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文/樂居財經  李奕和

央企地產商的人事換防，每一個動作都牽動市場的神經。

9月15日晚間，招商蛇口(001979.SZ)宣布了一二把手的最新人事調整。

蔣鐵峰由于工作調動原因，辭去公司第四屆董事會董事、董事長和董事會戰略與可持續發展委員會委員（召集人）職務。

取而代之，董事會選舉朱文凱為新任董事長，并擔任法定代表人。

與此同時，基于工作崗位調整，朱文凱不再擔任總經理職務，轉由聶黎明擔任招商蛇口總經理。

招商蛇口的這次人事調整，其實有跡可循。

早在今年7月，招商局集團2025年年中工作會議上，蔣鐵峰首次坐上了主席臺。

隨后招商局集團官網也正式披露，蔣鐵峰擔任招商局集團副總經理一職。

這為蔣鐵峰卸下招商蛇口董事長一職，埋下了伏筆。

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從2023年9月任招商蛇口董事長，至今雖僅有短短兩年。

但蔣鐵峰面對行業動蕩期，強化了財務，穩住了基本盤，同時也為招商蛇口帶來了新變化。

公告就稱，蔣鐵峰在公司董事會履職期間，恪盡職守、勤勉盡責，積極推動公司戰略轉型，為打造房地產發展新模式，推動公司高質量發展奠定堅實基礎。

招商蛇口的業績或是最有力的證明。

這兩年，雖然行業面臨持續調整，但招商蛇口憑借自身韌性，仍取得不錯的成績。

2025上半年，該公司也交出了一份較為靚麗的成績單。實現營業收入514.85億元，同比增長0.41%；歸母凈利潤14.48億元，同比上升2.18%。

簽約銷售金額888.94億元，銷售規模市場排名第四，穩居前五。

在蔣鐵峰的帶領下，招商蛇口堅守現金流安全底線，優化資產負債結構，平衡安全與發展，穩中求進。

今年上半年，該公司貨幣資金總額877.64億元，在手資金保持合理充裕水平，“三道紅線”始終處于綠檔。

其中，剔除預收賬款的資產負債率63.10%、凈負債率66.42%、現金短債比為1.30。

履歷顯示，現年52歲的蔣鐵峰，本科畢業于華中科技大，碩士畢業于清華大學，是招商蛇口的一名得力干將，并立下赫赫戰功。

他從招商蛇口工程師崗位起步，此后一步步做到了南京公司助理總經理、副總經理。

2012年開始，他陸續出任南京公司總經理、上海公司總經理、華東區域副總經理、華東區域常務副總經理等職務。并在區域取得突出成績。

2019年，蔣鐵峰獲升任招商蛇口總經理，4年后的2023年，再次獲升任招商蛇口董事長。

這次獲晉升到招商局集團赴任，更是其個人能力的又一大證明。

02

相比蔣鐵峰卸任董事長一職，朱文凱的接任或同樣在預料之中。

朱文凱出生于1967年，現年58歲，高級經濟師。畢業于武漢理工大學交通運輸管理工程專業，獲碩士學位。

他也可以說是招商地產的老人了。

20年前，招商地產營銷中心就是在他手中開啟的，隨后一手帶出了品牌和營銷團隊。

他曾歷任招商地產策劃部經理、營銷中心總經理；招商地產總經理助理、副總經理；招商蛇口常務副總經理、總經理。

此外，朱文凱還在蛇口招商港務、蛇口招港實業、招商局海南開發投資等旗下招商系公司任職。

2023年9月，朱文凱回歸擔任招商蛇口總經理，如今接過董事長一職，也是水到渠成。

值得一說的是，朱文凱在其他業務口的履歷，或為其此次晉升招商蛇口董事長的加分項。

要知道，這幾年地產行業持續調整，而招商蛇口立足新發展階段，積極服務構建房地產發展新模式。

其圍繞“開發業務、資產運營、物業服務”三類業務，積極踐行“三個轉變”——由開發為主，向開發與經營并重轉變；由重資產為主，向輕重資產結合轉變；由同質化競爭，向差異化發展轉變。

這些策略推動招商蛇口這幾年開發業務做穩、資產運營做精、物業服務做大，引領公司邁向高質量發展。

最新數據顯示，2025上半年，該公司管理范圍內全口徑資產運營收入36.6億元，同比上漲4.1%，EBITDA實現19.0億元，同比上漲0.4%。

物業服務方面，招商積余實現營業收入91.07億元，歸母凈利潤4.74億元，分別同比增長16.17%和8.90%。

如果將時間維度拉長，招商蛇口開發業務營收占比近兩年多持續下行，資產運營、物業服務營收占比則持續擴大。

其中，其開發業務營收占比由2022年的90.47%下降為2025年中的77.54%；

資產運營營收占比由2022年的2.31%增長為2025年中的6.71%；

物業服務由2022年的7.22%增長為2025年中的15.75%。

“租購并舉、輕重結合”的業務結構，為招商蛇口能夠在地產下行期，很好抵御了市場的周期提供了良好助益。

外界也期待，朱文凱掌舵后，他的多業務口經歷能給招商蛇口帶來在資產運營、物業服務，乃至是數智化等方面更進一步的多元化發展。