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文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

來自深圳龍華的新澍雅居項(xiàng)目。

最新傳出消息，計(jì)劃將在2026年一季度取證入市。

這個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)深君之前也寫過，關(guān)注度還是蠻高的，討論也很多。

今年6月，聯(lián)發(fā)集團(tuán)以12.12億，拿下龍華區(qū)民治街道A817-0619地塊。

地塊經(jīng)歷65輪競價(jià)，溢價(jià)率達(dá)46%，成交樓面價(jià)44559元/㎡。

項(xiàng)目討論較多的，最先也來自地塊。

這是一個(gè)三角地塊，并且不大。

建設(shè)用地面積1.1萬平方米；總建筑面積4.29萬平方米。

雖然容積率只有3.09，但兩邊都被民房和其他建筑夾著，地塊本身可以施展的空間不大。

此前，新澍雅居已經(jīng)披露了總平圖。

一棟16層的小高層，兩棟25層的高層，一層四戶和一層六戶設(shè)計(jì)。

樓棟其實(shí)都不算高。

但也可以看到，要在這塊南寬北窄的三角地塞下三棟樓，操作難度不小。

開發(fā)商也可以說，盡力在揚(yáng)長避短了。

最明顯的，項(xiàng)目的1棟三單元。為了極致利用土地，樓棟只做了四個(gè)戶型。

而且北邊的兩個(gè)戶型，還只能沿土地形狀，呈縱向排布。

這樣的排布方式，在別的項(xiàng)目其實(shí)并不多見。

只不過對(duì)新澍雅居而言，也只能這樣了。

但即便是這樣盡可能地利用地塊形狀的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目擁擠的劣勢(shì)還是比較明顯。

總平圖就可看到，在項(xiàng)目西側(cè)，1棟三單元離旁邊的民房只有約18米。

距離最小的，1棟二單元離旁邊的民房更只有16米左右。

可以預(yù)見是，屆時(shí)，這兩棟樓特別是西邊的中低層戶型，在視野跟隱私方面都存在一定的影響。

另外一點(diǎn)，因?yàn)樾落啪右獪?zhǔn)備入市了，外界對(duì)于項(xiàng)目將如何定價(jià)，也是一大關(guān)注點(diǎn)。

實(shí)話說，新澍雅居定價(jià)確實(shí)不大好定。

主要是因?yàn)槟玫貎r(jià)，其實(shí)不低。

項(xiàng)目地塊，拿地價(jià)樓面價(jià)約4.46萬/㎡，市場預(yù)測，開發(fā)商成本價(jià)就接近6.8萬/㎡。

也就是說，新澍雅居入市，要賣到7萬/㎡甚至更高，才有得賺，不至于虧本。

但眼下的市場，消費(fèi)者能不能接受這個(gè)價(jià)位，很難說。

可對(duì)比的是，周邊在售新盤，如深業(yè)頤樾府以及臻著雅居，貝殼參考價(jià)顯示在6.3萬/㎡左右。

甚至，項(xiàng)目再往北走一點(diǎn)，塘城壹號(hào)花園、卓越珺奕府，參考單價(jià)4.8萬/㎡。

幾乎要趕上新澍雅居的拿地樓面價(jià)了。

所以說，新澍雅居現(xiàn)在是進(jìn)退兩難。

價(jià)格定高了，市場不看好。定低了，利潤又面臨挑戰(zhàn)。

怎么樣才能定一個(gè)叫好又叫座的價(jià)格，確實(shí)很考驗(yàn)操盤手的能力。

新澍雅居的開發(fā)主體為深圳聯(lián)粵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

該公司成立于2020年9月，董事長、經(jīng)理為郭鵬。今

年初，聯(lián)發(fā)集團(tuán)撤銷城市公司，合并成立事業(yè)部。

當(dāng)時(shí)，深圳公司被調(diào)整為大灣區(qū)事業(yè)部。而郭鵬就擔(dān)任大灣區(qū)事業(yè)部總經(jīng)理之職。

也是這個(gè)調(diào)整后不久，聯(lián)發(fā)就拿下了這塊深圳龍華的三角地塊。

當(dāng)然，地塊形狀上的不足，開發(fā)商也無能為力，只能盡可能規(guī)避其中的短處。

如果就產(chǎn)品本身來看，新澍雅居或還是挺有競爭力的。

項(xiàng)目的面積段已經(jīng)傳出，主要為69、79、82、99㎡的產(chǎn)品。

其中，69㎡為2 1房，2廳1衛(wèi)；79、82㎡為3房2廳2衛(wèi)；99㎡為4房2廳2衛(wèi)。不過戶型圖暫未流出。

小面積段，主打剛需產(chǎn)品，應(yīng)該說項(xiàng)目在使用率方面還是不錯(cuò)的。這一點(diǎn)，特別能討剛需家庭的歡心。

今年9月，聯(lián)發(fā)集團(tuán)發(fā)布了“新澍”產(chǎn)品品牌。這個(gè)品牌定位，其實(shí)就是走新青年產(chǎn)品戰(zhàn)略。

主要為年輕人打造優(yōu)總價(jià)、高品質(zhì)、強(qiáng)運(yùn)營和智慧化的產(chǎn)品。

目的，是給年輕人提供第一套好房子。為了控制總價(jià)，項(xiàng)目在戶型面積上首先不能定太大。

新澍雅居的產(chǎn)品定位也在于此。

不過，這又繞回到了前面所說的定價(jià)問題。因?yàn)閯傂杩腿海吘箤?duì)價(jià)格還是很敏感的。