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文/粵進深 李奕和

前兩天，位于深圳龍崗坂田的云谷里項目，披露了調規公告。

最新涉及總平圖調整的，是9棟、10棟。

內容主要包括增加公共架空連廊連通，地下室輪廓范圍調整等。

變動并不算大。

不過，近幾個月來，云谷里項目已披露了多次調規。

而每次都涉及不同的樓棟。

此前的10月24日，項目1棟、2棟總平圖也進行了微調。

修改內容包括：

增加7#、8#公共架空連廊連通；

地下室輪廓范圍調整；

消防車道微調，裙房屋面調整等。

而今年更早的時候，項目的11、12、13棟，也做過類似的調整。

頻繁調規，且每次調整的都是不同的樓棟。

皆因這個項目體量確實太大了。

并且，項目已經在著手準備入市。

近日，云谷里·天安1號已開放了營銷中心和實體樓樣板房。

預計將在12月份取證入市。

首推1棟1單元整棟和1棟2單元部分戶型。

其中，1棟1單元主要為255㎡的4房2廳4衛戶型，為兩梯兩戶；

1棟2單元則首推166㎡的01戶型，4房2廳3衛，為四梯五戶；

除此之外，1棟2單元的剩余的118、142㎡戶型，也將在后續推出。

云谷里作為天安云谷三期產品，體量不是一般的大。

首先來看，整個天安云谷來自于天安崗頭城市更新單元。

整個舊改總占地面積約76萬㎡，規劃總建筑面積約400萬㎡，計容積率建面約289㎡，預計投入600億。

是一個集產業空間、住宅集群、公共配套、大型商業等業態于一體的超大型產城居城市綜合體。

項目一、二期已建成建面約135萬㎡的科創產業空間和公共配套，沒有住宅。

目前正在開發的天安云谷三期（即“云谷里”），規劃建面約160萬㎡，則主要涵蓋住宅、商業、教育等業態。

云谷里共8個地塊組成，其中住宅有6個地塊，總占地面積約13.14萬㎡，總建筑面積約130.91萬㎡。

建成后將有21棟住宅，總規劃6232戶（包括保障房640戶）。

而即將推出的云谷里·天安1號，位于云谷里的02-01地塊，占地約2.5萬㎡，總建面約24.4萬㎡，計容建面約17.5萬㎡。

天安1號規劃五棟45-51層的超高層住宅，分別為1棟一、二單元，以及2棟一、二、三單元，共982戶。

因此也可以說，云谷里首推的天安1號，就是項目的1棟和2棟，共五個單元住宅建筑。

天安1號發開主體為深圳天安云城投資發展有限公司，直接持股股東為深圳天安駿業投資發展（集團）有限公司，為100%持股。

最終由天安數碼城控股實際控制。

天安云城投資董事長為曲洪亮，總經理則是楊毅。同時，楊毅還是天安駿業集團總裁。

天安云谷的活動，多由楊毅拋頭露臉。

比如前不久在天安云谷舉行的關于兒童健康的公益講座，楊毅就是以天安云谷關工委主任、天安駿業集團總裁的身份出席的。

從產品上看，天安1號作為云谷里首推組團，主打大面積剛改、改善客群。

產品面積118、125、142、166、255㎡，4房起步。戶型圖已經傳出。

具體來看，戶型還算方正實用。

新規產品，全屋有不少的飄窗，主臥均有270°飄窗。

255㎡甚至有兩個臥室270°飄窗。

戶型上的個別槽點，166㎡戶型有一個套房衛生間對著床。

另外，作為最豪的255㎡產品，有一個戶型陽臺是朝向東北。

估計是為了看東北向的湖景，而在朝向上做了犧牲。

但該戶型布局上，還是客廳被夾在中間，臥室分布在兩邊的“飛機”戶型。

所以在通透性方面，可能還不及另外幾個較小面積段的戶型。

整個項目而言，天安1號其實有不少優點。

1）產城融合項目，周邊產業人口托底，未來價值、流動性有一定支撐。

2）并且作為云谷里巨大項目體量的一部分，配套也較為豐富。

3）新規產品，戶型得房率較高，部分戶型實用率據悉能達100%。

當然，缺點也是有的。

1）項目的容積率不低，達到6.99，并且五棟住宅都是超高層；

高容積率，疊加超高層，居住舒適度上會有一定程度影響。

2）舊改項目，未來可能有保障房、回遷房入市。

不過，目前首推的天安1號來看，并沒有涉及。

3）整個項目體量巨大，分多期開發，配套的兌現需要一定周期；

而且，對開發商的資金實力也是一大考驗。

價格方面，項目附近的佳兆業中央廣場，掛牌均價5.3-5.8萬/㎡，10月成交均價則為4.3-4.9萬/㎡（貝殼找房數據）。

市場預測，天安1號合理預期預計在5-6萬/㎡。不過鑒于其高端定位，以及附近的產業人才住房需求，項目或想沖6萬。

但就眼下的樓市而言，就看市場買不買單了。