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文/北京進深 林振興

王晴（化名）在這個周末去看了金隅海淀新盤——北京隅海岄，卻無奈吃了閉門羹。

她在社交平臺上吐槽，“也不是第一天看房了，但被銷售趕出來還真是頭一回”。

海岄樣板間原本預計10月26日開放，都已裝修好，但卻又延遲到11月初。

隔壁海宸元境，早在10月12日就開放了營銷中心，并搞了一個盛大儀式，該項目是中建壹品總部營銷團隊聯合北方區域一同作戰。

一步慢，則步步慢。

在北京，能稱得上真正競爭關系的雙子座項目并不多，寶山村雙子就是其中一對。

眼下，它們進入拼刺刀的階段，火藥味十足。

在同面積段戶型上，海岄比海宸元境稍大，但是功能是一樣的，都是三居或者四居。對于購房人來講，面積大了，總價自然就貴了。

以海宸元境123㎡和海岄129㎡為例，都是四葉草四室，假設均價都是8.5萬/㎡，兩者總價相差50萬 。

而且海宸元境最小戶型是99㎡，800萬就能上車，海岄的上車門檻是900萬。

區別于海淀北的富人階層，不care價格，更在乎品質；海淀西的購房人群，對價格很是敏感。

這也意味著，海岄在價格上比海宸元境失去了優勢。想要賣出高溢價，海岄需要拿出誠意。

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海宸元境共計11棟、414套房，社區體量更小，但選擇面更廣，戶型99–107-123-139-181㎡ ，總價約800萬-1550萬/套。

中建壹品很機智，99㎡用來引流，181㎡大平層用來保利潤。

海岄共計13棟、458套房，金隅瞄準純改善群體，戶型面積段108/129/145㎡，總價約900萬-1300萬/套 。

相較海宸元境，海岄樓面價僅貴了500元/㎡，但它想要賣出高溢價，需要講更動人的故事，砸更貴的材料。

在立面上，海岄用了金屬鋁板 石材 玻璃，首創金屬 陶板 石材豎向插接工藝。

有購房者調侃，在寶山村現如今的城市界面中，海岄造價更高的鋁板外立面，總給人一種穿高級西裝逛菜市場的割裂感。

當然，海岄在建材選擇上是有優勢的。

依托集團“造好材料”的核心優勢，金隅地產也構建起從上游建材，到下游施工裝修的全產業鏈，能精準匹配更優建材組合。

但材料成本高了，最后買單的還是購房者。

現在購房者更加精明，不會被堆砌奢石材料而忽悠，他們在乎的是，多花幾十萬，能不能買來對等的居住體驗以及未來溢價。

此外，海岄還砸了不少真金白銀，搞了一個1800㎡下沉庭院會所，并打造立體式園林。

在園林比拼中，兩家都拿出了看家本領，但海宸元境有一個天生優勢，它南面林地0.7公頃，輕松秒殺海岄南面林地0.39公頃。

從總平圖看，海岄也有不少bug，交通動線較為復雜。

它有東、西兩個大門，東門北面緊鄰消防出入口，南面還有車庫出入口；西門正對海宸元境車庫出口，交通上不是很方便。

而且，海岄橫排樓棟較多，多單元設計。

這么做主要是為了保證面寬，南北向可以擁有更好的采光和視野；缺點是，邊戶房源會比較少，部分樓棟東西距離過近。

02

在戶型設計上，寶山村雙子也是針尖對麥芒。

海宸元境107㎡ vs 海岄108㎡，整體布局相似，南向三面寬三室兩衛。

在得房率方面，海宸元境北側的設備平臺明顯更大，得房率高于海岄。

北側臥室，海宸元境是北面開窗，海岄是東面開窗。

如果臥室窗子朝東，早上的陽光非常強烈，影響睡眠。傳統風水學則認為，東面開窗易導致“財氣外泄”。

在細節上，海宸是獨立家政間，帶一個窗戶；海岄的家政間和餐廳聯通。

海宸元境123㎡ vs 海岄129㎡，都是四葉草四室。

海宸元境北側兩個臥室相鄰，可變空間；海岄北側中間是廚房，面寬2.5m，比海宸元境廚房面寬（2.65m）還窄。

更奇葩的是，海岄129㎡戶型的客廳面寬僅4m，在海淀、朝陽類似面積段的房子，面寬都比這個大。

北側臥室，海宸元境均是北面開窗，海岄有一間靠西次臥是西面開窗。

傳統觀念認為，西邊開窗可能會導致家中的正財運受損，因為西方被認為是夕陽的方向，象征著收斂和內聚的能量。

更關鍵的是，西邊窗戶會導致嚴重的西曬問題，夏天室內溫度會顯著升高，冬天則會感覺悶熱不舒適。

海宸元境139㎡ vs 海岄145㎡，在贈送上，海宸元境北側有設備平臺，海岄則有一整面的側邊飄窗，大轉角設計，得房率在海淀來看應該也算高的。

海岄把飄窗贈送當作賣點，但殊不知這卻成了槽點。

別的開發商都很巧妙采取削減、隱蔽或轉化為實用功能等策略，優化飄窗墻垛，海岄卻把飄窗設計成“顯眼包”。

尤其是海岄129㎡和145㎡戶型中，甚至主衛、公衛都有飄窗。

淋浴房與飄窗并存，是洗澡可以坐下休息用，當這是公共澡堂？就這么點大的淋浴房，里面還有墻垛子，老人和孩子洗澡跌倒怎么辦？

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海岄位于海淀與石景山交界，有人調侃它為“貼牌盤”。

因為買這里的海淀人民，得蹭石景山配套，山姆會員店、萬達廣場、大悅城都得往那邊跑。

自家門口，僅有錦繡大地物流港。

學區目前也是海淀靠后，1公里內有規劃九年一貫制學校，有消息說將引入首師大附中，但沒確定文件；2公里內有北京十一晉元中學、首師大附屬小學，在海淀屬于墊底梯隊。

周邊城市界面一般，老舊小區居多，離豪宅板塊的定位差距可不小。

6月5日，海淀寶山雙子地塊完成出讓。

金隅地產以33.64億元總價摘得東側0017地塊，樓面價5.73萬元/㎡，溢價率1.48%，打造第三座“北京隅”產品。

開發主體北京海隅建業房地產，成立于2025年6月13日，注冊資本2000萬元，由金隅地產100%持股。

項目公司法定代表人、總經理為王亮，他是金隅地產北京管理中心總經理，同時也是北京隅東序的項目總。

西側0016地塊由中建壹品以27.78億元總價競得，溢價率1.76%，樓面價約5.68萬元/㎡，打造在北京的第一座“元境”。

海岄現在有兩個強勁的對手。

一個是靠近西四環的半壁店項目，由保利發展 北京建工聯合體以45.45億元摘得，折合樓面價約7.84萬元/㎡，溢價率11.95%。地塊建筑規模約5.8萬㎡，容積率1.4。

另一個是靠近海淀的中海玉華玖章。它的城市界面足以秒殺寶山村地塊，且還有一個不容忽略的因素，石景山可以有大尺度的陽臺，但海岄卻只有飄窗。

此外，地塊北側3公里內的西郊機場地塊也在最新一輪供地清單中，還沒正式上架。

目前來看海淀西四環至西五環一帶新盤不少，多個項目面臨去化壓力。現在高價上車海岄，后續會不會站崗？