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文/粵進深 嚴明會

深圳前海寶中，即將迎來兩個項目的正面PK。

繼保利瑧譽府在8月底首開后，一旁的中鐵閱臻府也傳來即將加推入市的消息。

市場稱，中鐵閱臻府將在今年11月加推剩下的1-3棟和1-4棟。

面積段為108、109、138㎡的四房，共301套。

項目預計9月中旬，將開放實地樣板間。

2023年8月，中鐵以34.06億拿下閱臻府項目地塊。

地塊有要求3.55萬㎡的現房銷售面積。

也許迫于現房的壓力。

拿下地塊不久，中鐵就引入了能建進行合作。

項目開發主體為深圳諾德寶中置業有限責任公司。

該公司由中鐵置業廣州（中國中鐵旗下）和廣州葛洲壩灣區置業（中國能建旗下）分別持股51%、49%。

項目公司董事長為劉旭升，總經理為李新軍。

劉旭升也為中鐵置業華南公司副總經理。

引入能建后，去年7月，閱臻府首開，推出了1-1棟和1-2棟，共計314套房源。

目前，項目首批推出的房源已基本清盤。

而最新即將推出的1-3棟和1-4棟，就是項目的現房部分。

中鐵閱臻府并非新規，但產品其實也不算差。

這也是項目去年首開以來，能夠快速完成去化的原因。

只不過，今日已不同往昔。

保利瑧譽府的開盤，顯然給了中鐵閱臻府不小壓力。

特別是，在兩個項目產品整體大差不差的情況下，閱臻府還是舊規產品。

僅這項就有些吃虧。

具體兩個項目到底怎么樣？我們仔細來分析下。

1）整個體量來看。

中鐵閱臻府要更大一些，總建面11.15萬㎡，4棟住宅樓。

保利瑧譽府總建面8.02萬㎡，只有兩棟住宅樓。

兩個項目的容積率一致，都是5.4。

只不過，中鐵閱臻府的樓高要更低一些，31-37層。

保利瑧譽府則2棟樓都是44-45層的超高層。

這也意味著，中鐵閱臻府的樓間距會更小。

2）產品上看。

中鐵閱臻府為約94、108、109、138㎡的3-4房。

保利瑧譽府則為約114、123、138、143㎡的4-5房。

前者是剛需 改善定位。

后者則是純改善盤。

這從梯戶比上也能看出。

中鐵閱臻府4棟樓梯戶比包括2梯5/6戶、3梯5戶。

保利瑧譽府則是4梯5戶，能做到專梯入戶。

另外，閱臻府得房率在92%-98%。

而瑧譽府作為新規產品，得房率最高據稱能到108%。?

3）景觀方面。

由于西南面原本150米的商業地塊調規成學校。

沒有高層建筑遮擋，兩個項目喜提海景。

不過也還是有所區別。

中鐵閱臻府地塊是沿西南、東北向豎向分布。

且有4棟住宅，導致項目能看到的海景視野并不大。

從樓棟排布看，項目即將推出的1-3棟、1-4棟，是外側更靠近海的兩棟樓。

因此景觀視野也是最好的。

但即便是這樣，兩棟樓也僅有04、05四個戶型是朝向西南可以看海。

其余的六個戶型均朝向東南。

反觀保利瑧譽府。

由于項目地塊是沿西南、東北橫向分布。

因此獲得了更大的海景面寬。

項目兩棟樓，除了114㎡的兩個戶型是朝向東北看不到海景。

其余的八個戶型均是朝向西南可以看海。

4）比較多人提到的噪音問題。

因為兩個地塊的西南面靠近廣深沿江高速。

另外新規劃的學校也在這一面。

所以市場對這兩個項目的噪音問題也比較關注。

如果從這方面看的話。

中鐵閱臻府即將推出的1-3棟、1-4棟，受到的影響無疑更大些。

一個，因為閱臻府的這兩棟樓，位置上更靠近學校和沿江高速。

而保利臻譽府是更靠近里邊。

另一個，瑧譽府跟規劃的學校，以及沿江高速，還隔著一個街心公園。

后期建起來，也可以對噪音起到一定阻隔作用。

當然，可能作用不大。

但起碼相對于閱臻府的兩棟樓，受影響肯定會更小一些。

其實，從推盤的節奏來看。

閱臻府顯然是將1-3棟、1-4棟當做“王牌”的。

因為無論是從現房銷售角度，還是視野景觀。

這兩棟樓可以說是整個小區“含金量”最高的。

所以價格上，預計也會比去年首開高出一些。

但具體能不能賣出高價，還要看市場接受度如何。

畢竟，如今項目多了一個競爭對手。

如果賣貴了，別人為什么不選擇梯戶比更舒適的瑧譽府呢。

去年首開，閱臻府的備案價8.58萬/㎡，折后均價8.33萬/㎡。

而保利瑧譽府，今年8月23日開盤，推出1棟二單元。

開盤綜合約93折，折后均價約9.2萬/㎡。

銷售23億，去化約96%。

保利瑧譽府剩下的1棟二單元，據悉預計也會在11月加推。

這兩個項目，看來免不了一場正面“硬剛”