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文/樂居財經 徐酒眠

9月11日早間，恒大物業（06666.HK）宣布短暫停牌，當日晚間，內幕詳情來了——其已被擺上貨架待售。

此前一天，2025年9月10日，恒大物業收到一份接洽函，來自控股股東中國恒大集團及CEG Holdings的共同及個別清盤人。

該接洽函顯示，清盤人一直尋求機會出售中國恒大集團及CEG Holdings持有的恒大物業51.016%股權。

目前，針對這筆潛在交易，清盤人已與相關有意方訂立保密協議；且于9月9日，清盤人已從其中部分的有意方收到不具約束力的指示性要約。

交易還處于初步階段，清盤人尚未與任何有意方進行談判。但接洽函也表明，清盤人擬于2025年11月前后邀請經挑選的有意方，就上述交易提交最終建議書，并將與有意方磋商最終交易文件的條款，以達成具約束力的交易文件。

誰將吞下恒大物業？

當天有市場消息稱，兩大央企巨頭中海及華潤均有意向收購恒大物業，且該交易需繳納600萬港元定金，其中10%為不可退還部分，目前流程尚處初步階段。

不過9月12日，華潤方面回應稱“先去了解下具體情況，這個消息應該不屬實”，中海方面也表示“目前不掌握具體情況”。

買家尚未浮出，但在出售并有意向買家消息刺激下，9月12日恒大物業股票復盤高開高走，盤中漲幅一度拉漲38%，隨后漲幅收窄，截至午間收盤仍漲超30%，報1.2港元/股，跳出仙股之列，總市值約129.73億港元。

樂居財經《物業K線》注意到，上個月就有市場消息傳出，中國恒大集團清盤人已聘請瑞銀集團和中信證券，以尋找恒大物業的潛在買家。

誰買之外，多少錢賣也是市場關注的重點。

2021年10月，中國恒大曾與合生創展就恒大物業訂立股權出售協議，有消息顯示，當時雙方對恒大物業的總估值超過400億港元，涉及交易對價約200億港元。

而目前，中國恒大集團及CEG Holdings持有的恒大物業股權的對應市值約為66億港元。

恒大物業經營業績方面，截至2025年6月30日，其在管約為5.96億平方米，同比增加 4100萬平方米。

今年上半年，其實現營收66.47億元，同比增長6.9%；錄得毛利約11.99億元，同比減少4.57%，毛利率同比下滑約2.2個百分點至18.0%；凈利潤4.91億元，同比減少1.8%，凈利率同比下滑約0.6個百分點至7.4%；股東應占溢利約4.72億元，同比減少5.64%。

應收款仍橫亙在恒大物業財報中的一大隱憂。

截至2025年6月30日，其應收貿易賬款總額約為58.83億元，期內減值撥備30.42億元，減值率高達51.7%。其中，對關聯方貿易應收款幾乎全部減值，撥備總額近22億元。

與此同時，賬齡三年及以上的第三方應收賬款也在惡化，原值約6.61億元，第三方應收賬款原值總額比例約 18.0%，其減值后凈值同比增長23.4%至1.80億元，賬齡結構持續惡化，進一步加劇壞賬減值壓力。

流動資金方面，截至2025年6月30日，恒大物業現金其銀行存款和現金等價物總額約為29.05億元，較去年底增加7000萬元。其中受限制銀行存款約1.27億元，主要是恒大保險經紀有限公司的行業監管資金、根據當地政府部門要求提供物業管理服務的保證金、僅限用于按酬金制管理的項目的現金及部分子公司訴訟保全資金。

不可否認，恒大物業是恒大體系較核心的優質資產。無論買家是誰、出價多少，接盤之后的投后管理或也是不小挑戰。