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文/北京進深 徐迪

上周四（11月6日），北投棲澐灣官微發文稱：

“數日后，北投棲澐灣四季生活詩學館將正式揭開面紗。”

原以為它會在接下來的周末開放售樓處，眼看又一個周末快到了，還是沒有準確消息。

不過，這個項目拿地至今已經兩年多了，確實也不差這幾天的進度。

棲澐灣是北投置業在通州張家灣的新盤，這之前，它的案名叫“云帆汀瀾”，近期才正式更名。

在宣傳小片中，新案名被注釋為：“棲”居時代主場，“澐”釀全球風尚，“灣”入世界潮流中心。

諧音梗玩得也是很接地氣了。

今年通州好幾個新盤都帶了云字，棲澐灣保留了“云”音，又加了所在張家灣的水元素。

更重要的是，與兄弟盤晟景汀瀾起碼在案名上做了分割，避免同一產品系的聯想。

01、取證半年后調規

棲澐灣所在北京城市副中心1102-6003、6004地塊成交2023年6月20日，由北投置業以25.9億元底價摘得，樓面價2.57萬元/㎡。

銷售指導價：期房指導價5.5萬/㎡，現房指導價5.7萬/㎡。

其中，西區6003地塊早在今年1月26日就取得預售許可證，備案名為“云帆汀瀾嘉園”。

當時的推廣案名還是云帆汀瀾。

此后大半年的時間，始終沒有開放樣板間，市場上這個項目的存在感非常弱，大部分動態還停留在1月底取證的節點。

甚至北投置業的官微也很少提到這個項目。

直到8月中旬，一份重新調整的設計方案公示。

北投置業表示，對設計方案進行調整，是為打造綠色、低碳智能、安全、舒適的“好房子”。

整體來看，調整涉及總平面圖、戶型、立面配套、技術經濟指標等諸多細項。

然而，最受關注的還是，它增加了開敞陽臺等新規配置，躋身四代宅好房子行列。

相較前一版方案，項目主要調整：

1、取消東西向住宅，全部調整為南北向住宅；

2、根據“好房子”政策調整總體布局、戶型等；

3、配套商業原方案設于地上，現方案全部集中布置，圍繞下沉廣場，設于地下一層；

4、結合社區入口位置設置鄰里共享空間；

5、根據最新樓棟布置，調整滿足規范，控規要求的建筑出入口，小區內的道路，地下車庫出入口等；

6、根據調整后方案，技術經濟指標作相應調整。

02、一半飄窗改為內嵌陽臺

項目總占地4.59公頃，建筑規模10.09萬㎡，容積率2.2。

調整后，地上不計容建面增至499㎡；建筑高度由此前的36米調高至45米。

規劃24棟住宅樓，東西區各12棟，包括4F-15F洋房及小高層。

兩幅地塊的西北角2# 樓，西側3個單元為15F小高層；

其余22棟樓均為11F及以下洋房產品，多數樓棟帶頂退設計。

典型的行列式排布，多單元設計，最長2# 樓東西長78.71米，分了4個單元，每單元兩戶，戶均面寬不足10米。

最大的調整還是將南向飄窗改為可封閉的陽臺，但不是全部，只把客廳的飄窗改成了陽臺。

部分邊戶增加側邊飄窗/轉角飄窗；北向設備平臺保留。

整體戶型使用率將有所增加，小戶型擴容有限，邊戶和大戶型贈送面積增加較為明顯。

03、小戶型全線升級，三居起步

原預證下的房源戶型包括建面75㎡兩居、85㎡/96㎡三居、120㎡/140㎡四居，產權得房率在75-82%區間。

項目原戶型沒有陽臺，南向為通面寬飄窗，北側有設備平臺，可擴展空間不大。

調整之后，戶型建面為79/89/107/110㎡三居、120/140㎡四居。

上車戶型變成了時下最受剛需歡迎的小三居。

79㎡三居一衛，89㎡三居兩衛，南向飄窗全部改成陽臺：

客廳是進深1.5米的開敞陽臺；主臥是1.2米的設備平臺。

南向按設備平臺報規，這在北京新盤里還真不多見。

盡管比開敞陽臺進深小，但設備平臺是全贈送面積，實際上送得更多了。

在戶型圖上，設備平臺還特意標記了無承重墻。

89㎡戶型的室內格局完美對標朝棠攬閱的爆款產品。

連主臥的儲物間都直接照搬了。

北投棲澐灣其它戶型圖↓

04、北投置業的一對難兄難弟

10月23日，調整后的方案取得了建設工程規劃許可證。

隨后，項目新案名發布，注冊了官微，宣傳資料陸續出街，主要是針對地段和開發商的推介。

項目開發主體北京北投宏象房地產開發有限公司，成立于2023年7月13日，注冊資本5000萬元。

今年8月底，該公司高管團隊變更，李國輝接替曹山山，成為項目公司新經理；屈晨從執行董事變更為董事。

北投宏象是北投置業全資子公司，隸屬于北京市國資委。

屈晨作為北投置業的總經理，同時擔任棲澐灣和通州另一個項目晟景汀瀾的項目公司法人。

這兩個項目進度都不算太快。

棲澐灣從拿地到首次取證用了一年半的時間，取證半年后又進行了大幅調整，周轉雖然慢，總歸是向“好房子”靠攏了一步。

晟景汀瀾自2023年底入市至今已有兩年時間，410套房源，網簽129套。

成交均價從最初的5萬元/㎡一路下行，到最近的10月份，4套房源成交均價已跌破4.2萬/㎡。

（北投棲澐灣調規前效果圖）

位置上，北投棲澐灣處于東六環外，張家灣古鎮片區。

項目西側是環球度假區，北側是城市綠心 副中心三大建筑 政務板塊。

目前距離地鐵站有一段距離，最近的1號線、7號線花莊站步行大約2.4公里。

距離M101線（張家灣站）直線200米左右，該線路2024年開工建設一期工程，預計于2027年開通運營。

張家灣古鎮地區是城市副中心“一河三城”歷史文化體系的重要支撐，是北京市非常重視的板塊，將成為北京環球影城主題公園及度假區的重要補充。

現狀城市界面有待改善，但隨著商業配套和產業的相繼落地，板塊發展潛力還是能夠預見的。

這或許也是北投棲澐灣不著急入市的原因之一。

經歷了從里到外的煥新之后，棲澐灣能否成為北投置業沖刺年終業績的殺手锏？