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近兩年，房地產供需關系發生了本質變化，高端住宅市場展現出穿越周期的穩定性。然而，和始終旺盛的高端置業需求相比，供應的產品形態卻越來越同質化，尤其別墅領域已經多年沒有創新，這種供需錯位讓人感到可惜。所幸，行業仍然有破局者，比如華潤置地。今年華潤置地結合四代宅標準與住宅低密化的趨勢，確立了“四代墅低密產品戰略”，并在此之上推出了全新的“四代墅”產品序列——“園”系。據悉，“園系”目前是華潤置地內部最高階的產品系。關注高端市場的朋友們相信已經聽過上海的士林潤園項目，這是華潤置地的第一個“園系”代表作，以其一墅一定制的超配產品力，引發了市場的熱烈反響。近期，明源君注意到“園系”產品又有新作面世，它是坐落在北京中央墅區、溫榆河頭排的北京潤園。這個項目的容積率只有1.01 ，是北京罕有的真正低密墅區。北京潤園延續了“園系”的頂豪基因與先進產品理念，以TOP房企滿規格的投入決心打破了別墅領域的創新空白。在明源君看來，北京潤園構建的7維價值體系，正在重新構建當代別墅的新標準，我們詳細來看。

PART 01

讓建筑浸潤于自然 最大化激活低密價值
談到別墅項目，最直接能想到的就是由低密度帶來的私密性、領地感。但過去的一些別墅產品過于強調封閉性、私密性，建筑與環境過于割裂、獨立，忽略了人對自然的親近本能，以及生態環境對于人的滋養作用。尤其是對于事業忙碌的塔尖客群來說，在與自然的接觸中獲得小憩的“小松弛”時光是非常寶貴的。所以四代墅體系果斷打破了這種傳統理念，追求以人為本的適度開放，盡可能多的在戶型中創造“松弛點”。北京潤園通過對庭院系統、露臺規劃與引光手法等細節的創新設計，展現出了在四代墅時代下，低密度優勢更加極致的呈現。其產品形態向行業展現了一個事實：做出在空間上既私密又親自然的房子，完全是可行的。我們可以來看三個細節。
一是打造極致包裹感的庭院體系。北京潤園的庭院景觀，充分利用了低密墅區的規劃發揮空間，先做景觀規劃再做建筑設計，可以說是四代宅“自然建筑”理念的教科書式落地。一方面，其將社區內的水系景觀結合外部溫榆河公園，進行了過渡設計，呈現出引水入園、內外交融的景觀呼應感，讓水“活”了起來。

▲北京潤園效果示意圖

▲北京潤園效果示意圖另一方面，項目還打造了一溪一環三軸九境的多組團景觀節點，形成有機聯結的綠谷景觀帶，每一戶的歸家動線都能觀賞到豐富的景致變化。

▲北京潤園效果示意圖在北京潤園，景觀并不是用于對建筑進行簡單圍合、制造封閉性的工具；而是有機包裹著建筑，能和居者進行親密互動的生態組成。這樣的規劃手法下，營造出了房子是從自然生長出來的浸潤感，將低密墅區的景觀充沛性完全鋪滿了。
二是空間重構，通過露臺滿配設計，弱化室內外邊界，強化人與自然的融合。北京潤園在庭院體系上的突破，重構了景觀與建筑的關系。而到了戶內，他們甚至做的更加極致，把露臺空間的價值發揮到了最大。

▲北京潤園效果示意圖比如下面這個約328平方米的平墅產品，做出了驚人的三聯全景艙大露臺，觀景面總長達到了約21.4米。

這還不算完，下面這個約329平方米的空墅更夸張，三面環繞式的三聯全景艙長達近22米，且打開了戶內270度無間斷的多重觀景面，形成了私家專屬的奢闊星空露臺。

住在這樣的房子里，基本上步步是露臺，庭院近在咫尺。雖然這兩種產品是平墅和空墅，但卻可以享受到“沒有天花板”的獨墅體驗，居住舒適性、通透性直接拉滿。而這個約990平方米的院墅產品，更是擁有私屬的多重立體院落，每一層都配備了親自然空間。比如首層的私家庭院、二層的觀景陽臺、三層的約14米寬全景大露臺…

