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北京進深 徐迪 4月中旬，位于大興西紅門的御璟星城元啟，為了向“好房子”靠攏，主動調整設計方案，新增外置陽臺、挑空平臺等擴容利器。

此舉一出，不但沒有促進成交，反而出現(xiàn)了退房。

截至6月4日，網簽數(shù)量只剩下1套89㎡的小戶型，成交均價約5.27萬元/㎡，約為指導價的8折。

御璟星城元啟所在大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)DX04-0102-6035地塊成交于2024年2月底，由中建壹品以48.76億元搖中。

2024年8月28日，項目以元啟繁星園的備案名取得預售證，19棟樓1052套住宅，銷售指導價6.6萬元/㎡。

4月15日，項目網簽數(shù)量為61套，成交均價5.35萬元/㎡。

4月14日，項目規(guī)劃設計方案調整公示。

4月16日，住建委網站顯示，項目已簽約套數(shù)為50，隨后網簽套數(shù)持續(xù)減少，目前僅剩1套。

本次方案調整，是為提升項目居住品質，打造人民滿意的“好房子”，擬按照“好房子”技術要點進行規(guī)劃方案調整。

項目賣不動是事實，開盤七個月，千余套房子只賣了個零頭，成交額3.25億元。這個項目單單拿地就花了48.76億，1年多的時間，地價覆蓋率還不到7%。

讓元啟不得不調規(guī)的原因還有隔壁的6030地塊。

去年9月，興創(chuàng)置地以底價22.25億拿下6030地塊，或出于全盤鋪排營銷考慮，它刻意控制入市節(jié)奏，減少與元啟的競爭，興創(chuàng)置地西紅門地塊才著手方案設計。

在北京“好房子”新規(guī)助力下，興創(chuàng)6030地塊允許設置陽臺，且在出讓文件中明確提到，考慮京開高速沿線城市景觀，減少室外噪聲影響，該項目如設置陽臺，應進行封閉。

中建壹品只能重做方案。

對比此前的規(guī)劃設計，最大的改動就是在原有飄窗基礎上，增加了南向奇偶陽臺、挑空平臺等當下新規(guī)產品的擴容利器。

調整后平面圖↓

調整前戶型分布圖↓

1、整體規(guī)劃

項目占地面積4.7公頃，總建面18.31萬㎡，其中地上建面11.77萬㎡。

總戶數(shù)由1052增加至1065戶。

樓棟數(shù)量：由原來的19棟，改為21棟。

整體排布方式沒變，中間為13-15F小高層，南北以及東側鄰街一排樓棟為11層以下洋房產品。

南排樓棟號有調整，此外，將西北角的原3#樓拆分為3#、4#樓；東南角的19#轉角樓棟，拆分為16#、17#。

層高：總層數(shù)沒變，但單層高度由原來的2.93米，統(tǒng)一調整至3米以上，適配新規(guī)標準。

其中2#、3#樓單層高度超過3.1米。

面積段：戶型面積段仍是80-168㎡，分布也與此前一致。

頂配168戶型在最北邊的2#-4#樓，為7-8F洋房，其余120以上大戶型主要分布在中間的6#-10#樓5棟高層中。

小區(qū)東側兩棟11層洋房，1#樓和16#樓，為東西朝向，室內無法做到南北通透，為起步80戶型。

2、擴容空間

調規(guī)后，元啟擁有了令人眼花繚亂的擴容空間。

此前的南向飄窗、端戶L型轉角飄窗保留。

在此基礎上，新增了南北開敞陽臺，部分或為錯層陽臺，另有挑空平臺+設備平臺。

這些平臺目前看來均為結構外建筑，除開敞陽臺外，其余均不計入建面。

從當前市場來看，報規(guī)階段為開敞陽臺，但后期大部分也都封入室內空間使用。

昨天興創(chuàng)置地在大興黃村項目反饋意見中，針對陽臺問題明確回復：房屋交付時不封閉開敞陽臺。

交付后業(yè)主待如何，顯然不在開發(fā)商控制范圍內。

此外，指標表中顯示項目有超過8000㎡的丙二類庫房或有地下室搭配出售。

調整落地后，元啟得房率會增加多少，是否會漲價？目前不得而知。但可以肯定的是，大興群眾急切呼吁“好房子”。

就在2月底，御璟星城一期業(yè)主在人民網留言板寫到，未來的房子，能有陽臺是個好事，提升使用率、安全性、舒適度等，但是對于剛剛交付的新房，是否可以考慮補一個陽臺封閉的要求。

3、戶型設計（舊版）

調規(guī)后項目建面仍為80-168平三居至四居，起步80㎡三居，得房率約79.66%（不含贈送）。

雖功能齊全，但實際使用中可能存在空間緊湊問題，尤其是次臥或儲物空間不足。

88㎡大三居，26.8㎡的東區(qū)LDK空間，14.7㎡的主臥套空間。

南側雙飄窗，北側次臥有設備平臺，得房率約81%。在增加陽臺之后，建面使用率將進一步拉高。

元啟110㎡三居分兩類戶型，一類是常規(guī)戶型，客廳有270°轉角大飄窗，采光和視野不錯。但公衛(wèi)的位置有點尷尬，在兒童房門口，缺乏隱私性；

另一類“變異”戶型，此類戶型通常采光和通風較差，改造難度較大。但開發(fā)商有巧思，它把不規(guī)則區(qū)域做成儲藏間。這樣一來，購房者接受度大大提高。

同樣，142㎡四居也分兩類戶型。一類是常規(guī)的四葉草戶型，客廳位于南向中央，中西雙廚設計；

另一類戶型的客廳在角落，但擁有270°轉角大飄窗，客人去客廳的動線變得不是那么方便。此外，多功能室也變成了書房。

為了“好房子”，中建壹品這次可謂煞費苦心，購房人更加期待改規(guī)后的新產品出現(xiàn)。

4、公共空間

調規(guī)之后，項目并未增加架空層、風雨連廊等配建，但在2#樓南面空地上增加了一處鄰里共享中心，面積近100㎡。

此前規(guī)劃中，小區(qū)已設置有戶外閱讀室、自然科普課堂等，還有一條戶外跑道串聯(lián)園區(qū)。

小區(qū)設有兩處景觀大門：北面1#大門，西側有出租車站點，東邊是公共服務配套樓，包括物業(yè)服務用房，郵政所等。

東面2#大門占地面積更大，與下沉庭院和商業(yè)配套樓合圍，做了地下地上兩層會所，延展區(qū)域總計近千平，形成一個集門戶、社交、商業(yè)為一體的社區(qū)盒子。

下沉庭院打造了高約9米，寬約4米的飛瀑景觀造型，呈現(xiàn)觀水入園的效果。

眼下，大興有“黑科技”的新盤一個比一個卷，至少有5個項目設置了陽臺。

調規(guī)后的元啟，能否涅槃重生？它的效仿對象，大興另一個項目——京璽，雖然也有奇偶陽臺，但取證快9個月，網簽去化才破兩成。

而元啟后面的“追兵”，實力也不可小覷。

例如興創(chuàng)黃村項目，湊齊了好房子“三件套”（陽臺+風雨連廊+架空層）；再如大興新城0003、0011地塊，它的開敞陽臺尺度非常大，進深約1米8。

元啟項目開發(fā)主體是北京鳳河橋北房地產，由中建三局旗下中建壹品持股60%，剩余40%股權交給了大興國資旗下的興創(chuàng)置地。

據(jù)知情人士透露，中建壹品北方分公司總經理田植釗已離任，接替者是北方分公司黨總支書記劉尚元。