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北京進深 徐迪 9月16日，北京規(guī)自委順義分局公告，薛大人莊6017地塊規(guī)劃設(shè)計方案于9月5日-15日進行公示，期間未收到公眾反饋意見。

6017地塊于8月26日成交，由懋源控股以10.3億元底價摘得，折合樓面價2.8萬元/㎡。

拿地10天后，懋源就公示了設(shè)計方案。

目前，6017地塊在地圖已經(jīng)標記為“懋源璟橒二期”。

01

項目規(guī)劃用地面積2.3公頃，總建筑面積約6.09萬㎡，其中地上建面約3.74萬㎡，地下約2.35萬㎡。

擬建10棟7-11F洋房，共202戶，戶均建面180㎡，層高3.3米+。

除中央6號樓是8層，北邊9號樓7層，10號樓9層，其余均為11層洋房。

小區(qū)北側(cè)及西側(cè)各有一處景觀大門，南側(cè)和東側(cè)的地庫出入口，也做了挑空裝飾。

翠華街上的北大門為社區(qū)主要人行出入口，內(nèi)接鄰里共享空間。

西大門標記為次要人行出入口，內(nèi)部主要是由風(fēng)雨連廊串聯(lián)起的商業(yè)配套樓和下沉庭院、室外運動場地等泛會所區(qū)域。

外立面以紅棕色+金屬線條勾勒，大量玻璃幕墻。

延續(xù)了東側(cè)懋源璟橒一期的坡屋頂設(shè)計。

南向開敞陽臺+轉(zhuǎn)角露臺，270度環(huán)幕視野，采光拉滿。

02

6017地塊位于順義區(qū)天竺鎮(zhèn)，五環(huán)至六環(huán)之間，鄰近地鐵15號線國展站。

周邊有溫榆廣場、天竺公園等，生活配套完善。

地塊內(nèi)規(guī)劃1條南北向街坊路，道路寬度8米。位于地塊西側(cè)，隔著街坊路就是天竺中心幼兒園璟橒園區(qū)。

東側(cè)是懋源璟橒項目，地上建筑約5.8萬㎡，容積率也是1.6。

相較于3年前懋源璟橒一期3.36萬元/㎡的樓面價，二期地塊性價比優(yōu)勢明顯，每平米便宜了5600元。

而且是純住宅，除了一條街坊路沒有其它配建，主要是一期把幼兒園等該做的都做好了。

懋源璟橒一期由平墅、疊墅以及合院產(chǎn)品組成，共217戶，戶均建面300㎡+。

2023年3月底開盤，目前已進入現(xiàn)房銷售周期，地價成本早已收回。

懋源璟橒的成交均價7.3萬/㎡，逼平了銷售指導(dǎo)價。

堅挺的價格是市場對產(chǎn)品認可度最真實表現(xiàn)。

二期洋房產(chǎn)品單價賣不到別墅水平，但拿地成本低，地價縫差還是相當誘人的。

03

按照懋源操盤風(fēng)格來看，6017地塊大概率會配置超高標準裝修。

到時候賣到超預(yù)售價的可能性仍然很大，總價=（房款+拆分裝修）的形式。

以后沙峪新盤懋源云紀為例，銷售指導(dǎo)價是6.1萬元/㎡，目前成交均價達到6.19萬元/㎡。

6017地塊開拍前經(jīng)歷過數(shù)次調(diào)規(guī)之后，“減負”了不少，條件也變好了。

第一次調(diào)規(guī)：增加街坊路+醫(yī)養(yǎng)幼用地；

第二次調(diào)規(guī)：砍去醫(yī)養(yǎng)幼用地。

最后一次調(diào)規(guī)，發(fā)生在今天6月份，主要是兩項調(diào)整：一是建筑高度拉高10米，變成40米，容積率1.6保持不變；

二是將街坊一路從東西“一”字型，改為L型，寬度8米不變。

出讓附圖上，街坊路位于地塊西側(cè)，后續(xù)可結(jié)合建筑方案優(yōu)化。