▲北京潤園效果示意圖融合了多重親自然空間的戶型結構，具有超強的景觀互動性，重構的是居住與自然的關系。人要親近自然、感受綠意，不必到花園去，因為花園就在家中。
三是無界光感，創造向陽而生的愉悅日常。光是植物生長的重要源泉，但實際上人也一樣。光環境的好壞，可以決定一個人、甚至是一個家庭的幸福感。在低密墅區中，自然光的引入條件理應更好。但過去許多別墅產品都忽略了這個生活中最基本的自然要素。為了讓業主能更充分、更長時間的享受自然光，北京潤園在引光手法上著實是下了一番功夫。比如約271平方米的平墅產品，做出了長達17米的四面寬結構，充分打開了戶內采光面。而約328平方米的平墅，還打造了IMAX全景轉角窗，疊加超長露臺設計，大幅提升了自然光的引入面。

▲北京潤園效果示意圖約990平方米的院墅則更加奢侈，其本身就具有超大樓間距，還打造了多重光廳。在光照向來匱乏的地下層，則打造出了地下庭院、天光泳池等引光空間。

▲北京潤園效果示意圖這樣就在垂直方向上強化了自然光的透入程度，在家中的每一個角落都能充分享受到自然光環境，讓光能肆意穿過空間、滋養日常。

PART 02

以人為本重構尺度 戶型布局從主次分明走向家庭共鳴
明源君曾在過去的文章中分析過，不少所謂的“豪宅”產品，把設計焦點全都放在了客廳和主臥部分，而小孩房、老人房等只能獲得“次等”資源。這種空間與資源分配策略如果放在剛需戶型中，是可以理解的。但放在尺度闊綽的豪宅產品中，就是一種嚴重的需求錯位。據了解，華潤置地經過多輪調研發現，受過高等教育、具有國際視野的高端置業群體，具有更強烈的重視家族、平等教育、獨立自主的進步價值觀。他們對過去的那些“偏心”戶型普遍評價不佳，認為那和自己的價值觀完全是背道而馳。所以在華潤的四代墅體系中，奢闊只是最低門檻，客戶觀念與空間結構的融合才是更重要的，尤其是以上這種“家庭平權”觀念的落地，我們來看看具體是怎么做的。
一、庭院平權，一屋一景。前面我們已經拆解了北京潤園的景觀優勢，在以往，這種優勢資源會優先給到主臥或客廳。但北京潤園不做選擇，而是完全顛覆了過去做豪宅的手法，通過多重露臺來實踐“全都要”的庭院平權理念。從約271平方米平墅產品中我們可以看到，它不僅擁有南北雙露臺，而且連次臥都有自己的一塊露臺空間，用于小憩、休閑。

而約329平方米空墅就更直觀了。一方面，首層三面包裹的三聯全景艙，為客廳、餐廳和多功能房都配置了一個闊綽的露臺延伸空間，可以根據不同的生活場景需要，布置成各類功能“盒子”，比如客廳外的酒會陽臺、餐廳外的露營燒烤區、玄關外的陽光閱讀區等等……另一方面，二層的每個臥室也都配置了露臺，家庭成員有專享的親自然空間，可以根據自己的喜好去布置，而不必非要與家人共用。

▲北京潤園效果示意圖

二、臥室平權，一屋一天地。剛才明源君也說了，許多所謂的豪宅產品，其實給到次臥的空間和資源都嚴重不足。北京潤園已經把這個問題徹底解決，所有戶型的臥室都采用了套房配置，尺度舒適、功能完整，真正讓家從“主人尺度”走向了“家庭尺度”。比如這個約271平方米的平墅，就是完整的全套間配置，每個臥室都是小家化的布局邏輯，起居獨立互不干擾。

又比如約329平方米空墅，不僅有全套房配置，而且還在主臥做了兩個獨立、完整的衣帽間，衛浴也是雙盆配置，確保功能獨立，男女主人都能有專屬的起居梳洗功能。

▲北京潤園效果示意圖而約990平方米的院墅則在此基礎上更進一步，直接實現了“一層一代”、分層小家化的功能規劃。比如老人房就安置在首層，以照顧老人方便出入、喜愛庭院種植、上下樓不便等需求。

而二層則定位為孩童層，兒童房、家庭圖書館、興趣屋、活動陽臺等功能都可以放在這里，確保孩子充足的日常活動空間，并容納他們多種多樣的興趣愛好。

三層則是主人層，雙臥、雙衣帽間與雙洗漱臺的配置，無不展現著四代墅的平權主張。同時，這一層仍然安排了一個大尺度的興趣房。

可以看到院墅產品的每一層，都有獨立完整的起居、休閑與興趣空間，上下樓在互不干擾的情況下，可以完全容納各家庭成員的生活方式，實現社交、娛樂分層。這樣的設計，可以說是對于客戶家庭平權與兼容需求的極致回應。

