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文/北京進深 徐迪

預申請次日，豐臺槐新030（南區）-02地塊正式掛牌。

起始價20.8億元，折合樓面價約40159元/㎡，掛牌競價截至6月24日15:00。

至此，第四輪供地清單中僅剩豐臺北宮鎮張郭莊地塊還未上架。

即將到來的6月份，將成為上半年北京涉宅地塊出讓最為集中的一個月。

首周就有5宗地土地進行拍賣，包括副中心8合1組團、石景山“宅產配”組合、海淀四季青雙子，以及昌平生命科學園的兩幅純宅地。

加上剛剛轉正的豐臺新宮地塊，6月份將有超過30公頃的涉宅地塊完成出讓，總起拍價225.34億元。

仍在預申請階段的延慶地塊若能于本周上架，也有望于6月底拍出。

今年前5月，累計成交16宗宅地，金額總計779億元。1、2月份各有5宗，其中1月份因為朱房雙子的高溢價成交，當月土地出讓金合計280億元。

上半年的KPI，重點看最后一個月的沖刺了。

1、副中心站“8合1”地塊

74.91億元起拍

地塊東側臨近六環高線公園，西側鄰京杭大運河，南側臨近運通隧道，可直達東四環，北側臨近地鐵6號線北運河東站及在建交通樞紐副中心站。

土地面積11.28公頃，規劃建筑規模超26萬平方米。

除西北角的0707地塊為其它類多功能用地，其余7幅均為住宅地塊，建面總計23.7萬平方米，容積率2.1-2.4，限高100米，可享運河景觀。

根據出讓文件，居住用地在建筑規?？偭坎蛔兊那疤嵯?，各住宅地塊之間可結合高品質方案進行統籌平衡，合理調整各地塊建筑規模指標。

多規合一函中明確提到，城市設計和建筑設計充分落實《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點(試行)》要求，進一步加大技術創新，推動住房品質提升。

包括設置開敞式的風雨連廊、配建鄰里共享公共空間。鼓勵地塊內風雨連廊和公共設施、架空層的頂部互相連接，設置可上人屋頂花園、觀景平臺等。

此外，對于建筑布局、建筑風貌與材質、城市色彩及第五立面等都有較為詳細的設計指引。

同時還要求，濱水地區住宅建筑尺度及高度應相互協調，避免高度過于整齊單一以及高低配、跌落式的高差設計，形成舒緩有序的濱水天際線。

海淀四季青雙子地塊

2、寶山0016地塊27.3億元起拍

3、寶山0017地塊33.15億元起拍

地塊位于四季青鎮西南部，四環至五環之間，臨近阜石路及地鐵6號線廖公莊站。

兩宗地均為住宅用地，控高30米，局部36米，容積率2.1：

西側0016地塊占地2.4公頃，規劃地上建面5.04萬㎡，住宅建面約4.89萬㎡，折合樓面價約5.59萬元/㎡；

東側0017地塊占地2.86公頃，規劃地上建面6萬㎡，住宅建面約5.87萬㎡，折合樓面價約5.65萬元/㎡。

兩塊地都十分方正，有利于樓棟排布，按照套均140㎡計算，東區約400套，西區350套。

根據出讓文件，0016地塊內含1處社區衛生服務站，建面不低于550平方米；1處社區養老服務驛站，建面約1000平方米；

0017地塊內含1處社區綜合文化室，建面約800平方米；1座10千伏開閉站，占地面積300平方米；另有末端營業網點、通信接入機房、有線電視三級機房、再生資源回收站各1處，合計建面230平方米。

建筑設計要求遵循城市設計的理念，建筑外立面材質需使用石材、鋁板等，風格簡潔、實用、美觀，構造安全合理，與城市整體風貌相融合。

設計方案在滿足建筑功能的同時，注重創造宜人的外部空間，注重建筑文化內涵和品質，提升建筑設計質量。

整體生活配套資源完善，周邊1公里內有規劃九年一貫制學校，北京十一晉元中學，2公里內有首師大附中一分校、首師大附屬小學；

商業配套有錦繡大地物流港、山姆會員店、萬達廣場等，距離石山游樂園不到2公里。

分開來看兩塊地規模適中，與此前成交的朱房、樹村地塊相比，入手門檻較低，具備打造核心戰略級作品的基因。

東北3公里左右靠近西四環的半壁店地塊日前完成，由保利發展 北京建工摘得，成交價45.45億，折合樓面價約7.84萬元/㎡，溢價率11.95%。

4、石景山西黃村“宅產配”組合地塊

45.23億起拍

項目占地7.97公頃，地上建筑規模16.46萬平米，包含4幅子地塊：

1、640地塊為F2公建混合住宅用地，北側緊鄰永定河引水渠，高層住宅可享河景資源。

占地1.89公頃，地上建面6.6萬平米，容積率3.5，限高60米。含末端配送場所500平方米；其他商業服務4867.39平方米。

地塊內需返還北京市八大處均勝投資管理公司（原八大處農工商總公司）地上建筑規模 36836.96平方米商業面積，在物業建成后該公司以3000元/平方米的價格向土地競得人進行回購。

