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地王項(xiàng)目從來(lái)不缺熱度。

近日，宸嘉龍華地王，即徐匯區(qū)S030501單元N06-22地塊設(shè)計(jì)方案公示。

該項(xiàng)目的容積率1.59，在市區(qū)是很稀缺的存在。小區(qū)做了高低配，整體呈現(xiàn)西高東低的布局，疊墅和聯(lián)排分布在東側(cè)，西側(cè)排布兩棟高層和一棟洋房，兩個(gè)組團(tuán)被集中綠地隔開(kāi)后相對(duì)獨(dú)立。

項(xiàng)目擬建2棟總高16-17F的高層、1棟總高6F的洋房以及6棟總高4-6F的疊墅，外加3幢聯(lián)排。

高層、洋房、疊墅、聯(lián)排都有，產(chǎn)品線和面積段很豐富，主打一個(gè)全面。總計(jì)供應(yīng)178戶(hù)房源，規(guī)劃了363個(gè)車(chē)位，車(chē)位比超1:2。

對(duì)上海市場(chǎng)而言，“宸嘉”這個(gè)名字并不算陌生。去年6月，宸嘉發(fā)展在上海的第一個(gè)項(xiàng)目——宸嘉100·嘉佰道，開(kāi)盤(pán)2個(gè)小時(shí)422套房源全部售罄，刷新上海中環(huán)新盤(pán)的首開(kāi)銷(xiāo)售紀(jì)錄。這個(gè)項(xiàng)目讓宸嘉一戰(zhàn)成名。

這意味著，宸嘉發(fā)展在上海的起點(diǎn)很高。去年12月底拿地后，市場(chǎng)對(duì)宸嘉龍華項(xiàng)目的關(guān)注度一直很高，一個(gè)月前就有設(shè)計(jì)方案流出。

項(xiàng)目的建設(shè)方為上海新裕隆瑞置業(yè)有限公司，法定代表人梁飛，此前是中海地產(chǎn)上海公司副總經(jīng)理。與梁飛一起加入宸嘉發(fā)展的，還有中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理崔帥、副總經(jīng)理郭斌，二人現(xiàn)擔(dān)任宸嘉發(fā)展董事長(zhǎng)、總經(jīng)理。

一、內(nèi)部配置

小區(qū)大門(mén)高9.5米，有兩層樓，設(shè)置了配套用房。這樣的尺度不僅是大，還帶有造型，入戶(hù)大堂可以做得很氣派。

地面完全人車(chē)分流。由于社區(qū)只有西南側(cè)臨路，因此其兩個(gè)主要出入口開(kāi)在龍華西路上。北側(cè)的一個(gè)出入口位于配套用房處；南側(cè)有人行出入口和車(chē)行出入口，業(yè)主在這里下車(chē)后經(jīng)過(guò)入戶(hù)大堂歸家。

走過(guò)人行大堂后就是下沉庭院和大面積的集中綠地。與集中綠地緊鄰的8-1#和8-2#兩幢小高層均設(shè)置了局部架空，可用作泛會(huì)所。其中，8-1#樓的首二層都做了架空層，高度達(dá)6.3米。

再看一些更細(xì)節(jié)的方面。

高層/洋房的電梯基本都是一梯兩戶(hù)，雙開(kāi)門(mén)設(shè)置，每家每戶(hù)都有獨(dú)立的電梯廳。

疊墅是一梯一戶(hù)，電梯直接入戶(hù)，私密性很強(qiáng)；層層退臺(tái)設(shè)計(jì)，每戶(hù)上疊都有40平以上的露臺(tái)。

二、不利因素

配電站與垃圾房位于地下。垃圾車(chē)清運(yùn)口位于北側(cè)配套用房?jī)?nèi)，大概率會(huì)設(shè)置專(zhuān)門(mén)電梯連通地下垃圾房。

項(xiàng)目周邊多軌環(huán)繞。離11號(hào)線上海游泳館站和11/12號(hào)線龍華路站直線距離約700米，還有3/12/23號(hào)線（在建）龍漕路站等。

