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北京進深 徐迪 7月22日，朝陽黃杉木店豪宅紫京宸園官微透露，項目三大城市展廳即將開放。

這是中建智地第三座宸園，從望京到東四環，全部落子北京朝陽。

隨著酒仙橋的北京宸園的售罄，宸園已成為流量豪宅的代名詞。

紫京宸園在宣傳片中透露，項目將以“紫宸東方，潮領世界”的中國審美作品亮相。

將純粹雅宋，進行當代表達，實現宅園人的完美相融。

宅，承《營造法式》。三重禮序，儀制歸家。山花抱廈，氣象恢弘。虹橋臥波，倒影云河。

園，循道法自然。重構山水林瀑、飛鳥游鱗的園林大境，形成雅宋意境的山水體系。

人，棲精神共鳴。聯袂世界品牌資源，前置運營業主圈層平臺“晨雅會”，打造山水會所，引入五星級酒店式服務標準、辰系定制服務，和鳴時代人物的閑情志趣。

黃杉木店地塊成交于4月28日，由中建智地+中國金茂+越秀地產+朝陽城發聯合體，以126億元的底價摘得。

兩個項目開發主體北京茂越置業有限公司和北京興昶房地產開發有限公司，股權信息一致：

中建智地持股48.5%，金茂持股33%，越秀17%，朝陽城開1.5%。

1、北京茂越置業負責黃杉木店2107-01住宅和02托幼項目。

總建筑規模約11.65萬㎡，其中地上建面約8.29萬㎡，投資估算6億元。

北京茂越置業成立于2025年5月14日，注冊資本40億元，大股東北京興鼎房地產持股50%，北京興鼎由中建智地和朝陽城開分別持股97%和3%；中國金茂旗下北京方興亦城置業持股33%；越秀地產旗下廣州越秀華城房地產持股17%。

公司法定代表人、經理為方興亦城置業總經理王澍；董事長為中國金茂首席運營官吳進；董事包括越秀地產北方區總經理董毅、中建智地董事長樊飛軍等。

從黃杉木店2107-01地塊項目公司名字來看，突出金茂和越秀，管理層方面，董事長和總經理都是金茂系。

地塊往東3公里處，就是三間房的金茂滿矅項目，金茂對這一片很熟。

據悉，項目由金茂負責規劃設計，越秀來做營銷和物業。

預計供應400多套房源，面積段150-250㎡，其中150戶型占比約三成。

2、南側2107-03地塊體量更大，接近于北地塊的2倍。

總建筑規模約21.56萬㎡，其中地上建面超14萬㎡，投資估算約10.78億元。

開發主體北京興昶房地產開發有限公司，成立于2025年5月13日，注冊資本80億元。

股權結構與北京茂越置業相同，由樊飛軍直接掛帥董事長，北京宸園總經理李吉擔任新項目公司總經理。

大股東北京興鼎房地產是北京宸園的開發主體，去年6月份以112億元的總價拿下了北京首宗“宅產配”地塊“朝陽酒仙橋+前葦溝+朝陽園北區”項目，分別開發了北京宸園和璞園PARK兩大住宅項目。

早在拿地數日后，中建智地就發出了黃杉木店項目的產品海報：140-300㎡TOP系作品。

5月份舉行的中建智地2025合作伙伴共創盛典上，中建智地京東公司副總經理龐思廣透露，公司最新斬獲的2025年北京首個百億地塊——黃杉木店地塊，將成為中建宸園、北京宸園之后，朝陽的第三座宸園。

