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文/上海進深 嚴明會

金隅的第二個“東序”產品，落子上海普陀桃浦。

近日案名正式官宣：金隅公園東序。

它和北京隅·東序同源，要延續北京“好房子”的標準來打造。

定位是金隅地產在上海中環戰略布局作品。案名也將緊挨桃浦中央綠地這個優勢展現了出來。

位于朝陽港板塊的北京隅·東序賣得很不錯：

去年12月中旬開盤當天賣了235套，銷售額達25億，大約是整個項目四分之一的貨值。

開盤半個月，就登頂朝陽區網簽套數、面積、金額三冠王。

這證明了，“東序”這個產品體系有一定的市場認可度。在當下較為理性的房地產市場，成熟的產品線復制能降低不少市場風險。

北京隅·東序打了一場速度戰：

去年6月底拿地，兩個月后規劃方案公示，12月5日開放樣板間。從樣板間開放到開盤，僅僅11天。

相比之下，上海的金隅公園東序的進度則慢了許多。

“踩線”開工

2023年12月的上海第四輪土拍中，金隅以22.7億元的總價拿下了普陀區桃浦科技智慧城（W06-1401單元）061-02、065-01地塊。

地塊總用地面積18411平方米，計容建筑面積46028平方米；容積率2.5，溢價率10%，樓板價49469元/㎡，裝修標準不低于5000元/㎡，房地聯動價85500元/㎡。

2024年4月26日，金隅公園東序所在地塊項目規劃方案公示，項目效果圖也一并公示。

這時，金隅地產上海公司發生了一場大變動。

去年4月，在上海深耕了10年的金隅地產上海公司被杭州合并，合并后滬杭公司黨委書記、總經理由前杭州公司總經理段雄擔任。目前，段雄也是金隅地產上海管理中心總經理。

項目的建設單位是上海金隅京揚房地產開發有限公司（簡稱“金隅京揚”），成立于2023年12月21日，即金隅拿下桃浦地塊后。金隅京揚由北京金隅地產開發集團有限公司100%持有，去年5月底，法定代表人正式變更為段雄。

段雄是金隅地產的“老臣”，自畢業起就加入金隅，今年已經是第31個年頭了。

段雄在華東有著深厚的積淀。2014年，北京金隅進軍南京拿下第一塊地，之后一手創立了南京金隅并在當地深耕，打造了南京河西金隅紫金府、江北金隅紫金疊院等項目。2021年，段雄調任金隅集團杭州公司總經理。

去年10-12月，金隅公園東序地塊陸續獲得了建設工程設計方案審批、建設工程施工許可證、建設工程規劃許可證。

但實際上，自2023年12月取得土地后，項目遲遲未開工，直至2024年11月，迫于即將超過規定的動工期限，項目才開始動工。

按照規定，受讓人在土地交付后12個月內需開工，48個月內竣工。若受讓人不能按期開工，應提前30日向出讓人提出延建申請，經出讓人同意延建的，其項目竣工時間相應順延，但延建期限不得超過一年。

同樣是2023年四批次出讓的地塊，越秀蘇河和樾府、中建虹盛里、城投高陽新里早已入市。

規劃圖公示以后，項目不斷有信息釋放，從小區配套到室內戶型、材料選用，但一直未有實質性的入市進展。

規劃變更

直到今年，項目的推進才算正式步入正軌。

今年3月，金隅京揚的注冊資本從10000萬元增加至59200萬元，一系列的招標工作也繼續推進。

幾天前，地塊規劃設計方案進行了變更。距離第一份規劃設計方案已經過去了一年三個月時間。

調整后規劃圖：

主要變更內容涉及：

1、地下建筑面積調整、總建筑面積調整

總建筑面積由74955.49㎡增加至75176.08㎡，規劃方案中并未明示地下建筑面積具體的變化情況。

2、景觀、場地布局調整

061-02地塊下沉庭院周圍增加了隔聲屏障措施（3M高、隔聲量30分貝），增加了景觀鏤空架構

3、圍墻布局調整

具體表現在，061-02地塊東南側一處圍墻取消；065-01地塊東側圍墻取消，北側圍墻向北移動至用地紅線。

4、6號樓東側排煙井位置調整

調整之后，排煙井的位置更靠地塊東側邊緣了。

5、5、6號樓調整生活水箱間

6、單體圖紙局部調整

比較明顯的是連廊位置的調整：4#樓的連廊位置由原來的13F/15F變更為12F/14F；6#樓的連廊位置由原來的13F/15F變更為12F/15F。

此番做出的只是細節上的一些調整，小區和樓棟的布局并未有變動。

具體來看項目規劃圖：

061-02地塊擬建4幢15-16F住宅，以及生活服務點、物業管理等配套設施。1#和3#首層局部架空，4#樓下為非機動車庫。地塊中央有下沉庭院和60㎡的兒童活動場地。

065-01地塊，擬建2幢15-17F的高層，6#東側為保障房，還有城市會客廳、業委會等配套。地塊中間有集中綠地和60㎡的兒童活動場地。

按照項目釋放的最新消息：金隅公園東序預計推出99-172㎡的3-4房產品，共約367套，今年有望入市。

桃浦激戰

金隅公園東序周邊新盤林立，其中不乏熱銷紅盤。

在整個桃浦板塊來看，目前已經聚集了金茂、華潤、寶華、中環等實力開發商，競爭也很激烈。

金隅公園東序若想在這一市場中脫穎而出，必須展現出更強的產品力。

在這里啟用金隅的TOP級產品系，不失為一個有力的突破口。

今年5月中旬，中環桃浦首個疊墅產品潤雲金茂府入市，主力戶型為建面約170-217㎡。

地塊由金茂&華潤置地&建發在去年11月底摘得，已兩開兩罄。7月19日，三批次房源過會，此批次推出20套165-217㎡科技疊墅，均價9.17萬/㎡。

寶華紫薇花園·公園道主力戶型建面約83-130㎡，在去年5月中旬首開，備案均價8.3萬元/㎡；寶華紫薇花園主力戶型建面約100-226㎡，2023年5月首開，均價約8.3萬/㎡。

中環桃源里主力戶型建面約83-179㎡，均價8.3萬/㎡，2023年12月首開，目前正在加推中。