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北京進(jìn)深 徐迪 5月1日，金隅通州新盤花溪云錦取得預(yù)售許可證，備案名為花溪云錦佳苑。

8棟11層洋房一次性入市，共計(jì)366套住宅，準(zhǔn)售面積4.57萬㎡。

目前土地使用權(quán)為抵押狀態(tài)，抵押權(quán)人為北京銀行股份有限公司馬連道支行。

全部預(yù)售項(xiàng)目已辦理抵押，暫時(shí)不可銷售，無法查詢房源具體情況。

按照6.2萬/㎡的銷售指導(dǎo)價(jià)計(jì)算，貨值總計(jì)28.32億元。

花溪云錦所在通州土橋6025地塊，2024年11月5日完成出讓，由金隅嘉業(yè)以近12億元底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)2.5萬元/㎡。

建設(shè)用地約2.15公頃，規(guī)劃建面4.74萬平方米，容積率2.2。

擬建設(shè)8棟11層洋房，共366戶。

面積段為108-125-138-153㎡，全四居戶型，層高3米+。

南向通面寬內(nèi)置陽臺進(jìn)深1.5米，北向設(shè)備平臺2.7-3.3㎡不等，端戶有側(cè)邊飄窗，綜合使用率可達(dá)90%。

項(xiàng)目主打120平以上改善戶型，但小戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)感更強(qiáng)。

108入門戶型就做到四居兩衛(wèi)，南北通透，四葉草全明格局，還有獨(dú)立家政間，整體功能性很完善。美中不足的沒有玄關(guān)，入戶門正對衛(wèi)生間門。

125/138是視光最好的戶型，主臥270度轉(zhuǎn)角陽臺，客廳全景大窗，北向次臥還贈(zèng)送側(cè)邊飄窗。

反倒是頂配153戶型，設(shè)計(jì)一般，客廳占了三分之一面積，喜歡大客廳的可以考慮。

所謂的南向雙主臥，其中一個(gè)面積被客廳和衛(wèi)生間擠壓，去掉陽臺還沒有北邊次臥大，房門和衛(wèi)生間門打架；另一個(gè)大主臥，衛(wèi)生間窗戶靠天井采光。

153戶型面積不多，只在2#樓王棟里有。

在公示的平面圖中，2#樓設(shè)計(jì)為一梯兩戶，層高3.16米，面寬13米，進(jìn)深約12米。

地塊土地出讓文件中明確提到，鼓勵(lì)底層架空和設(shè)置連續(xù)雨棚方式，提供舒適的人行空間，跨玉橋東路兩側(cè)建筑可設(shè)置人行連廊。

但在公示的設(shè)計(jì)圖上，并沒有看到架空層和風(fēng)雨連廊。

此外，建筑要求上，鼓勵(lì)住宅采用坡頂形式，7層以上坡頂率不低于30%。建筑風(fēng)貌總體定位清新明朗、簡約現(xiàn)代、宜居綠色，柔和靈動(dòng)。

金屬線條輪廓搭配大片玻璃幕，呈現(xiàn)簡潔明快的現(xiàn)代風(fēng)格；飛檐設(shè)計(jì)則是中式元素，契合新中式風(fēng)格的建筑風(fēng)貌定位。

土橋中路西側(cè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目于2022年啟動(dòng)拆除工作。

整體規(guī)劃方案顯示，項(xiàng)目總用地面積約20.86公頃，總建筑面積約24.54萬平方米，其中住二類住宅用地7.02萬平方米。金隅花溪云錦所在的6025地塊屬于該項(xiàng)目02組團(tuán)。

區(qū)位圖顯示，地塊緊鄰東六環(huán)，往南兩公里就是環(huán)球影城，距離八通線土橋站直線700米。

通州老城區(qū)配套稍顯落后，商業(yè)主要是南邊的華遠(yuǎn)好天地，基本能滿足日常生活需求；教育資源比較豐富，包括臨河里小學(xué)、運(yùn)河中學(xué)附屬小學(xué)、北京第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)（通州分校）。

附近舊盤基本都是金隅開發(fā)的，東側(cè)是金隅香溪家園，西側(cè)是自由筑和花石匠，二手房價(jià)4萬+。

在售新盤主要在3公里外的梨園板塊，包括云璟攬閱、能建京玥蘭園、璀璨公元、頤瑞府等，指導(dǎo)價(jià)均在6萬/㎡左右。

1、能建·京玥蘭園（東春臺家園）

2023年2月18日開盤，共586套住宅，剛需為主，主力84-113㎡三居和57-80㎡兩居，少量117-135㎡四居。

截至2025年3月24日，網(wǎng)簽487套，去化率83%，成交均價(jià)約5.5萬/㎡。

2、招商蛇口·璀璨公元（璀璨雅苑）

屬于剛改/改善盤，建面120以上房源占比較多。2023年8月20日281套期房開盤，主力89-142㎡三居四居；2024年12月14日，現(xiàn)房部分開盤，共280套，主力83-160㎡三居、125-143㎡四居。

目前整盤網(wǎng)簽415套，去化率約74%，成交均價(jià)5.73萬/㎡，是當(dāng)前板塊流速最快的新盤。

3、新城基業(yè)·頤瑞府（頤瑞家園）

2023年12月3日開盤，共172套住宅，純改善戶型，主力為136-178㎡四居，另有134-144㎡三居及少量220㎡左右復(fù)式戶型。

目前網(wǎng)簽56套，去化約三成，成交價(jià)5.96萬/㎡，價(jià)位較高，相應(yīng)的去化也較為緩慢。

隨著云璟攬閱的入市，頤瑞府后續(xù)小面積段的房源成交或?qū)⒏悠D難。

4、招商云璟攬閱（璟云雅苑）

規(guī)劃12棟5-16層洋房+小高層，2月22日及4月1日兩批次取證，共計(jì)367套房源，主力戶型為建面約79㎡、89㎡、108㎡和128㎡三至四房.

目前網(wǎng)簽137套，去化率超37%，成交均價(jià)約5.9萬元/㎡。

定位也是剛需/首改產(chǎn)品，但戶型上夠得上四代宅標(biāo)準(zhǔn)：南向通面寬開敞陽臺；北面有設(shè)備平臺；部分邊戶有側(cè)邊飄窗和轉(zhuǎn)角飄窗贈(zèng)送，實(shí)際使用率不低。