有消息稱，目前，北京宸園的銷售人員已轉戰黃杉木店項目，重點回訪未成交客戶，為新項目蓄客。

紫京宸園預計供應842套房源，最小戶型為130㎡三居，主力145/165㎡，此外還有220/270㎡大平層，以及400㎡的空中別墅。

3、除了住宅項目，15公里以外的孫河商服地塊，開發主體也是北京興昶。

總建面12.69萬平方米，地上建面5.87萬方。

分兩個標段施工，一標段建面7.53萬平方米，二標段5.16萬平方米。投資估算合計約6.34億元。

黃杉木總用地規模14.83公頃，地上建筑規模達到28.27萬㎡。

包括多幅子地塊，其中，黃杉木店2107-01、03兩幅住宅地塊成交價為119.59億元；

孫河2902-73地塊成交價6.41億元；2107-02托幼用地不出讓。

住宅地塊折合樓面價約5.45萬元/㎡，已達到近兩年朝陽宅地單價最高紀錄。

去年成交的41宗住宅地塊中，成交樓面價高于5萬的不多，除了海淀和東城金魚池地塊之外，只有豐臺萬泉寺和東鐵營地塊的成交樓面價高于5.45萬。

對比一下三間房地塊，距離黃杉木店地塊3公里左右，溢價10.5%成交的樓面價為5.16萬元/㎡。

具體來看，黃杉木店地塊以住宅用途為主，2107-01、03地塊一南一北，均為R2二類居住用地，容積率均2.6，限高80米。

其中北側01地塊占地面積3.01公頃、地上建面7.82萬㎡；南側02地塊占地5.43公頃、地上建面14.11萬㎡。

02地塊為A334托幼用地，占地5253㎡，容積率0.9，限高16米，位置可結合方案與01地塊統籌布置。

孫河2902-73地塊，為綜合性商業金融服務業用地，占地5.87公頃，容積率1.0。

在建筑高度方面，孫河地塊有較為嚴格的規定，要求從中央公園后退100米區域內限高12米，100-150米內限高24米，沿內環路可到30米。

上述地塊中，涉及3條街坊路建設：

1、黃杉木店2107-03地塊內新增1條南北向寬度為11米的街坊路；

2、孫河2902-73地塊內新增1條東西向寬度為20米的街坊路；

3、在孫河2902-73地塊及2902-71地塊間新增1條南北向寬度為 20米的街坊路，相鄰地塊分別設置10米。

上述街坊路納入土地出讓范圍，由項目競得人負責建設，計入建設用地基底面積核算容積率，與項目同期建成并保證對外開放，由項目競得人進行養護和管理。

黃杉木店地塊位于東四環與東五環之間，臨近地鐵6號線青年路站，在朝陽北路以北，周邊有朝陽大悅城、萬象匯、民航總醫院等，周邊教育、醫療及商業配套資源豐富。

地塊西北方向就是北京初代豪宅星河灣，建成于2005-2007年期間，目前二手房掛牌均價在9萬/平。

周邊與星河灣同期或之后建成的樓盤，包括潤楓水尚、華紡易城、國美第一城等，雖然也有名動一時的紅盤，均是主打性價比。

反倒是往北2公里處的姚家園一帶，有逸翠園等低密住宅和別墅產品，豪宅屬性更加明顯。

這一帶發展較早，但目前住宅樓外觀已顯陳舊，還有不少老公房和經濟適用房，人流量大，交通擁堵問題也比較嚴重，城市界面相對雜亂。

地塊周邊競品主要是和記黃埔在去年10月底新開的御翠園，3棟高層近400套房源，還有77套聯排別墅，正在強銷階段，目前網簽83套高層，均價7.8萬/㎡；18套別墅，成交價8.2萬/㎡。

御翠園由于戶型設計未能跟上當前市場對產品力的要求，后續預計在價格上還會繼續讓步。其拿地較早，成本優勢明顯，同時其品牌影響力和地理位置還是具有一定市場競爭力。

往東3公里處，是近期即將入市的三間房雙子項目：

保利朝觀天珺，7棟住宅樓，地上總建面7.6萬㎡，11F-25F洋房+高層，容積率2.8，共524戶，主力92㎡三居、122㎡/139㎡/157㎡四居。

金茂滿曜，規劃13棟8-26F洋房+小高層，住宅建面9.1萬㎡，容積率2.5，共719戶；主推115/116㎡三居，129㎡/133㎡/159㎡四居。

位置上來看，黃杉木店地塊和三間房地塊同在朝陽北路、地鐵6號線沿線，黃杉木店地塊在東五環內，更接近中心城區；但三間房地塊近年陸續有新盤入市，周邊小區外觀看上去比較有品質。

配套方面，黃杉木店地塊距離朝青地標大悅城更近，步行1公里左右；三間房地塊配套范圍內有大悅城、常楹天街，但距離均超過3公里。