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北京進深 徐迪 昨天通州結束了一場激烈的土拍，中鐵建溢價22%拿下梨園6007地塊，刷新區域樓板價紀錄。

距離6007地塊兩站地的金隅通州新盤花溪云錦，4月30日發出了預售許可預告。

8棟11層洋房一次性入市，準售面積4.57萬㎡。

按照6.2萬的銷售指導價計算，貨值總計28.32億元。

花溪云錦所在通州土橋6025地塊，2024年11月5日完成出讓，由金隅嘉業以近12億元底價摘得，折合樓面價2.5萬元/㎡。

建設用地約2.15公頃，規劃建面4.74萬平方米，容積率2.2。

擬建設8棟11層洋房，共366戶。面積段為108-125-138-153㎡，全四居戶型，3米+的“好房子”層高標準。

南向通面寬內置陽臺進深1.5米，北向設備平臺2.7-3.3㎡不等，端戶有側邊飄窗，綜合使用率可達90%。

項目主打120平以上改善戶型，但小戶型產品設計感更強。

108入門戶型就做到四居兩衛，南北通透，四葉草全明格局，還有獨立家政間，整體功能性很完善。美中不足的沒有玄關，入戶門正對衛生間門。

125/138是視光最好的戶型，主臥270度轉角陽臺，客廳全景大窗，北向次臥還贈送側邊飄窗。

反倒是頂配153戶型，設計一般，客廳占了三分之一面積，喜歡大客廳的可以考慮。

所謂的南向雙主臥，其中一個面積被客廳和衛生間擠壓，去掉陽臺還沒有北邊次臥大，房門和衛生間門打架；另一個大主臥，衛生間窗戶靠天井采光。

153戶型面積不多，只在2#樓王棟里有。

在公示的平面圖中，2#樓設計為一梯兩戶，層高3.16米，面寬13米，進深約12米。

地塊土地出讓文件中明確提到，鼓勵底層架空和設置連續雨棚方式，提供舒適的人行空間，跨玉橋東路兩側建筑可設置人行連廊。

但在公示的設計圖上，并沒有看到架空層和風雨連廊。

此外，建筑要求上，鼓勵住宅采用坡頂形式，7層以上坡頂率不低于30%。建筑風貌總體定位清新明朗、簡約現代、宜居綠色，柔和靈動。

金屬線條輪廓搭配大片玻璃幕，呈現簡潔明快的現代風格；飛檐設計則是中式元素，契合新中式風格的建筑風貌定位。

土橋中路西側棚戶區改造項目于2022年啟動拆除工作。

整體規劃方案顯示，項目總用地面積約20.86公頃，總建筑面積約24.54萬平方米，其中住二類住宅用地7.02萬平方米。金隅花溪云錦所在的6025地塊屬于該項目02組團。

區位圖顯示，地塊緊鄰東六環，往南兩公里就是環球影城，距離八通線土橋站直線700米。

通州老城區配套稍顯落后，商業主要是南邊的華遠好天地，基本能滿足日常生活需求；教育資源比較豐富，包括臨河里小學、運河中學附屬小學、北京第二實驗小學（通州分校）。

附近舊盤基本都是金隅開發的，東側是金隅香溪家園，西側是自由筑和花石匠，二手房價4萬+。

在售新盤主要在3公里外的梨園板塊，包括云璟攬閱、能建京玥蘭園、璀璨公元、頤瑞府等，指導價均在6萬/㎡左右。

1、能建·京玥蘭園（東春臺家園）

2023年2月18日開盤，共586套住宅，剛需為主，主力84-113㎡三居和57-80㎡兩居，少量117-135㎡四居。

截至2025年3月24日，網簽487套，去化率83%，成交均價約5.5萬/㎡。

2、招商蛇口·璀璨公元（璀璨雅苑）

屬于剛改/改善盤，建面120以上房源占比較多。2023年8月20日281套期房開盤，主力89-142㎡三居四居；2024年12月14日，現房部分開盤，共280套，主力83-160㎡三居、125-143㎡四居。

目前整盤網簽415套，去化率約74%，成交均價5.73萬/㎡，是當前板塊流速最快的新盤。

3、新城基業·頤瑞府（頤瑞家園）

2023年12月3日開盤，共172套住宅，純改善戶型，主力為136-178㎡四居，另有134-144㎡三居及少量220㎡左右復式戶型。

目前網簽56套，去化約三成，成交價5.96萬/㎡，價位較高，相應的去化也較為緩慢。

隨著云璟攬閱的入市，頤瑞府后續小面積段的房源成交或將更加艱難。

4、招商云璟攬閱（璟云雅苑）

規劃12棟5-16層洋房+小高層，2月22日及4月1日兩批次取證，共計367套房源，主力戶型為建面約79㎡、89㎡、108㎡和128㎡三至四房.

目前網簽137套，去化率超37%，成交均價約5.9萬元/㎡。

定位也是剛需/首改產品，但戶型上夠得上四代宅標準：南向通面寬開敞陽臺；北面有設備平臺；部分邊戶有側邊飄窗和轉角飄窗贈送，實際使用率不低。