

備受關注的財務方面，碧桂園服務表現穩健。

截至2025年6月30日，其銀行存款和結構性存款164.73億元，在手現金仍充裕，其中定期存款約48.42億元，結構性存款14.61億元。銀行及其他借款約8.58億元，報告期內所有到期借款均得以按時償還；公司流動資產凈值約120.4億元，流動比率為1.4倍。

管理層強調，“現金流還在公司預計的軌道之上，三供一業的階段性投資預計最晚不超過2026年上半年收回，整體上收費工作相對平穩。不論營收、利潤還是現金流的年度目標都沒有調整，我們仍會努力達成。”

核心底盤穩固

核心業務底盤夯實，是碧桂園服務穿越行業周期的底氣。

報告期內，物業管理服務、社區增值服務，及“三供一業”服務三項業務分別貢獻收入136.06億元、21.04億元、50.72億元，同比增長6.7%、5.3%、51.6%，均實現正向增長。核心業務收入占總收入的比重提升至89.6%，收入結構持續優化。

收入增長得益于在管規模擴張。今年上半年，碧桂園服務物業收費面積較上年同期增加約0.58億平方米至10.63億平方米，新增面積中71.4%來自住宅及商辦業態。

地產下行，新房增量市場萎縮，存量市場與非住業態成為物企爭奪的要地。

今年上半年，碧桂園服務初步跑通了對老舊小區以點帶面的拓展模式，并在在北京、上海等11個城市取得突破。業績發布會上，徐彬淮透露，公司未來將重點發展老舊小區或低物業費小區，今年會總結老舊小區的管理經驗，在下半年形成單獨的品牌和運營管理體系，實現相關業務的有質量拓展。

非居住領域，碧桂園服務在綜合設施管理（IFM）賽道的布局值得關注。今年上半年，其成功拓得包括中國中煤集團下屬廠礦企業園區、香港中文大學（深圳）音樂學院新校區及中國移動廣東省韶關及陜西省標段等IFM項目，服務范圍包含物業管理、會務、場館、企業行政等綜合后勤服務。

“三供一業”板塊，碧桂園服務今年上半年新簽合同項目個數達315個，新簽項目合同總金額達17.87億元。

“社區增值服務收入增加，主要得益于酒類、零售及新能源等業務的增長。”向成為“全周期社區生活服務整合運營商”轉型升級，碧桂園服務從資產保值增值和業主生活兩大需求出發，持續深化多元場景充實增值服務業態。

在酒類業務方面，碧桂園服務聚焦“物業 專業”社區合伙人模式，深入挖掘社區私域價值，提升產品競爭力與客戶觸達效率。報告期末，累計客戶數已近4200位，復購率約65%，展現出較強的用戶黏性與業務韌性。

在新能源業務方面，碧桂園服務發展了自營品牌“智享樓下充電”，憑借自建設備為業主提供安全便捷的兩輪車充電服務，截至2025年6月30日，該業務已進駐全國超5000個社區，運營充電插座約60萬個，累計注冊用戶突破550萬，服務超1億人次；月活躍用戶規模逾200萬人，用戶黏性持續增強。

聚焦滿意度提升

行業從“規模競賽”向“價值深耕”轉向，服務品質和滿意度提升成為物業能力建設的重要著力點。

聚焦滿意度提升，碧桂園服務住宅全委項目續約率98.99%，400客戶滿意度在2195個項目中實現平均10.34%的同比提升。

具體來看，今年上半年，碧桂園服務投入了約2.59億元用于社區康樂設施和老舊設施的煥新與升級改造，覆蓋全國942個項目，提升客戶體驗。同時，推動服務分級在全國37個城市共942個項目深化落地，通過差異化的運營策略和資源配置，將服務訴求與資源模型精準匹配，藉助工單數字化、保潔數字化、人機協同提高作業效率。

積極投入數智化研發創新、人工智能及物聯網等核心能力建設，以科技賦能服務，持續提升服務品質、運營效率及客戶體驗。

目前，碧桂園服務已在項目投入使用近百臺自主研發的“零號居民”清潔機器人，初步實現了清潔效率及質量的提升。下半年，其將持續推進“零號居民”研發與落地，并計劃在年內實現在華南地區項目的規模化落地。

此外，碧桂園服務還聯合騰訊推出微信支付物業費代扣解決方案，為客戶提供更便捷的繳費體驗。構建了電梯維保全生命周期數字化監管體系，實現對近16萬臺電梯的管控，覆蓋率達96.28%，在今年上半年，實現每百臺電梯的投訴量同比下降30%。

“未來三到五年，碧桂園服務將回歸客戶導向，走向合理盈利空間。”

管理層表示，未來物業服務定價權應該是客戶所擁有的，物業企業要做的是與之匹配，并且做到誠信公開。碧桂園服務公司將結合客戶的需求，將毛利率調整到一個合理水平，同時積極拓展市場、高質量發展。