▲北京潤園效果示意圖

三、公區平權，盛放更多元的家庭生活方式。明源君注意到，北京潤園的戶型，在動區和部分靜區都采用了無柱化設計，并且全戶型都采用了雙廚雙餐廳的配置，將空間組合的自主權交還給了業主。這樣一來，業主在生活功能的偏好上完全不用將就，可以在更長的時間周期內根據實際需要，去改變家的布局。比如這個約328平方米平墅戶型，可以自由組合從多功能房到客廳的整個動區空間，還可以根據實際家庭結構，將北側的兩個次臥進行合并或分隔。

又比如中西廚的完全獨立，能滿足家庭成員不同的烹飪及用餐喜好，從而容納更豐富的家庭歡聚場景。這幾年餐廚C位的概念越來越普及，中西雙廚的配置顯然能夠更好的推動這個概念的落實。通過功能更多樣化的廚房配置，以及LDKB一體化的空間，能更好的為家庭創造相聚機會。

▲北京潤園效果示意圖總體來看，北京潤園的空間創新，能夠讓即使是追求“平權”的家庭，也能達到既有邊界感、又有向心力的奇妙平衡。這也是當代家庭觀與產品形態的統一，明源君認為一定會成為長期趨勢。

PART 03

細節中的理性奢華 產品從配置思維向服務思維進化
在買方市場和好房子時代下，只有奢材堆砌卻缺少需求洞察的產品，已經屬于偷懶做法了。如何讓精裝從冷冰冰的配置，轉向真正服務于人的功能，是房企們這個時代最重要的課題之一。北京潤園給出的解法，是成為奢華之上的理性實用主義者。在保持用材超配投入的基礎之上，以居住者的視角仔細打磨功能性。
一、空間高獲得感，實現種樹自由。戶型的得房率越高，基本就等同于功能兼容性越高。在這方面，北京潤園是挖掘到了極致。通過對多重露臺、入戶玄關等空間的挖掘，所有產品都能實現超高獲得感的室內空間。而院墅就更奢侈了，除了總贈送面積高達約140-210平方米之外，還擁有超大的占地面積，單戶平均容積率只有0.66，直接實現庭院種樹、賞園自由，最大化延展居家生活的可能性。

▲北京潤園效果示意圖

▲北京潤園效果示意圖
二、高定精裝，審美與品質均以大師級標準實現。在住宅領域，裝修這件事向來是個老大難問題。業主自己裝吧，裝修隊的水平良莠不齊，很容易導致最后成果差強人意；開發商統一裝吧，不僅風格雷同，而且也很考驗開發商的設計審美。結果北京潤園直接大手一揮：“全部讓設計大師來把關不就行了？”沒錯，北京潤園所有戶型的精裝，都有頂尖設計師的參與。哪怕是小到像門把手這樣的細節，也是孟德仁、李佩卿等設計大師的作品。

▲北京潤園用材示意圖更別說設計風格與奢材奢石的用料把關了，全都是定制級別的手筆，確保每一戶都有頂尖的審美和品質，直接從源頭解決問題，這實在是出乎明源君意料。
三、尊貴歸家+精研收納，兼顧奢華與實用。在歸家體驗上，北京潤園把別墅應有的尊貴感做足了。不僅全戶型都配備了私家電梯，獨門獨院入戶，院墅產品更是享有五重玄關歸家禮序，同時也擁有自己的私家車庫，獨享3-5個車位空間，真正的塔尖排面。

▲北京潤園效果示意圖

▲北京潤園效果示意圖

▲北京潤園效果示意圖

▲北京潤園效果示意圖

另一方面，北京潤園還引入了日本與香港的先進收納體系，每戶都配備了800庫+步入式歸家衣帽間，從回家那一刻就徹底解決繁瑣的歸納問題，以極致的功能性，保持歸家環節的優雅與簡潔。
結語
當下的高端住宅賽道越來越擁擠，但標準卻越來越模糊。所幸還有如華潤置地這樣的產品主義者，在每個領域中堅持突破和創新。明源君認為，北京潤園這部作品既是豪宅價值的回歸，也是人居標準的突破。其以近乎全能的7維價值打造力，“卷”出了低密別墅產品的新高度與新形態。據悉，北京潤園未來還將搭載“T+禮仕”管家服務體系，為業主構建塔尖圈層社交club。這座“園系”新品將給北京中央墅區、乃至于全國別墅市場，帶來怎樣的新面貌？實在值得期待！
文章來源：明源地產研究院