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文/北京進深 林振興

杜林巍或許要開始緊張了。

他負責的璟悅長安，正在被中海新城前后夾擊。

前有，中海寰宇天下天鏡，在《石景山8月住宅網(wǎng)簽金額排行榜》上反超璟悅長安。

后有，石景山第二個“好房子”——中海瑞文里，正馬不停蹄趕來。它們一南一北，相距3.7公里。

作為石景山第一個“好房子”，璟悅長安確實給京西帶來了不少驚喜，包括首款內嵌陽臺、首個架空層。

外界喜歡將石景山璟悅長安和通州朝棠攬閱，稱之為帝都剛需網(wǎng)紅盤。

但是反觀后期去化，朝棠攬閱卻越賣越火，一期去化接近六成；而璟悅長安卻后勁不足，九月（截至目前）的網(wǎng)簽僅個位數(shù)。

雖然它們都是靠小戶型 贈送面積取勝，但是朝棠攬閱的戶型設計顯然比起璟悅長安，高出不止一個檔次。

而且項目總杜林巍為了增加性價比，又想裝滿好房子“要素”，將璟悅長安樓間距設置得太密，導致小區(qū)品質下降。

杜林巍為首鋼地產(chǎn)這個“好房子”項目，傾注了大量的心血。

璟悅長安，也是杜林巍從成都重返北京主場的首戰(zhàn)。它至關重要，不僅關系到他個人榮譽，更關系到整個首鋼地產(chǎn)的業(yè)績。

眼下，董事長張煥在內部喊話，首鋼地產(chǎn)進一步壓縮管理層級，開展“內部賽馬”機制。

簡而言之，無論是項目總還是城市總，都不再好當。做不好，可能真要走人了。

01

7月5日，璟悅長安開盤。

官方開盤海報顯示，當日成交217套，去化率超三成?，F(xiàn)場數(shù)據(jù)反饋，項目部分特殊房源單價低至5萬元 。

至于這份海報是否有水分，或者只有杜林巍心里最為清楚。

7月項目網(wǎng)簽91套，8月網(wǎng)簽45套，9月截至目前網(wǎng)簽僅2套。

累計網(wǎng)簽138套，去化率19.7%。

網(wǎng)簽量斷崖式下跌，杜林巍該警惕了。

目前，璟悅長安成交均價6.12萬元/㎡，約為預售均價的85折，成交額8.58億元。

這是首鋼地產(chǎn)花28億元大代價拿下的項目，包括一塊住宅用地搭一塊商服用地，目前地價覆蓋率30.6%。

杜林巍很機智，把好位置的小戶型先出了，搞個開門紅造勢。

從成交房源來看，集中在13#（40套網(wǎng)上聯(lián)機備案，7套已預訂）、14#樓（26套網(wǎng)上聯(lián)機備案，3套已預訂），它們是以97㎡戶型為主。

