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文/上海進深 嚴明會

歷經近一年的籌備，宸嘉發展在徐匯龍華的重磅項目——嘉佰道·徐匯，即將揭開面紗。

與大多數樓盤不同，它的亮相，從一開始就帶著強烈的“宸嘉式”偏執。

門口沒有顯眼的項目案名，取而代之的是“嘉藝術”標識。

內部看不到品牌墻、裝標墻和沙盤，也沒有銷售主動上前講解，反而陳列著陳逸飛、夏加爾、奈良美智、李鴻韋等藝術大師的真跡。

這不像一個售樓處，更像一間精心策展的微型美術館。

就連藝術裝置《逐日之冕》也暗藏玄機：它以54.93度的幅度緩緩擺動，正對應徐匯區54.93平方公里的土地面積。

這樣的展示形式并非宸嘉突發奇想。

從武漢嘉佰道的草間彌生真跡展，到成都項目中向京的雕塑與陳丹青的畫作，藝術在宸嘉的敘事中早已不是營銷的附屬品，而是一個重構產品價值、篩選目標客群的核心工具。

地王代價

宸嘉的偏執，源于其必須面對的地王代價。

2024年12月30日，經過101輪競價，宸嘉發展以43.82億元總價、溢價率40% 奪下徐匯龍華地塊，樓板價12.6萬/㎡，可售住宅樓板價13.3萬/㎡，一舉成為區域“地王”。

加上7000元/㎡裝修標準和公共配套投入后，開發成本已突破15萬元/㎡。

不做到極致，根本無利可圖。

藝術在這里，不只是情懷，更多的是算賬。

在行業普遍高周轉的背景下，宸嘉選擇了“慢工出細活”。

拿到地塊后，團隊沒有急著出方案，而是先帶著設計團隊環游發達國家考察。

就連展廳外遠看像皮質的外圍擋，都出了五十多版、打樣四次。

地塊總平圖在今年4月公示：項目呈左高右低排布，西側為6層洋房 16層高層，東側為疊加 聯排。

體量不大，總共大約178套，其中108套120㎡的高層，12套100㎡的洋房，60套為320-430㎡的疊加與聯排。

高層/洋房的電梯基本都是一梯兩戶，雙開門設置，獨立電梯廳。

疊墅是一梯一戶，電梯直接入戶；層層退臺設計，每戶上疊都有40平以上的露臺。

從目前曝光的部分效果圖來看，疊墅/聯排部分戶型的頂層可能會有露天泳池，在當下上海新房市場算是獨一份。

業內預估，洋房和小高層均價在18萬左右，疊墅則要沖上20萬 。

中小套型的限制取消后，徐匯濱江、東安新村、北外灘、新天地等核心地段，新盤戶型正越做越大，200㎡起步是常態。

地塊出讓要求項目有40%的中小套型。嘉佰道徐匯幾乎成了徐匯濱江預估唯一的、總價2000萬級的新房入場券。

僅憑這一點，這100多套小戶型，只要價格合理，肯定不愁賣。

但在高溢價地塊中，中小戶型只是利潤的基本盤，真正賺錢的是溢價更高的疊墅和聯排。

雖地處徐匯，但嘉佰道徐匯已經到了徐匯濱江的邊緣，項目周邊的環境配不上宸嘉藝術豪宅的檔次。

東側緊鄰龍華烈士陵園和龍華寺；南邊是老破小和加油站；地塊西側靠近龍華西路這條主干道，可能會受到交通噪音的影響。

另外，11號線和23號線的地下線路貫穿該區域。

不利因素疊加，也就意味著項目本身必須做得足夠高級，高級到能讓高階客戶心甘情愿地忽略窗外。

否則，“看得上的嫌貴，買得起的看不上”的尷尬局面，幾乎可以預見。

宸嘉是誰？

去年，普陀長風嘉佰道在上海一戰成名，開盤兩個小時售罄，賣了61.78億，直接刷新上半年上海中環新盤的首開銷售紀錄。

這一仗，為初入上海市場的宸嘉迅速打開了局面。“藝術 地產”的玩法也得到了市場印證。

除了嘉佰道徐匯，宸嘉還有一個小股操盤的嘉佰·上海等待入市。市場被吊足了胃口：宸嘉的下一張牌，會是什么？

宸嘉的發展路徑，在房地產行業中堪稱異類。

這家成立于2020年11月的房企，自誕生起就帶著鮮明的資本烙印。

其背后真正的實控人是收藏家、資本大鱷劉益謙——那位曾以2.8億港元拍下明成化斗彩雞缸杯，橫跨金融、藝術、地產等多個領域的億萬富豪。

這樣的背景也很好理解，宸嘉為何執著于將藝術深度植入地產。

將售樓處做成藝術展廳，對劉益謙而言，也可以視作為個人收藏的日常延伸。

藝術是面子，資本是里子。宸嘉玩的，從來不止是房子。

劉益謙在地產資本領域并非新手。早在2009年，他就以定增方式大舉布局國資房企，包括保利地產、金地集團、首開股份等企業。

更為關鍵的是，宸嘉與劉益謙掌控的國華人壽形成了緊密的資本閉環。在武漢、深圳等地的項目背后，都可見國華人壽的身影。

但近年來，國華人壽陷入持續虧損的困局。

2020年，國華人壽凈利潤降至11.1億元，此后連年下滑，2022年僅盈利4.84億元，2023年由盈轉虧，全年虧損11.55億元，同比下跌338.6%。2024年，虧損又擴大至19.3億元。

若未來國華人壽虧損狀況加劇，也將影響宸嘉在地產行業的布局。

在操盤端，宸嘉則集結了一支“中海系”悍將。

董事長崔帥、總經理郭斌、董事梁飛均出身中海。他們帶來的不僅是專業能力，還有深厚的地產行業資源。

這些高管不僅在宸嘉發展集團擔任要職，還在各個關聯子公司中擔任重要職務。

嘉佰道徐匯的建設公司為上海新裕隆瑞置業有限公司，法人和受益所有人正是梁飛。新裕隆瑞由宸家發展100%控股。

加入宸嘉之前，梁飛曾在中海上海公司擔任副總經理。目前，他還是宸嘉成都公司董事長。

處于快速發展期的宸嘉還在招兵買馬。

8月，有市場消息傳出，前象嶼地產集團營銷中心總經理孫群存已入職宸嘉發展上海公司。