根據還建協議，競得方須自成交之日起三年內建成實物還建用房并取得房屋建筑工程竣工驗收備案表。

648、650地塊為住宅用地，其中：

2、南側648地塊占地1.5公頃，地上建面2.4萬平米，容積率1.6。

需建設地上建筑規模378平方米社區衛生服務站，地上建筑規模800平方米托老所，地上建筑規模200平方米社區助殘服務中心。

3、北側650地塊占地4.17公頃，地上建面7.08萬平米，容積率1.7。

需建設地上建筑規模2670平方米社區文化設施，地上建筑規模420平方米社區管理服務用房，地上建筑規模30平方米警務站。

兩幅住宅地塊限高45米，可做小高層產品。地塊形狀不規則，周邊有大量安置房項目。

4、649地塊為托幼用地，占地0.42公頃，容積率0.9，地上建面3780平方米，限高18米，競得人建設后無償移交相關部門。

宗地位于蘋果園街道，地處五環與六環之間，臨近地鐵6號線楊莊站、西黃村站，距城市干道西五環、阜石路約1公里，交通便利。

西黃村板塊老小區較多，地塊東邊是曾經熱銷的限競房禧悅學府，共1179套，2022年6月交房，均價6.3萬元/平。

板塊最大的優勢是生活配套比較成熟，但城市界面新舊交融，沒有特別拿得出手的資源。

周邊有北大附石景山學校、首師大附屬蘋果園中學、二十一世紀幼兒園等教育資源；

生活配套包括物美超市、山姆會員店、當代商城、京西大悅城等；

醫療資源有首都醫科大學附屬北京康復醫院、北京大學首鋼醫院。

地塊雖然在石景山區，但距離本輪供應的海淀寶山地塊不遠，直線不到3公里，中間隔一條五環路，海淀地塊在五環以內。

西黃村地塊從屬性上來看是一個公建 住宅 教育配套組合，其中的公建地塊與另外3塊地不挨著。

這種捆綁出讓的形式在朝陽比較常見，昌平也開始嘗試，今年出讓的朱辛莊二期宅地打包了一塊體育館用地，此前進入預申請的南邵地塊則是典型的宅產配組合。

5、昌平生命科學園0077、0078地塊

23.95億元起拍

宗地位于北五環外，史各莊街道，臨近地鐵昌平線生命科學園站。

用地規模3.07公頃，規劃地上建筑面積7.99萬平方米，兩幅子地塊均為住宅用地，容積率2.6，限高60米。

北側鄰近東沙河，西側有高博醫院、北京大學第六醫院、北京大學國際醫院等醫療資源；南側臨近超極合生匯，生活設施完善。

向北兩公里處為在售新盤龍湖觀萃，15棟6-18F洋房 小高層，共857套住宅，建面77-129㎡剛需/首改產品，2024年9月6日取證。

作為全國好房子大賽一等獎方案的住宅項目，龍湖觀萃設計了挑高6米的奇偶陽臺，并且擁有北京首個架空層項目，海淀北首個四代宅，得房率超94%。

但是去化情況比較一般，目前網簽318套，去化率37%，成交均價約5.67萬元/㎡，成交金額約18.5億元。

本次掛牌的兩塊地容積率和高度均與龍湖觀萃指標相當，預計也將是洋房 小高層組合，承接海淀北外溢剛需客群。

6、豐臺槐新030（南區）-02地塊

20.8億起拍

豐臺新宮02地塊，原本不在年初發布的豐臺9宗供地列表內，但因為西邊緊鄰的01地塊，也就是建發金茂觀宸項目，近期正在強銷中，連帶著02地塊也打開知名度，成了“網紅”地塊。

該宗地位置在豐臺區南苑街道，南四環外，地鐵4號線與19號線的換乘站新宮站直線200米，北側為槐房萬達廣場。

用地性質為二類居住用地，占地2.59公頃，規劃地上建筑面積5.18萬㎡，容積率2.0，建筑控制高度45米（局部60米）。

這塊地最早和觀宸所在的01地塊是一個項目，去年8月上架，原定9月20日競拍，起始價定到52億元，后因故終止出讓。

重新回爐后只有西側01地塊單獨上架，被建發拿下，與金茂聯合開發為觀宸項目，規劃11棟6-18F住宅樓共479戶，面積段111-165㎡，銷售指導價8.3萬/㎡。

3月17日和4月30日兩批次取證，目前網簽124套，去化率約26%，成交均價約7.9萬元/㎡。

而02地塊則在時隔數月后正式上架拍賣。

項目規劃設計要求，方案中應安排太陽臺熱水裝置；多層居住建筑應采用坡屋頂形式；采用綠色照明以及節能節水減排等技術。

建筑設計應遵循城市設計的理念，與周邊環境相協調、與城市整體風貌相整合。

注重建筑文化內涵和品質，提升建筑設計質量，體現中國特色、古都風韻時代風貌——這部分與建發金茂觀宸地塊的要求完全一致。

觀宸半年去化四分之一，對這幅臉貼臉的地塊，建發是否還有意向拿下？

周邊新盤除建發金茂觀宸，還有中海公元里。

目前不少觀宸的客戶看盤的同時也在關注北京隅西頌，包括郭公莊還有兩個項目在售，中海豐和叁號院、中建云境，流速都不算太快。

豐臺的新盤實在太多了，產品力已經卷上了天，價格大概率要成為決定性因素。