這兩棟樓在南側大門邊，樓間距大，采光和視野是最開闊的。

但不是所有的97㎡戶型，都是香餑餑。

北側3#，也是97㎡戶型居多，但該樓棟僅有12套網(wǎng)上聯(lián)機備案和1套網(wǎng)簽。

具體來看璟悅長安的97㎡戶型，進深14米，面寬7米出頭，接近2:1的比例，戶型狹長。雖然也是南北雙陽臺，但通透性和采光都很一般，特別是中間戶。

眼下，杜林巍還“捂著”北側2#的97戶型，作為他最后的流量抓手，不太敢放開認購。

璟悅長安最小的83㎡，位于8#，賣得不太順利。

該戶型是東西向，東西邊開窗。兩居兩衛(wèi)，東西各一個，西臥室?guī)И毩⑿l(wèi)生間，暗衛(wèi)；東邊臥室也可以拆成兩個小臥室。

傳統(tǒng)觀念認為，西邊開窗可能會導致家中的正財運受損，因為西方被認為是夕陽的方向，象征著收斂和內聚的能量。

更關鍵的是，西邊窗戶會導致嚴重的西曬問題，夏天室內溫度會顯著升高，冬天則會感覺悶熱不舒適。

石景山人并不為此創(chuàng)意戶型買單，83㎡目前僅預訂了1套。

眼下，中海瑞文里已火速殺了過來。它不僅在石景山地界上，還是離海淀最近的好房子。

瑞文里主力面積段90㎡/110/131㎡，三居起步，小戶型居多，總價可控。南北雙陽臺，1.8米的大進深，贈送“縮水”的當下，且買且珍惜。

其中，中海瑞文里90㎡與首鋼璟悅長安97㎡的戶型格局基本“撞車”。

02

南側97㎡優(yōu)質房源賣得順利，璟悅長安剩下的邊邊角角和大戶型該怎么辦？

目前，杜林巍正努力去化107㎡的戶型。但不少石景山人，對于該戶型卻相對猶豫。

與97㎡相比，107㎡最大的變化是南向內嵌陽臺，進深從1.8米變成了1.5米。這導致它的實際得房率，略遜于97㎡。

107㎡目前賣的還行的是10#，21套網(wǎng)上聯(lián)機備案，3套已預訂。畢竟10#位置好，靠近下沉庭院，擁有好的視野。

其余107㎡戶型樓棟的去化水平，不是太如意。

例如，4#，107㎡戶型，目前4套網(wǎng)上聯(lián)機備案，1套已預訂；

5#中間戶，107㎡戶型，13套網(wǎng)上聯(lián)機備案，6套已預訂；

9#，107㎡戶型，9套網(wǎng)上聯(lián)機備案；

12#，107㎡和104㎡戶型，3套網(wǎng)上聯(lián)機備案，14套已預訂；

讓杜林巍最頭疼的還是大戶型133㎡的去化。它雖然是在樓王棟，產(chǎn)權得房率高，且是最“正?！彼娜~草戶型，但購房者卻不買單。

目前，5#邊戶，133㎡戶型，5套網(wǎng)上聯(lián)機備案，1套已預訂；6#，133㎡戶型，4套網(wǎng)上聯(lián)機備案，1套已預訂。

而且，“后來者”瑞文里在大戶型131㎡的贈送比例上，也強于璟悅長安133㎡戶型。

它們北向都是內嵌式陽臺，瑞文里北面兩個房間都有陽臺，而璟悅長安只在廚房設計了一個進深1.7米陽臺，一個臥室送了側面飄窗。

小區(qū)舒適度上，瑞文里更是秒殺璟悅長安，它們的容積率分別為1.6和2.71。

此外，璟悅長安西南角，還有未推的85㎡東西戶型和95㎡的倒階梯式戶型，后期去化也不是太容易。

其中，倒階梯式戶型東邊沒窗戶，北邊只有衛(wèi)生間和廚房有窗；客廳西向陽臺；雙主臥套房設計，西南轉角全景飄窗，有一間正對著入戶門，兩個衛(wèi)生間有一間為暗衛(wèi)。

03

璟悅長安是首鋼地產(chǎn)闊別多年后在京首次拿地，也是張煥上任首鋼地產(chǎn)董事長后的北京處女秀。

更是首鋼地產(chǎn)能否扭虧的關鍵一役。

去年，首鋼地產(chǎn)由盈轉虧，2024年度實現(xiàn)營業(yè)收入54.18億元，凈利潤-2.62億元。

對杜林巍個人而言，璟悅長安也是他重回北京戰(zhàn)場證明自己的代表作。

他在首鋼地產(chǎn)已經(jīng)9年，曾坐到了北京公司副總經(jīng)理的位置。2021年，杜林巍南下，受命擔任成都公司總經(jīng)理。

對于任何京城開發(fā)商而言，出京都并非易事。

去年10月，成都首鋼房地產(chǎn)被法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標的36.44萬元。此外，首鋼地產(chǎn)子公司成都首鑫房地產(chǎn)被業(yè)主告上了法庭。

事件起源于，石某、王某購買由成都首鑫房地產(chǎn)開發(fā)的首鋼蓉璟臺商品房，房屋總價款3285420元。但在驗房時業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋存在諸多質量問題，無法接房入住；

后續(xù)整改后再查看，又發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間因樓上漏水導致發(fā)霉發(fā)臭，以及衛(wèi)生間和廚房墻面瓷磚整體空鼓。因開發(fā)商未完成整改，業(yè)主多次向有關部門投訴，最終向法院提起訴訟。

由于開發(fā)商逾期交房，導致石某、王某未能按時入住新家，只能在外租房臨時過渡。最終，法院判決成都首鑫房地產(chǎn)向石某、王某賠償損失30000元。

眼下，杜林巍被張煥調回京城，全力負責璟悅長安。

異地鍛煉了近三年，杜林巍歸來后，并不是城市總，而是擔任北京公司黨支部書記。

目前，北京公司總經(jīng)理是張明勇。

張明勇，也是杜林巍的老領導。他畢業(yè)后就分配到首鋼民建公司，后到民企房地產(chǎn)發(fā)展，而后又重返首鋼，主持北京公司工作。

眼下，首鋼地產(chǎn)北京公司，真的能一山容“二虎”嗎？