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北京進深 徐迪 今天（10月11日）下午17:00時，東城祈年大街項目預申請受理即將截止，還有5個小時，地塊仍未轉正。

北京第七輪供地清單已發布一個多月。

截至目前，8宗地塊僅有2宗正式掛牌，2宗進入預申請流程，余下均未被激活。

值得一提的是，不在本輪清單中的昌平東小口地塊于9月底空降上架。

第七輪清單共涉及8宗地，也是今年供地數量較為集中的一輪，土地面積約27公頃，建筑規模約63萬㎡。

全部位于軌道交通站點周邊市場需求突出、基礎設施和公共服務配套較完善的區域。

剛剛解除五環外限購，本輪卻在二環三環的核心地段集中放出了3宗地塊。

包括地處“皇城根兒”的東城，昔日的北京第一居住區永安里，還有老破小集中但是地段賊扛打的松榆里地塊。

然而，截至發稿，這三宗內城地塊均未正式掛牌，反倒是副中心及平原多點地區的幾宗地塊率先轉正。

1、昌平北七家歇甲莊地塊

第七輪清單9月3日發布，但直到9月23日才陸續有地塊正式掛牌。

歇甲莊地塊是首宗轉正的項目，將于10月28日拍出，起始價26.012億元，樓面價約2.85萬元/㎡。

原本供地清單中的歇甲莊地塊非常“純凈”，只有0038和0046兩幅住宅地塊。

在預申請階段打包了一系列配建，包括社區綜合服務設施用地、教育、文體用地等，位于住宅地塊西側，總建面約1.34萬㎡。

增加配建后，項目占地約6.35公頃，總建面約10.47萬㎡。

其中住宅建面約9.13萬㎡，限高60米，容積率2.0左右。

2、昌平東小口0001地塊

與歇甲莊地塊同一天進入預申請流程，并于3天后的9月25日正式掛牌。

10月30日開拍，起價28.09億元，折合樓面價3.2萬元/㎡。

這塊地不在第七輪清單，但也不完全算空降地塊。5月底發布的第五輪清單中，東小口三宗宅地（01、02、05地塊）都在列，但由于體量過于龐大，未被激活。

本次率先出讓的001地塊占地3.13公頃，規劃建面8.78萬㎡，容積率2.8，限高60米。

東小口地塊市場關注度較高，主要是由于絕佳的地理位置。

直線距離北五環3公里，挨著海淀和朝陽，往西能承接西二旗、后廠村的互聯網新貴的外溢需求，向東可吃到望京商務區的紅利。

板塊近5年都沒有新增供應，第五輪清單發布的時候，東小口地塊呼聲就很高，一度被稱為“昌平南區域的最后一塊拼圖”。

在昌平，這塊地的位置，是能跟朱辛莊叫板的。回天地區人口密集，但都是老盤，新規產品稀缺，又逢五環外限購松綁，入市時機剛好。

3、西紅門6038地塊

9月5日，第七輪清單發布的第3天，大興區西紅門鎮DX04-0102-6038地塊率先進入預申請。

但是一直到9月底這塊地才轉正，11月4日開拍，起始價19.04億元。

位置上，西紅門6038地塊處于南五環內，鄰近規劃地鐵19號線二期西紅門東站。

周邊新盤環繞，南邊一路之隔是西紅門橡樹灣，再往南還有中建玖玥府、御璟星城等。西邊有中建壹品元啟和興創置地6030地塊項目。

4、東城祈年大街地塊

9月12日，祈年大街路西危改工程項目進入預申請，受理時間截至10月11日，目前未被激活。

地塊起始價19.5億元，折合樓面價7.8萬元/㎡。

宗地位于二環內，周邊有大大小小的老胡同，北邊是前門大街，南邊是天壇公園，步行到天安門廣場半小時。

地形十分不規則且零碎，總占地2.28公頃，建筑控制規模2.5萬㎡，拆成了四幅子地塊，由北至南依次排列。

用地性質為多功能用地，住宅占比70%。

整體容積率非常低，其中0202地塊限高3.3米，其余為18米。

出讓文件中專門提到關于銷售監管的要求。一是按照房地產調控銷售價格監測機制，二是執行本市限購政策，審核購房人資格，銷售給符合資格的購房人，并整院售賣。

此外，要求在購房合同中明確約定“房屋使用過程中要符合核心區控規、風貌保護及安全政策法規規定，不得擅自改建、裝修、拆分”。

5、通州九棵樹6017地塊

9月30日，通州九棵樹6017地塊進入預申請。

交易起始價12.36億元，受理時間為9月30日-10月29日。

地塊位于通州區九棵樹街道，占地2.47公頃，規劃地上建面5.44萬㎡，容積率2.2，限高45米（局部60米）。

6、未激活地塊

①永安里舊改項目，位于朝陽區建外街道，住宅混合公建用地。

占地3.47公頃，規劃地上建面16.08萬㎡，容積率4.63。

如果說祈年大街項目是老北京原生態秘境，那么永安里項目就是大都市CBD的繁華寫照。

規劃高度100米，在摩天大廈林立的東三環或許沒那么扎眼，但作為住宅項目，這個高度足可以俯瞰CBD了。

這塊地是本輪供地中住宅規模最大的一宗。今年初經歷過一次調規，住宅建筑規模增至10.9萬㎡，增加了1.9萬㎡。

這個地段注定是要做終極改善盤的，按照戶均建面300㎡算，大概能有300多套供應。

永安里地塊早在2024年第二輪和第五輪供地清單中就曾現身。調規后延遲至三季度末才放出，但仍然沒有房企出手。

②松榆里地塊：臨鐵剛改小王炸位于朝陽區潘家園街道，純住宅用地。

占地2.89公頃，規劃地上建面8.08萬㎡，容積率2.8。

地處東三環至四環正中間，西大望路沿線，緊鄰北工大西門地鐵站。

除了環線和臨鐵優勢，松榆里地塊自身的綜合素質分也非常高。

2.8的容積率+限高60米（局部80），算是比較舒適宜居的密度。地形規整，東西長而南北短，面寬資源好，樓棟排布靈活，很適合打造大高板產品。

按照戶均130㎡的剛改面積段，大約有600套房源，規模適中，開發難度遠低于祈年大街和永安里項目。

這個地段有做高端改善的潛力，畢竟也在CBD商圈輻射范圍內，但潘家園板塊的商業商務屬性，相較于雙井、國貿還是差出幾個LEVEL的。

城市界面也不算特別新，除了劃出的城改片區，其他的又沒到大批拆改的程度。

成熟住區，生活配套完善，但商業檔次不高，以眼鏡城、古玩城等專業市場為主，缺乏吃喝玩樂購一體的綜合商業。整體來看更適合對地段和通勤要求比較高的剛改偏改善客群。

③順義府前街站0318-1地塊：位于順義區仁和鎮，六環外，鄰近地鐵15號線石門站。

項目占地3.1公頃，規劃地上建面4.34萬㎡。

規模不大，但順義庫存不小，特別是剛需盤。

同板塊的星悅時光，取證近一年去化四成，指導價4.4萬，網簽均價不到3.4萬。

④房山北廣陽城地塊：位于房山區長陽鎮，五環至六環之間，緊鄰地鐵房山線廣陽城站。

占地5.56公頃，規劃地上建面9.18萬㎡。

除了住宅地塊，還有社區服務設施、幼兒園等配建。

與順義情況類似，房山目前也有大量新盤在售，南邊的良鄉板塊，和知筑、頤知筑、華潤京熙潤府、京華國賢府、建工璟賢瑞庭，都是近一年左右才開盤的項目。