地鐵23號(hào)線橫穿小區(qū)，其中5、6、7號(hào)樓位于地鐵上方。地鐵11號(hào)線在地塊南部邊緣外側(cè)穿過(guò)。

這對(duì)小區(qū)的影響有限。上海地鐵采用盾構(gòu)施工，在地下四五十米的深度建設(shè)，地鐵產(chǎn)生的震動(dòng)會(huì)被土地消納，不太會(huì)傳導(dǎo)至地面，加之兩層地下車(chē)庫(kù)也能阻隔噪音和震動(dòng)。另外，現(xiàn)有技術(shù)手段也可以將地鐵振動(dòng)的影響降到最低。

從周邊環(huán)境來(lái)看，項(xiàng)目西側(cè)是龍吳路主干道，對(duì)于社區(qū)的高層房源會(huì)產(chǎn)生噪音影響。南側(cè)是老舊小區(qū)上縫新村，高層的南側(cè)城市界面不佳。東面是龍華烈士陵園、龍華寺、朵云軒藝術(shù)中心。

三、戶(hù)型和價(jià)格

據(jù)目前的市場(chǎng)消息，宸嘉龍華項(xiàng)目的洋房和高層住宅主要戶(hù)型面積為117㎡，疊墅戶(hù)型面積240-312㎡，聯(lián)排別墅面積來(lái)到了360㎡，產(chǎn)品面積段覆蓋首改、改善等不同層級(jí)客群。其中，洋房和高層預(yù)計(jì)119套，墅級(jí)產(chǎn)品預(yù)計(jì)約60套。

2024年12月底，宸嘉以43.82億元總價(jià)拿下徐匯龍華地塊，溢價(jià)率40%，樓板價(jià)12.6萬(wàn)/㎡，裝修標(biāo)準(zhǔn)高達(dá)7000元/㎡，也是目前上海土拍歷史上的最高裝標(biāo)。

這個(gè)項(xiàng)目中還有不少隱性成本：要求配建1840元/㎡的公建配套，藝術(shù)化外立面的定制，為維持低容積率而犧牲的可售面積。

按這樣的標(biāo)準(zhǔn)做下來(lái)，整盤(pán)均價(jià)在18萬(wàn)/㎡才能保證利潤(rùn)。走量的高層均價(jià)預(yù)計(jì)約16萬(wàn)/㎡，洋房均價(jià)約18萬(wàn)/㎡，那疊加和聯(lián)排均價(jià)必然會(huì)超過(guò)20萬(wàn)/㎡。

按16萬(wàn)/㎡計(jì)算，高層的起步價(jià)格在1900萬(wàn)左右。

按20萬(wàn)/㎡計(jì)算，最小的240㎡疊墅，總價(jià)近5000萬(wàn)，312㎡的疊墅，總價(jià)超6200萬(wàn)。6000萬(wàn)級(jí)的疊墅在徐匯區(qū)幾乎沒(méi)有競(jìng)品。

360㎡的聯(lián)排別墅，單價(jià)按22萬(wàn)/㎡算，總價(jià)約8000萬(wàn)，這樣的價(jià)格可以在市中心的黃浦區(qū)買(mǎi)風(fēng)貌別墅了。

宸嘉龍華的疊墅類(lèi)產(chǎn)品填補(bǔ)了所在片區(qū)的市場(chǎng)空白。但實(shí)際上，早期中環(huán)內(nèi)很少有疊加別墅的產(chǎn)品，很大一部分原因在于尷尬的產(chǎn)品力和尷尬的總價(jià)定位。

一方面，疊加的單價(jià)會(huì)比大平層貴，為了控制總價(jià)，面積一般做得比大平層小。另一方面，相同建面的疊加，面積使用效率不如大平層，上下折疊之后中間還要留樓梯位置，每一層的空間都被切碎，居住體驗(yàn)感是不如大平層的。

宸嘉的墅類(lèi)產(chǎn)品能否抓住上海塔尖客群的購(gòu)買(mǎi)力，最終還是要看產(chǎn)品力的兌現(xiàn)。